房屋漏雨維修的資質(zhì)

房屋漏雨維修資質(zhì)概述

一、房屋漏雨維修需要哪些資質(zhì)

房屋漏雨維修可能需要以下資質(zhì)：

• 施工總承包資質(zhì)序列二級資質(zhì)及鐵路、通信工程施工總承包三級資質(zhì)

• 專業(yè)承包資質(zhì)序列一級資質(zhì)（不含公路、水運、水利、鐵路、民航方面的專業(yè)承包一級資質(zhì)及涉及多個專業(yè)的專業(yè)承包一級資質(zhì)）

• 專業(yè)承包資質(zhì)序列二級資質(zhì)（不含鐵路、民航方面的專業(yè)承包二級資質(zhì)）；鐵路方面專業(yè)承包三級資質(zhì)；特種工程專業(yè)承包資質(zhì)

• 施工總承包資質(zhì)序列三級資質(zhì)（不含鐵路、通信工程施工總承包三級資質(zhì)）

• 專業(yè)承包資質(zhì)序列三級資質(zhì)（不含鐵路方面專業(yè)承包資質(zhì)）及預(yù)拌混凝土、模板腳手架專業(yè)承包資質(zhì)

• 施工勞務(wù)資質(zhì)

• 燃?xì)馊紵骶甙惭b、維修企業(yè)資質(zhì)

需要注意的是，資質(zhì)要求可能會根據(jù)地區(qū)和具體情況有所不同。

二、房屋漏雨維修資質(zhì)的獲取條件

獲取房屋漏雨維修資質(zhì)通常需要滿足以下條件：

• 具備相應(yīng)的技術(shù)人員和管理人員，其數(shù)量和資質(zhì)應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。

• 擁有一定的資金和設(shè)備，以滿足維修工作的需要。

• 具有完善的質(zhì)量管理體系和安全生產(chǎn)管理制度。

• 有符合要求的工程業(yè)績，例如完成過一定規(guī)模和數(shù)量的類似維修項目。

不同地區(qū)和不同類型的資質(zhì)可能會有具體的差異。例如，在北京市，按照《關(guān)于進一步推進房屋漏雨應(yīng)急情況下住宅專項維修資金使用工作的通知》（京建發(fā)〔2023〕253 號）要求，屬地居（村）民委員會應(yīng)負(fù)責(zé)到現(xiàn)場對住宅漏雨情況進行確認(rèn)，維修工程竣工后各區(qū)住建（房管）部門要及時對維修資金使用進行審核備案。

三、房屋漏雨維修資質(zhì)的認(rèn)證機構(gòu)

房屋漏雨維修資質(zhì)的認(rèn)證機構(gòu)通常為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。例如，在北京市，相關(guān)資質(zhì)的許可和管理由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)。

房屋質(zhì)量檢驗部門也可以對房屋漏水原因和如何補漏作出鑒定報告。

四、房屋漏雨維修資質(zhì)的有效期和續(xù)期要求

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書的有效期有所不同。例如，原資質(zhì)證書有效期于 2020 年 7 月 1 日至 2021 年 12 月 30 日屆滿的，統(tǒng)一延長至 2021 年 12 月 31 日。新資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后，設(shè)置適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)資質(zhì)過渡期，到期后實行簡單換證，即按照新舊資質(zhì)對應(yīng)關(guān)系直接換發(fā)新資質(zhì)證書，不再重新核定資質(zhì)。

房屋質(zhì)量保修期規(guī)定有房屋基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計文件規(guī)定的該工程合理使用年限；屋面防水工程等保修期為 5 年；供熱與供冷系統(tǒng)為 2 個采暖期和供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為 2 年。

