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2024-11-11 09:00:21
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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代辦購房資質(zhì)是一種嚴重的違法行為。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，偽造、變造、買賣或者盜竊、搶奪、毀滅國家機關(guān)的公文、證件、印章的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利，并處罰金；情節(jié)嚴重的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。同時，如果是共同犯罪，即二人以上共同故意犯罪，也將受到法律的制裁。犯罪分子違法所得的一切贓物，應(yīng)當(dāng)予以追繳或責(zé)令退賠；對被害人的合法財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時返還；違禁品和供犯罪所用的本人財物，應(yīng)當(dāng)予以沒收。沒收的財物和罰金，一律上繳國庫，不得挪用和自行處理。如果犯罪以后自動投案，如實供述自己的罪行的，是自首。對于自首的犯罪分子，可以從輕或者減輕處罰。
在實際案例中，情況多種多樣。例如，盛某具有長沙市戶籍，其在2022年看中長沙市一處在售房產(chǎn)，但按照當(dāng)時的購房政策，其并不具備長沙市第三套房的購房資格，楊某對此亦知情，仍承諾為盛某辦理房屋過戶事宜。雙方通過微信達成了委托代辦過戶的合意，盛某當(dāng)即向楊某轉(zhuǎn)賬定金4萬元，并約定盛某將在資格通過當(dāng)天付 萬元，完成備案時付尾款2萬元。因楊某并未按約定成功辦理資格通過、備案等房屋過戶手續(xù)，盛某在催促退款未果后訴至法院，訴請楊某返還雙倍定金8萬元并支付占用資金的利息損失。
再如，2020年3月，甲公司與乙公司簽訂《企業(yè)資質(zhì)申報代理協(xié)議》，委托乙公司代理申報建筑總承包三級、消防二級等多項資質(zhì)，代理費用總額 萬元。同日，甲公司向乙公司轉(zhuǎn)賬15萬元，用途載明“代辦資質(zhì)費”。一個月后，雙方簽訂《企業(yè)辦中級工程師協(xié)議》，約定甲公司委托乙公司代辦中級工程師證書1人，費用9000元。同月，雙方又簽訂《一級建造師協(xié)議》，約定甲公司聘用乙公司為技術(shù)顧問，乙公司將持有的一級建造師（機電工程）資格證書注冊于甲公司，費用為 萬元。2020年5月，原告向被告轉(zhuǎn)賬 萬元，轉(zhuǎn)賬用途為“資質(zhì)代辦費”。協(xié)議簽訂后，乙公司遂代甲公司進行各項資質(zhì)申報。
為了防范代辦購房資質(zhì)的風(fēng)險，您可以采取以下措施：
選擇合法合規(guī)的途徑：嚴格遵守國家和地方的購房政策，不要試圖通過不正當(dāng)手段獲取購房資格。
謹慎選擇代持人：如果因特殊情況需要代持，建議從身邊親戚朋友中找有資格但無購房意愿的做代持人。按照經(jīng)驗，通常以鄉(xiāng)下老實窮親戚，或者人在國外的親戚為佳。當(dāng)然，既然選擇對方作為代持人要給予對方一定的對價，不可一毛不拔。為更好的對其起到制約作用，可以在代持協(xié)議中約定分期支付，一般可以分為兩部分，第一部分在購買時支付，第二部分在辦理完過戶手續(xù)后支付。
確保資金流向清晰：在購房過程中，要保證資金流清晰。能直接付給上家或開發(fā)商最好；如果不行，資金流也要清晰，轉(zhuǎn)賬備注得寫清“借名購房款”。月供按揭，即使要代持人辦手續(xù)，資金流也要清晰。同時，需要保留轉(zhuǎn)賬記錄，確保在發(fā)生爭議時有據(jù)可查。
簽訂完善的代持協(xié)議：一份完整的代持協(xié)議需包含房屋實際產(chǎn)權(quán)的確認、資金流向的安排、雙方出資的陳述、房屋占有和維護、房屋轉(zhuǎn)讓安排、實際產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利、代持人違約責(zé)任等幾大項內(nèi)容。特別要約定好房屋權(quán)屬的歸屬及產(chǎn)權(quán)過戶的時間及代持人違約責(zé)任、承擔(dān)責(zé)任方式、計算標準，并避免出現(xiàn)措辭不清、語焉不詳?shù)那樾巍＝ㄗh請專業(yè)律師準備具體協(xié)議文本，避免因小失大，因為協(xié)議內(nèi)容太簡單導(dǎo)致后期爭議。
