沒(méi)有預(yù)售許可證的房子能否拍賣(mài)
在法律實(shí)踐中，沒(méi)有預(yù)售許可證的房子是可以拍賣(mài)的。最高法明確，小產(chǎn)權(quán)房、無(wú)證房、預(yù)售商品房統(tǒng)統(tǒng)能執(zhí)行。被執(zhí)行人已將房款全部支付給開(kāi)發(fā)商（被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預(yù)告登記（預(yù)抵押登記），開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對(duì)銀行貸款承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開(kāi)發(fā)商或被執(zhí)行人的相關(guān)房產(chǎn)是可以被拍賣(mài)的。
同時(shí)，法院也有權(quán)拍賣(mài)未取得產(chǎn)權(quán)證的商品房。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)，基于此項(xiàng)規(guī)定，產(chǎn)生了大量合同已備案登記至買(mǎi)受人名下，但未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，就將此作為買(mǎi)受人的可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。
沒(méi)有預(yù)售許可證的房子拍賣(mài)的法律規(guī)定
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
近年來(lái)，法院不斷加大了執(zhí)行力度，《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的通知》(法151 號(hào))，明確對(duì)無(wú)證房屋可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”。各省根據(jù)自省的現(xiàn)實(shí)情況，也有相應(yīng)的具體規(guī)定和操作辦法。
最高法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條有關(guān)建設(shè)單位申請(qǐng)辦理建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定，是行政機(jī)關(guān)在規(guī)范建筑領(lǐng)域內(nèi)的管理性強(qiáng)制規(guī)定，該規(guī)定對(duì)私法領(lǐng)域內(nèi)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力不產(chǎn)生直接影響。
沒(méi)有預(yù)售許可證的房子拍賣(mài)案例
最高法裁判：開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可，預(yù)售合同不必然無(wú)效。幫助企業(yè)家、投資人讀懂法律，防范、化解法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽約時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證，雖然違反了“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明”的規(guī)定，但是并不必然導(dǎo)致其預(yù)售合同無(wú)效。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)商品房預(yù)售許可證的情況下，買(mǎi)受人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合無(wú)效。最高人民法院對(duì)孫海濤與華鎮(zhèn)名、吉林軒宇房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司執(zhí)行異議糾紛案作出裁定，法院認(rèn)為：在軒宇公司沒(méi)有商品房預(yù)售許可證明的情況下，孫海濤與軒宇公司簽訂了一份疑點(diǎn)重重的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十五條第一款第 (四)項(xiàng)關(guān)于商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)"向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明"的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條關(guān)于"出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效"的規(guī)定，該合同無(wú)效。
沒(méi)有預(yù)售許可證的房子拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)商品房預(yù)售許可證的情況下，買(mǎi)受人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同可能無(wú)效。
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條明顯是為了規(guī)范約束開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出售房屋等行為而制定的管理規(guī)則，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下不具備預(yù)售條件，不能預(yù)售房屋。
購(gòu)買(mǎi)未取得預(yù)售許可證的房屋存在較大風(fēng)險(xiǎn)，例如可能導(dǎo)致合同無(wú)效，無(wú)法保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。
如何處理沒(méi)有預(yù)售許可證的房子拍賣(mài)問(wèn)題
在人民法院辦理預(yù)售商品房預(yù)查封后向開(kāi)發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)前，開(kāi)發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項(xiàng)，在變價(jià)款中預(yù)先扣除支付給開(kāi)發(fā)商。向開(kāi)發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)后，開(kāi)發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項(xiàng)，由開(kāi)發(fā)商自行追索。對(duì)于開(kāi)發(fā)商已退還銀行的相應(yīng)款項(xiàng)，在變價(jià)款中預(yù)先扣除支付給開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商尚未退還銀行相應(yīng)款項(xiàng)的，在變價(jià)款中預(yù)先扣除銀行貸款相應(yīng)款項(xiàng)支付給銀行，并通知開(kāi)發(fā)商。對(duì)于被執(zhí)行人與案外人 (含配偶)共有的財(cái)產(chǎn)以及未成年子女名下財(cái)產(chǎn)，如何執(zhí)行也有相應(yīng)規(guī)定。
從法律角度看，處理未辦理預(yù)售證的房屋問(wèn)題，常見(jiàn)方式有：1. 開(kāi)發(fā)商在起訴前取得合法有效的商品房預(yù)售許可證，使買(mǎi)賣(mài)合同有效化；2. 買(mǎi)受人可要求解除合同并索賠。選擇處理方式時(shí)，應(yīng)考慮合同的具體條款、雙方的實(shí)際情況以及法律法規(guī)的規(guī)定。
辦理資質(zhì)許可，所屬行業(yè)不同，詳情會(huì)有所差異，為了精準(zhǔn)快速的解決您的問(wèn)題，建議您向?qū)I(yè)的顧問(wèn)說(shuō)明詳細(xì)情況，1對(duì)1解決您的實(shí)際問(wèn)題。
相關(guān)標(biāo)簽：
瀏覽更多不如直接提問(wèn)99%用戶(hù)選擇
