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2024-10-31 16:51:33
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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二級資質(zhì)企業(yè)廠房的拆遷需遵循國家、省、市有關(guān)征收、拆遷的法律法規(guī)和政策規(guī)定。例如，市政府辦公室發(fā)布的通知指出，為促進全市工業(yè)(倉儲)企業(yè)拆遷工作的公開、公平、公 規(guī)范化，切實維護人民群眾的切身利益，對工業(yè)(倉儲)企業(yè)拆遷管理工作進行了進一步的加強和規(guī)范。同時，企業(yè)搬遷補償政策也有明確規(guī)定，如企業(yè)房屋價值補償、搬遷及臨時安置補償、停產(chǎn)停業(yè)損失補償、裝飾裝修補償、設(shè)備設(shè)施補償、員工安置補償、補助和獎勵等方面。
在法律實踐中，企業(yè)拆遷賠償主要分為三部分：
拆遷資產(chǎn)的補償：包括土地、房屋、建筑物和不能搬遷的地面附著物的賠償，以及因拆遷而損失的機械設(shè)備的賠償。土地補償方面，租賃的土地分為國有租賃土地和租賃集體土地兩類，補償方式有所不同。房屋和建筑賠償以相關(guān)房地產(chǎn)證書登記的建筑面積為計算標(biāo)準(zhǔn)，若因歷史原因無證，可通過實際計量確定。設(shè)備重置補償要根據(jù)設(shè)備能否搬遷以及當(dāng)?shù)匾?guī)定計算。
拆遷費用的補償：包括搬遷初期的費用和搬遷過程中的停工費用、機械設(shè)備的調(diào)試和修理費用、拆卸、包裝和運輸費用，以及解雇雇員的補償。
基于拆除政策的獎勵費用：包括速度轉(zhuǎn)移費、拆除獎勵費等。
具體來說，土地使用權(quán)補償基本價格的確定依據(jù)市場評估、總體平衡和政府定價原則，如上海浦東地區(qū)為 億 - 130 萬元/畝，浦西地區(qū)為 - 14 億元/畝。廠房重置價要根據(jù)廠房的實際情況，如建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物等的不同進行計算。停產(chǎn)停業(yè)損失費應(yīng)滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實際經(jīng)營行為等條件，且生產(chǎn)地址和注冊地址要一致。同時，還包括預(yù)期利益損失、違約損失、財務(wù)成本等。裝修及附屬物按重置費用計算，機器設(shè)備分為可移動和不可移動，補償方式不同。
拆遷流程主要包括以下幾個階段：
政府在征收決定公告前需進行一系列工作，如項目是否因公共利益需要征收、是否符合相關(guān)規(guī)劃、是否公開征求補償方案意見、是否組織聽證、是否進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、是否建立?？顚舻?。被拆遷人要注意政府此階段的行為是否合法，若違法可提起行政訴訟。
政府作出征收決定并發(fā)布公告，公告應(yīng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。被征收人對征收決定不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。拆遷方在該階段常存在違法情況，如公告內(nèi)容或程序違法，被拆遷人應(yīng)及時取證并尋求專業(yè)幫助。
評估機構(gòu)應(yīng)由被征收人選擇，評估流程應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，評估結(jié)果要公示。被征收人對評估結(jié)果有異議的，可申請復(fù)核評估和鑒定。實踐中，拆遷方常存在不按法律規(guī)定評估的情況，企業(yè)應(yīng)了解相關(guān)法律規(guī)定，必要時尋求專業(yè)幫助維護自身權(quán)益。
若征收方與被征收人就補償未達成一致，征收部門會報請政府作出征收補償決定。被征收人不服可申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。
以下是一些成功拆遷二級資質(zhì)企業(yè)廠房的案例：
梁先生父子在山東濰坊某區(qū)擁有房屋及廠房，因拆遷部門的強拆行為，通過法律途徑爭取權(quán)益。
汽車維修廠老板郭先生的廠房因未取得規(guī)劃許可手續(xù)被鎮(zhèn)政府下達限拆決定書，通過行政訴訟最終法院判決撤銷該決定書，維護了郭先生的合法權(quán)益。
在企業(yè)拆遷前期，可能會遇到諸多法律問題和風(fēng)險，需要注意防范：
要對拆遷的真實性、緊迫性進行判斷，審查相關(guān)書面公告和通知的有效性，辨別哪些文件具有拘束力和強制效力，避免盲目搬遷或停產(chǎn)導(dǎo)致?lián)p失無法主張。
注意證據(jù)保全工作，包括對廠房、設(shè)備的初步保全，與工作人員的溝通確認(rèn)，在房屋丈量時要各持一份，確保資料準(zhǔn)確無誤，為后續(xù)可能的糾紛留存證據(jù)。
要學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和地方補償規(guī)定，了解自己廠房土地的性質(zhì)，查詢對應(yīng)的法律法規(guī)，解讀補償方案，為談判增加籌碼。
在拆遷過程中，還可能面臨以下風(fēng)險：
政策壓人，征拆工作人員以政策為由拒絕合理補償要求。
虛假詢價，征拆方不按政策直接討論補償金額，而是詢問被征拆方的要求。
利用人性，不要指望與自身利益對立的征拆方人員能更大程度幫自己爭取利益，要有應(yīng)對困難的心理準(zhǔn)備。
牽連式征拆，企業(yè)其他審批事項可能因征拆受到牽連，需提前做好準(zhǔn)備。
斷水?dāng)嚯姅嗦罚绊懫髽I(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營，增加運營成本，迫使企業(yè)在補償上讓步。
違法偷拆，征拆方在無合法手續(xù)的情況下拆除房屋。
夸大違法，征拆方不考慮歷史原因，一味強調(diào)證照缺乏的違法性。
以拆違促征拆，通過拆除違章建筑推動征拆進程或代替征拆，實現(xiàn)低成本或無成本征拆。
借款矛盾和合同矛盾，征拆可能導(dǎo)致企業(yè)借款和合同問題變得復(fù)雜甚至產(chǎn)生嚴(yán)重后果。
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