辦理余值抵押：出資人可與名義產(chǎn)權(quán)人之間簽訂一份《借款合同》，并以該房產(chǎn)為該筆借款作抵押擔(dān)保，由出資人作為第一抵押權(quán)人辦理房產(chǎn)抵押登記，并將房地產(chǎn)權(quán)證交由出資人保管。另外，建議雙方可協(xié)商，適當(dāng)調(diào)高借款金額以期能夠全部覆蓋房產(chǎn)市價，并留有一定的漲幅空間，以防止該房產(chǎn)價格上漲后存有剩余價值，名義產(chǎn)權(quán)人可能將該房產(chǎn)其余部分價值再行抵押。
簽署租賃合同并接管房屋：為防止代持人擅自處分或出售房屋，委托人可采取與代持人簽訂最長期限（如20年）租賃合同的方式占有使用房屋，利用“買賣不破租賃”規(guī)則，對抗善意的房屋買受人請求交付使用房屋的訴訟請求。此租賃合同盡量到出租房屋所在區(qū)住房保障和管理部門進行備案，以便取得公信力。
委托公證：代持人如果動歪心思，可能會拖著不賣，那么出售房屋全權(quán)委托公證就好解決這問題。代持人辦理全權(quán)委托公證書，授權(quán)委托人或委托人指定第三方全權(quán)處置該房產(chǎn)的出售、出租、抵押、貸款、征收事宜，并作為與代持房產(chǎn)有關(guān)的訴訟或仲裁的委托代理人及甲方要求的其他事宜。
保管好購房材料：所有購房材料一定掌握在自己手上，購房合同、產(chǎn)證、購房發(fā)票、公共維修基金票據(jù)原件都要自己收著，代持協(xié)議原件也要保存好。
一旦代辦購房資質(zhì)被抓，將依據(jù)相關(guān)法律進行處理。根據(jù)《中華人民共和國刑法》的規(guī)定，對犯罪行為進行定性和量刑。對于偽造、變造、買賣國家機關(guān)公文、證件、印章等行為，將根據(jù)情節(jié)輕重判處相應(yīng)的刑罰。同時，犯罪分子違法所得的一切贓物將被追繳或責(zé)令退賠，被害人的合法財產(chǎn)會及時返還。在處理過程中，如果犯罪嫌疑人有自首情節(jié)，可能會從輕或者減輕處罰。
相關(guān)部門對代辦購房資質(zhì)的行為采取了嚴厲的打擊措施。例如，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門決定持續(xù)開展整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，對本行政區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、金融機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)媒體及從業(yè)人員，依法依規(guī)采取警示約談、停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)資格證書等措施，并予以公開曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部門依法查處。
深圳市也出臺了一系列措施，如停止相關(guān)人員使用“購房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年，停止相關(guān)人員在深圳市購買、承租保障性住房和人才住房資格三年；已在公共住房輪候名單內(nèi)的，取消其輪候資格，停止相關(guān)人員在深圳市的住房公積金貸款資格三年等。對于相關(guān)失信人員，還將采取進一步的懲戒措施。
成都住建局、四川銀保監(jiān)局、人民銀行成都分行營管部等三部門聯(lián)合下發(fā)通知，對嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序和金融秩序的商品房交易行為作出警示，包括對“代持”購房、“幫助”無資格購房人取得購房資格等不法行為進行打擊。
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