五、不同地區(qū)房屋漏雨維修資質(zhì)的差異

以北京市為例，質(zhì)量保修期內(nèi)的城鎮(zhèn)房屋漏雨維修，由建設(shè)單位建立快速響應(yīng)機制；質(zhì)量保修期外的城鎮(zhèn)房屋漏雨維修，按照不同產(chǎn)別管理方式，由建設(shè)單位、房屋所有權(quán)人、管理單位、物業(yè)服務(wù)人、使用人、專業(yè)運營單位等落實各方維修快速響應(yīng)機制。

在昌平區(qū)，遇到房屋漏雨等緊急需要動用住宅專項維修資金的情形，可以使用應(yīng)急程序申請住宅專項維修資金，具體情形包括屋面防水損壞造成滲漏等。

各區(qū)住建委（房管局）要組織街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對不同產(chǎn)別建立的房屋漏雨快速響應(yīng)機制、公開責(zé)任人和維修電話、維修物資儲備、業(yè)主反映房屋漏雨維修滿意度進行檢查，對物業(yè)服務(wù)人維修不及時、拒不履行維修責(zé)任，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任的單位要進行相應(yīng)處理。

補充信息

• 房屋漏雨維修的法律責(zé)任：一旦房子漏雨不能得到及時維修，業(yè)主可憑報修及維修記錄等證據(jù)向法院起訴，要求開發(fā)商履行維修義務(wù)。假如漏雨問題需要緊急維修，業(yè)主也可以通過合法程序委托專業(yè)公司進行維修，并保存好維修及費用單據(jù)，作為要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任的證據(jù)。

• 房屋漏雨維修的常見部位及處理方法：

  • 地下室工程：常見的處理方式包括將滲水部位清理干凈，用水泥基防水涂料或水乳型氯丁橡膠瀝青防水涂料等配合纖維增強材料作堵滲處理；采用壁內(nèi)和壁后注漿，防水混凝土貼壁襯砌、水泥砂漿，掛網(wǎng)水泥砂漿抹面等方法外，也可采用防水涂料，先引流排水，然后填縫堵洞，杜絕滲漏。

  • 樓層及廁浴、廚房間：一是板面及墻面滲水，可拆除飾面材料，暴露滲水部位，涂刷防水涂料。除聚氨酯防水涂料外，通常都要求配合纖維材料進行修補。二是衛(wèi)生潔具周圍及穿樓板管、排水管口等部位滲漏，可將漏水部位徹底清理，刮填彈性嵌縫材料；或在滲漏部位涂刷防水涂料，并粘貼纖維材料增強。

  • 屋面滲漏：常見的處理方式包括局部清理已損壞的舊防水層表面，徹底清除所有雜物，塵灰。涂刷與舊防水層相同的防水涂料，或涂刷與舊防水層具有良好粘結(jié)力的同類防水涂料，并加貼纖維布增強；徹底鏟除舊防水層，露出屋面結(jié)構(gòu)層或找平層，按板面及墻面滲水堵漏措施的貼縫法，填縫或填縫加貼縫法，對裂縫進行封閉處理，并在一定范圍的面積內(nèi)，涂刷防水涂料并粘貼纖維紙布增強。

  • 外窗滲漏：常見的處理方式包括在室內(nèi)進行封堵，一般是剔除窗框周圈的密封膠及部分嵌填材料，重新填充后再進行密封處理；另外一種是在室外進行處理，需要特種工種高空作業(yè)，

• 房屋維修部位的劃分：房屋的維修部位，分“專有部分”和“共有部分”兩個部分。專有部分是指建筑區(qū)劃內(nèi)的特定空間，比如房屋、車位、攤位等，并且必須滿足三個條件：具有構(gòu)造上的獨立性、能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記在特定業(yè)主名下。另外，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中，也被認(rèn)定為專有部分。共有部分是指共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，全體業(yè)主共同使用、共同擁有，但實物不能分割。比如：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分；通道、樓梯、電梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備；小區(qū)內(nèi)的道路、綠地等部分。主要有兩個標(biāo)準(zhǔn)：不屬于業(yè)主專有部分，不屬于市政公用部分，如城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地等。

