無預(yù)售許可證合同能備案嗎

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2024-11-05 10:53:30
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內(nèi)容摘要：無預(yù)售許可證合同備案相關(guān)規(guī)定根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，商品房預(yù)售需要取得預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許...

各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理

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無預(yù)售許可證合同備案相關(guān)規(guī)定

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，商品房預(yù)售需要取得預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明等條件。

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

《城市房地產(chǎn)管理法》第 44 條第 2 款規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

沒有預(yù)售許可證合同能否備案的案例

在司法實(shí)踐中，對(duì)于沒有預(yù)售許可證的合同能否備案存在不同的情況。例如，最高法的裁判案例中，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！钡谀承┌咐?，法院最終基于在訴訟中項(xiàng)目已取得商品房預(yù)售許可的事實(shí)，以及誠(chéng)實(shí)信用原則和弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀的考量，認(rèn)定預(yù)售合同有效。這種裁判觀點(diǎn)能否在之后的案例中普遍適用，仍需觀察。

無預(yù)售許可證合同備案的法律后果

如果出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。合同被認(rèn)定為無效合同之后，法院一般基本只會(huì)判決退還房款、返還利息，并對(duì)其他的事項(xiàng)作出處理，一般不會(huì)判決比較高額的賠償。

當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

不同地區(qū)無預(yù)售許可證合同備案政策

例如，有的地區(qū)要求開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起 30 日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。

住房供應(yīng)不足的地區(qū)，可能會(huì)建立商品住房預(yù)售許可綠色通道，提高行政辦事效率，支持具備預(yù)售條件的商品住房項(xiàng)目盡快辦理預(yù)售許可。

如何判斷無預(yù)售許可證合同能否備案

判斷無預(yù)售許可證合同能否備案，主要依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，沒有辦理商品房預(yù)售許可證不必然導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無效。

在司法實(shí)踐中，不同法院可能會(huì)有不同的判斷。有的按常規(guī)仍然根據(jù)相關(guān)規(guī)定，認(rèn)定無證預(yù)售合同無效；有的另辟蹊徑以開發(fā)商違反誠(chéng)實(shí)信用原則等為由，認(rèn)定無證預(yù)售合同有效。