有了購房資質(zhì)怎么辦貸款

一、有購房資質(zhì)后貸款的流程

有購房資質(zhì)后，貸款買房通常需要經(jīng)歷以下流程：

• 看房前準(zhǔn)備

  • 制定資金計(jì)劃，明確手中可供調(diào)配的首付資金，確定首付資金的范圍，根據(jù)購房資質(zhì)確定房產(chǎn)類型。

  • 核算自己的購房資金，看看準(zhǔn)備是否充足，制定買房計(jì)劃。

• 實(shí)地看房

  • 去售樓處看樓盤，了解項(xiàng)目沙盤、戶型沙盤、區(qū)域沙盤，向置業(yè)顧問詢問周邊的配套及規(guī)劃建設(shè)，以及房子的單價(jià)、優(yōu)惠活動(dòng)等。如果是期房項(xiàng)目，可到政府網(wǎng)站查詢周邊的規(guī)劃文件。

  • 多方面考察樓盤的周邊配套，可以網(wǎng)絡(luò)查詢，也可以電話咨詢售樓部。根據(jù)個(gè)人喜好或者現(xiàn)有房源選擇樓層，低樓層和高樓層相互比較。根據(jù)采光性、通風(fēng)性、戶型布局等綜合考慮選擇戶型。建議購房者一定要實(shí)地看房，這樣才能更真實(shí)、詳細(xì)的了解房源信息。

• 排號、選房

  • 一些集中開盤的樓盤，開發(fā)商會(huì)讓購房者進(jìn)行排號，等到真正開盤那天，根據(jù)一定的規(guī)則進(jìn)行選房。選房時(shí)，整個(gè)過程比較緊湊，購房者可以提前制定好備用方案，爭取選到自己心儀的房子。

• 認(rèn)購

  • 選好房，如果要認(rèn)購了，購房者需要提前準(zhǔn)備好做購房資質(zhì)審核的材料，在簽訂認(rèn)購書后將材料交給開發(fā)商工作人員。同時(shí)，認(rèn)購時(shí)，還要繳納一部分的定金，定金會(huì)有收據(jù)（銀聯(lián)小票），定金繳納金額不會(huì)超過合同表明總房款的20%。

  • 交房款之前要先繳納定金并簽訂認(rèn)購書，進(jìn)行購房資質(zhì)核驗(yàn)，審核通過后直接進(jìn)行網(wǎng)簽。

• 網(wǎng)簽、簽合同、付首付

  • 提交購房資質(zhì)審核后，一般10個(gè)工作日就會(huì)出具審核結(jié)果。審核通過后，開發(fā)商通知購房者前來簽訂購房合同。簽訂購房合同時(shí)，要注意看合同中有無空白條款，補(bǔ)充協(xié)議中的權(quán)利義務(wù)是不是對等、違約責(zé)任和賠償有沒有寫清楚，交房日期和交房標(biāo)準(zhǔn)是否清晰等等。支付首付款，一般售樓處都會(huì)有pos機(jī)，刷開支付的銀聯(lián)小票要收好，等著拿開發(fā)商開具的首付款發(fā)票。一般當(dāng)天就能拿到。

  • 在銷售接待中心簽訂《商品房買賣合同》，簽訂時(shí)記得要看清內(nèi)容；交付房款，收好購房發(fā)票和付清樓款證明。

• 貸款

  • 如果有銀行的工作人員駐扎在售樓處，購房者可將準(zhǔn)備好的材料交給銀行。放貸的時(shí)間與銀行辦理速度、樓房封頂情況有關(guān)。以北京為例，期房的話，商貸、市管公積金貸款放貸時(shí)間在封頂之后，國管公積金貸款房貸時(shí)間與是否封頂無關(guān)。

  • 提交資料審核貸款資質(zhì)，貸款前查明所購樓宇是否有銀行提供個(gè)人住房按揭貸款承諾書，然后填寫《貸款申請審批表》將相關(guān)材料如付首期款證明、身份證等提交貸款銀行。發(fā)展商和貸款銀行的審批，發(fā)展商在貸款申請審批表“保證人意見”欄上簽字、蓋章；貸款銀行開始審批提交的全部資料、文件。發(fā)放貸款，辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押登記手續(xù)，發(fā)展商領(lǐng)回借款合同并由出具付清房款證明給貸款行，借款人領(lǐng)回借據(jù)、借款合同、保險(xiǎn)單，貸款檔案歸檔。