• 不同部位的維修責(zé)任承擔(dān)：個人房屋內(nèi)的專有部分均應(yīng)由個人承擔(dān)維修責(zé)任。房屋共有部分按照住宅維修責(zé)任的類別劃分維修責(zé)任，具體詳見北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委《印發(fā)<城鎮(zhèn)國有土地上依法建造住宅漏雨維修場景化責(zé)任清單(試行)>的通知》（京建發(fā)〔2022〕9 號）。城鎮(zhèn)國有土地上依法建造住宅漏雨維修場景化責(zé)任清單(試行)建成時限住宅類型漏雨部位維修責(zé)任人質(zhì)量保修期內(nèi)所有住宅屋面、外墻，共用門窗、共用地下室及原專有外窗、專有陽臺、專有地下室建設(shè)單位業(yè)主或使用人改動外窗、改動陽臺、改動地下室業(yè)主或使用人質(zhì)量保修期滿后已實施物業(yè)管理的住宅屋面、外墻，共用門窗、共用地下室及原專有外窗、專有陽臺、專有地下室物業(yè)合同內(nèi)物業(yè)服務(wù)人物業(yè)合同外業(yè)主業(yè)主或使用人改動外窗、改動陽臺、改動地下室業(yè)主未實施物業(yè)管理的住宅所有部位業(yè)主。

• 住宅專項維修資金的使用：雨后，房屋共用部位需要進行大中修的，可以動用住宅專項維修資金。住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金俗稱房屋養(yǎng)老錢，它是由業(yè)主在購房時一次性交存的一筆資金，專門用來維修或更換電梯、消防、屋頂?shù)裙灿貌课缓凸灿迷O(shè)施設(shè)備的錢。平常使用這筆錢，需要經(jīng)過專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，需要按照相關(guān)程序申請辦理，審批完成后才能支取到這筆資金進行修繕。遇到房屋漏雨等緊急需要動用住宅專項維修資金的情形，可以使用應(yīng)急程序申請住宅專項維修資金。具體情形如下：

  • 屋面防水損壞造成滲漏的。

  • 電梯故障危及人身安全的。

  • 高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的。

  • 樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的。

  • 專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的。

  • 消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。

遇到以上情況，需要動用住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主。由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置就專項維修資金用于應(yīng)急維修的相關(guān)情況告知業(yè)主；沒有業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知。業(yè)主對分?jǐn)偳闆r提出質(zhì)疑的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

• 房屋漏雨問題的緊急聯(lián)絡(luò)方式：如您家中出現(xiàn)漏雨情況，可第一時間撥打小區(qū)物業(yè)客服電話，各物業(yè)公司應(yīng)及時接聽業(yè)主或物業(yè)使用人房屋漏雨報修電話，物業(yè)服務(wù)人不得以非物業(yè)管理事項為由不予接待。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到報修電話后，應(yīng)及時響應(yīng)處置。需立即到場處置的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即派人到場，緊急采取遮風(fēng)擋雨、堵漏、避險等臨時措施；未要求立即上門處置的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時聯(lián)系報修人商定到場查看或維修時間，并在商定時間內(nèi)進行維修處置。具體服務(wù)響應(yīng)時間物業(yè)服務(wù)合同有約定的，按照約定執(zhí)行；物業(yè)服務(wù)合同無明確約定的，按照本小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定的水、電急修時間響應(yīng)。同時，昌平區(qū)住建委建立了緊急備勤搶險隊伍，可以在遇到險情時保障完成快速搶險任務(wù)。各鎮(zhèn)街建立了房屋漏雨 24 小時緊急聯(lián)絡(luò)機制，遇到漏雨情況可撥打各鎮(zhèn)街緊急聯(lián)系電話，24 小時有人值班值守，遇到房屋漏雨的居民可以隨時撥打電話。