預(yù)售許可證在竣工備案前

商品房預(yù)售許可證的辦理流程

商品房預(yù)售許可證的辦理流程較為復(fù)雜，具體如下：

• 申請(qǐng)：開發(fā)企業(yè)向市場(chǎng)股提交商品房預(yù)售許可申請(qǐng)書。

• 受理：市場(chǎng)股出具受理通知書或5日內(nèi)一次性告知需補(bǔ)充材料。

• 初審：市場(chǎng)股初審開發(fā)企業(yè)提交的資料。

• 審核：相關(guān)部門對(duì)提交的資料進(jìn)行審核。

• 發(fā)證：審核通過(guò)后發(fā)放商品房預(yù)售許可證。

• 公示：對(duì)獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目進(jìn)行公示。

• 已交付全部出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

• 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

• 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

• 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，除應(yīng)當(dāng)符合法律、已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

  • 多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上。

  • 高層建筑已完成地面以下的主體工程。

辦理商品房預(yù)售許可證的重要性：

商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠合法預(yù)售商品房的重要憑證。它不僅保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益，也規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序。沒有預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行預(yù)售，可能會(huì)導(dǎo)致交易風(fēng)險(xiǎn)增加，如開發(fā)商資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾等問題。

竣工備案的相關(guān)規(guī)定

房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案有著明確的管理辦法和規(guī)定。

根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》（78號(hào)發(fā)布，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改〈房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法〉的決定》修正），工程竣工驗(yàn)收備案有著嚴(yán)格的要求和程序。

工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行：

• 工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。實(shí)行監(jiān)理的工程，工程竣工報(bào)告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。

• 建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。對(duì)于重大工程和技術(shù)復(fù)雜工程，根據(jù)需要可邀請(qǐng)有關(guān)專家參加驗(yàn)收組。

• 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。

• 建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收。包括建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位分別匯報(bào)工程合同履約情況和在工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量；對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評(píng)價(jià)，形成經(jīng)驗(yàn)收組人員簽署的工程竣工驗(yàn)收意見。參與工程竣工驗(yàn)收的建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時(shí)，應(yīng)當(dāng)協(xié)商提出解決的方法，待意見一致后，重新組織工程竣工驗(yàn)收。

工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告主要包括工程概況，建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況，對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面的評(píng)價(jià)，工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、程序、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗(yàn)收意見等內(nèi)容。工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告還應(yīng)附有下列文件：

• 施工許可證。

• 施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見。

• 本規(guī)定第五條(二)、(三)、(四)、(八)項(xiàng)規(guī)定的文件。

• 驗(yàn)收組人員簽署的工程竣工驗(yàn)收意見。

• 法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)文件。

負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)工程竣工驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令改正，并將對(duì)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督情況作為工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告的重要內(nèi)容。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第2號(hào)）的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門備案。

竣工備案的意義：

竣工備案是對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量和合規(guī)性的最終確認(rèn)，保障了建筑物的安全性和使用功能，也是建筑物合法投入使用的重要依據(jù)。

預(yù)售許可證與竣工備案的時(shí)間關(guān)系

一般來(lái)說(shuō)，商品房預(yù)售許可證的取得通常在竣工備案之前。在商品房開發(fā)的過(guò)程中，會(huì)陸續(xù)涉及到土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、竣工備案表（也叫竣工備案回執(zhí)）的住建部門審批及辦理，即“五證一表”。

需要注意的是，雖然預(yù)售許可證的取得先于竣工備案，但這并不意味著取得預(yù)售許可證后就可以忽視后續(xù)的建設(shè)質(zhì)量和竣工備案工作。開發(fā)商在預(yù)售房屋后，仍需按照規(guī)定的工程進(jìn)度和質(zhì)量要求進(jìn)行建設(shè)，并在竣工后及時(shí)辦理備案手續(xù)。

兩者時(shí)間關(guān)系的影響：

預(yù)售許可證的取得時(shí)間影響著開發(fā)商的資金回籠和項(xiàng)目推進(jìn)速度，而竣工備案的時(shí)間則關(guān)系到房屋能否合法交付使用以及購(gòu)房者的權(quán)益保障。

竣工備案前能否取得預(yù)售許可證

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，在竣工備案前是可以取得預(yù)售許可證的。

取得商品房預(yù)售許可證需要滿足一定的條件，例如：

• 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

• 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

• 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

• 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

但需要強(qiáng)調(diào)的是，即使取得了預(yù)售許可證，開發(fā)商也必須按照相關(guān)規(guī)定和合同約定進(jìn)行房屋建設(shè)和銷售，確保房屋質(zhì)量和交付時(shí)間。

未取得預(yù)售許可證預(yù)售的后果：

如果開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下就提前銷售商品房，行政上，應(yīng)承擔(dān)被處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》等處罰。

相關(guān)案例中預(yù)售許可證在竣工備案前的情況

在一些相關(guān)的實(shí)務(wù)案例中，對(duì)于預(yù)售許可證在竣工備案前的情況存在不同的觀點(diǎn)和處理方式。

例如，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定明確表達(dá)了如下含義：（1）備案是告知性的，無(wú)需行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、回復(fù)；（2）“自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)備案”表明了，備案是在竣工驗(yàn)收后，所以備案與否不會(huì)影響工程竣工驗(yàn)收合格的法律效力。

同時(shí)，在最高人民法院的相關(guān)裁判中，對(duì)于房屋未辦理預(yù)售許可證時(shí)，房屋買賣合同的效力以及案外人能否排除執(zhí)行等問題，目前尚未形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，存在一定的爭(zhēng)議。

另外，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)起訴前商品房已完成竣工驗(yàn)收備案，房屋已屬現(xiàn)房時(shí)，商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定有效。

案例分析的啟示：

這些案例反映出在實(shí)際操作中，預(yù)售許可證與竣工備案的關(guān)系以及相關(guān)法律問題的復(fù)雜性和多樣性。購(gòu)房者和開發(fā)商在進(jìn)行房屋交易和開發(fā)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，以保障自身的合法權(quán)益。