• 驗(yàn)房收房

  • 購房者需要等開發(fā)商通知收房。購房者需要注意收房時(shí)間，驗(yàn)房時(shí)要仔細(xì)核驗(yàn)房屋的每個(gè)細(xì)節(jié)，查看“三證兩書一表”。如果開發(fā)商拿不出這些證件，可以直接拒絕收房。如果對自己驗(yàn)房不放心，最好請專業(yè)人士進(jìn)行驗(yàn)房。

• 交稅收房

  • 全款購房者可以拿著購房發(fā)票、實(shí)測面積補(bǔ)差款發(fā)票（購買期房并有面積差的，會(huì)有此發(fā)票），到地稅局辦理交稅業(yè)務(wù)。一般來說，商品房需要繳納契稅和住宅專項(xiàng)維修基金，商住房多交一個(gè)印花稅，然后繳納物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車位等費(fèi)用。

• 辦理房本

  • 貸款買房，一般是開發(fā)商請第三方代辦公司進(jìn)行代辦，購房者只需將材料及費(fèi)用交給代辦者，等著拿房本就好。一般情況下，房本自入住之日起180天（現(xiàn)房）-270天（期房）發(fā)放。

二、購房貸款的申請條件和材料

申請購房貸款需要滿足一定的條件并準(zhǔn)備相應(yīng)的材料：

• 申請條件

  • 貸款人需年滿18周歲，且很多銀行要求貸款人為中國大陸居民。

  • 征信不能存在嚴(yán)重逾期、負(fù)債水平在50%以下、貸款查詢次數(shù)符合要求。

  • 連續(xù)足額繳納12個(gè)月的公積金，并在申請貸款前仍在繳存中（申請公積金貸款時(shí)）。

  • 符合房屋所在地購房資質(zhì)。

• 申請材料

  • 身份證明，如身份證、護(hù)照等。

  • 戶口證明，一般需要提供戶口簿本人頁以及戶主頁，

  • 婚姻證明，已婚的提供結(jié)婚證，離婚的提供離婚證、離婚協(xié)議書、民事調(diào)解書等，單身則需要單身證明。

  • 收入證明，要求開具的收入證明上的月收入要在所需償還房貸月供的 倍以上。

  • 收入流水，要求每個(gè)月的收入要在所需償還房貸月供的2倍以上。

  • 征信報(bào)告。

  • 購房資質(zhì)證明。

  • 還款銀行卡，要求是不限額的I類卡，并且賬戶正常，可以正常進(jìn)行交易。

三、不同銀行購房貸款政策比較

不同銀行的購房貸款政策存在一定的差異，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

• 貸款條件

  • 各個(gè)商業(yè)銀行的房貸在央行的監(jiān)管下，貸款條件大致相同，銀行的優(yōu)質(zhì)客戶申請貸款時(shí)，可能下款快，還能獲得較低的利率。因?yàn)楦鱾€(gè)銀行的對于貸款人的考核標(biāo)準(zhǔn)不同，對于不同資質(zhì)的人差異較大。

• 貸款利率

  • 央行允許銀行在貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動(dòng)，所以在貸款基準(zhǔn)利率方面也都有所不同。

• 辦事效率

  • 審核速度和標(biāo)準(zhǔn)不同，放款速度快慢也不同。

• 房齡要求

  • 銀行對二手房房齡要求有差異，比如有的銀行要求申請貸款的二手房房齡最長不能超過20年，有嚴(yán)格的銀行要求不能超過15年，也有要求不能超過10年。

在選擇銀行時(shí)，需要注意以下幾點(diǎn)：

• 房貸利率

  • 優(yōu)先選擇借款成本最低的銀行，對比不同銀行的房貸利率，結(jié)合其他優(yōu)惠政策選擇。

• 還款方式

  • 雖然房貸支持的還款方式很多，但不同的銀行對不同的客戶可能有不一樣的規(guī)定，要選擇最適合自己的還款方式。

• 調(diào)息方案

  • 銀行可在合同期內(nèi)按月、按季或按年進(jìn)行調(diào)整，也可采用固定利率方式，不同的銀行規(guī)定不同，建議提前了解并與銀行溝通。

• 罰息

  • 銀行可自主決定房貸罰息利率，每個(gè)銀行的規(guī)定不同，盡量選擇罰息低一點(diǎn)的銀行。

四、如何選擇適合自己的購房貸款方案

選擇適合自己的購房貸款方案需要綜合考慮多方面因素：

• 貸款方式

  • 商業(yè)貸款：執(zhí)行法定貸款利率，申請商貸所需的資料包括購房者的有效證件、婚姻證明、購房合同或協(xié)議、收入證明和半年內(nèi)的銀行流水?？商崛」e金還商業(yè)貸款。

