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2024-10-31 16:52:06
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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沒有預(yù)售許可證的房子不能備案。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，未取得預(yù)售許可證的商品房不得進行預(yù)售，也無法辦理備案登記。
例如，《城市商品房預(yù)售管理辦法》中明確指出，開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。
房子備案需要滿足一定的條件和要求。辦理房屋網(wǎng)簽備案的房屋交易當(dāng)事人，應(yīng)具備相應(yīng)的交易主體資格。買受人不能屬于失信被執(zhí)行人，買受人和出賣人要具備購房、售房條件。辦理房屋網(wǎng)簽備案的房屋，應(yīng)具備相應(yīng)的交易條件。新建商品房未取得預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案的，不得進行網(wǎng)簽備案。存在查封等限制交易情形的、政策性住房未滿足上市交易條件的、按政策限制轉(zhuǎn)讓的、租賃房屋存在禁止出租情形的、屬于禁止抵押范圍的，也都不能進行網(wǎng)簽備案。
具體來說，備案辦理主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、金融機構(gòu)等。備案辦理機構(gòu)可以是經(jīng)網(wǎng)簽備案系統(tǒng)注冊的相關(guān)機構(gòu)，也可以是政務(wù)服務(wù)大廳窗口。備案流程包括合同備案、審核、取得備案號、打印合同文本、雙方簽字蓋章等步驟。
預(yù)售許可證的缺失對房子備案有著決定性的影響。未取得預(yù)售許可證而簽訂的商品房預(yù)售合同通常被認定為無效。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。
同時，未取得預(yù)售許可證無法辦理備案登記，購房者所購商品房就無法在房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)證，即使交房入住，也依然無法辦理產(chǎn)權(quán)。
《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。
《商品房銷售管理辦法》也對商品房現(xiàn)售條件和備案做出了規(guī)定。
在司法實踐中，對于沒有預(yù)售許可證的房子備案問題有諸多案例。
例如，最高法裁判指出，開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可，預(yù)售合同不必然無效。房地產(chǎn)開發(fā)公司簽約時未取得商品房預(yù)售許可證，雖然違反了相關(guān)規(guī)定，但是并不必然導(dǎo)致合同無效。
又如，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證的商品房預(yù)售合同并不必然屬于無效合同。
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