  • 公積金貸款：繳存住房公積金的職工享受的住房抵押貸款，不同地區(qū)的公積金貸款政策和可貸額度各不相同。申請公積金貸款需要滿足一定條件，如參加住房公積金制度、連續(xù)足額繳存一定時(shí)間等。

  • 組合貸款：同時(shí)向公積金中心和銀行申請公積金貸和商貸，借款人需符合商業(yè)貸款條件，又同時(shí)按要求連續(xù)足額繳存住房公積金。

• 還款方式

  • 等額本息：借款人每月按相同的金額償還貸款本息，支付的總利息較多，但前期需要償還的金額較少，適合當(dāng)前收入較低，還款壓力大的年輕購房群體。

  • 等額本金：借款人每月償還相同金額的本金加上剩余本金在本月所產(chǎn)生的利息，比較適合當(dāng)前收入可觀，想減少總利息支出和打算提前還款的購房群體。

對于首套房和二套房，貸款方案也有所不同：

• 首套房：如果購房者一直繳納住房公積金，又想獲得較低利率，支付較低利息，可選擇利率低的公積金貸款。如果選擇了組合貸款，建議公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。沒有繳納住房公積金的人群，只能選擇商業(yè)貸款。

• 二套房：可以根據(jù)自身情況選擇首付的解決方式和貸款類型，如采用信貸產(chǎn)品解決首付，選擇公積金貸款并采用自由還款方式等。

五、購房貸款辦理的注意事項(xiàng)

在辦理購房貸款過程中，有以下注意事項(xiàng)：

• 個(gè)人征信

  • 個(gè)人征信非常重要，如果有連續(xù)三個(gè)月累計(jì)六個(gè)月的逾期記錄，那么基本上銀行不會(huì)貸款給你。

• 收入證明

  • 收入證明要覆蓋個(gè)人名下負(fù)債的2倍，銀行流水的月份，需要按照具體銀行的要求來出具。小型企業(yè)或需提供公司的營業(yè)執(zhí)照副本。

• 購房發(fā)票

  • 貸款買房的發(fā)票有首付款發(fā)票、貸款發(fā)票。如果購買的是現(xiàn)房，在交稅時(shí)需要拿著這兩樣發(fā)票去交稅。如果購買的是期房，存在面積差的情況，開發(fā)商一般會(huì)重新開一張首付款發(fā)票，并且回收之前的發(fā)票。如果不小心把首付款發(fā)票弄丟了，開發(fā)商不會(huì)換發(fā)票，而且還需要購房者去辦理發(fā)票丟失的手續(xù)，因?yàn)榘l(fā)票一旦丟失，是沒有辦法補(bǔ)開的。

• 公積金貸款

  • 公積金貸款需要注意的是，需要滿足連續(xù)足額繳納12個(gè)月的公積金，并在申請貸款前仍在繳存中。公積金貸款從申請到放貸，時(shí)間比商貸長，需要慢慢等。

• 其他事項(xiàng)

  • 提前查詢征信，確保征信良好，避免因征信問題導(dǎo)致房貸申請不通過。提前備齊貸款材料，提供真實(shí)、有效的材料，加快貸款審批進(jìn)度。準(zhǔn)備充足的首付資金，根據(jù)個(gè)人資信狀況不同，銀行可能會(huì)要求提高首付比例。選擇合適的貸款銀行，綜合考慮銀行的貸款政策、貸款利率、額度、準(zhǔn)入門檻等因素。選擇合適的還款方式，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況和財(cái)務(wù)規(guī)劃，選擇等額本息或等額本金還款方式。保管好相關(guān)的憑證，如房貸合同、購房合同、首付收據(jù)或發(fā)票、抵押合同等。不要?jiǎng)佑霉e金，如果是打算辦理公積金貸款，提取公積金可能導(dǎo)致貸款額度不足。貸款無力償還需及時(shí)聯(lián)系銀行，說明原因，避免房子被處置和被列入失信被執(zhí)行人名單。還清后別忘記解押，領(lǐng)取解押所需材料，前往房管局辦理解押手續(xù)?？紤]好退稅問題，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除。