小產(chǎn)權(quán)房能辦營(yíng)業(yè)許可證嗎

一、小產(chǎn)權(quán)房的定義與相關(guān)概念

小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言的概念。大產(chǎn)權(quán)房有國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)證；而小產(chǎn)權(quán)房是建在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府發(fā)證書(shū)，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，即小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有“五證”，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。

城市里的土地主要是國(guó)有土地，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地主要是集體土地。在集體土地上建起來(lái)的房子分為宅基地和小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房大多是無(wú)資質(zhì)、無(wú)許可的建設(shè)單位與村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合作開(kāi)發(fā)，未依現(xiàn)行法律獲得商品房開(kāi)發(fā)資質(zhì)、未履行征地程序卻以商業(yè)售賣為目的進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)物，其在現(xiàn)行《土地管理法》體系下無(wú)法獲得國(guó)家房管部門依法登記，無(wú)法取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

二、小產(chǎn)權(quán)房辦理營(yíng)業(yè)許可證的政策情況

根據(jù)私法原理“法無(wú)禁止即可為”，雖然小產(chǎn)權(quán)房存在諸多法律爭(zhēng)議，但在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照方面并沒(méi)有被完全限制。小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)政策較為復(fù)雜且各地存在差異。

從國(guó)家層面來(lái)看，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的整體政策是比較謹(jǐn)慎的。國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處；對(duì)違規(guī)為小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴(yán)肅追責(zé)；對(duì)監(jiān)管不力、失職瀆職的也要嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)。

但在實(shí)際操作中，一些地方政府為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和創(chuàng)業(yè)就業(yè)，可能會(huì)在一定條件下允許小產(chǎn)權(quán)房用于辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。例如，某些地區(qū)可能會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，按照既方便市場(chǎng)主體準(zhǔn)入，又有效保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序的原則，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房用于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的情況作出規(guī)定。

三、小產(chǎn)權(quán)房辦營(yíng)業(yè)許可證的條件

1. 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明材料

   • 如果是自有小產(chǎn)權(quán)房作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，雖然沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，但可能需要提供由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)出具的權(quán)屬證明文件，以證明對(duì)該房屋擁有合法的使用權(quán)利。例如，有的地方可能要求村委會(huì)出具該房屋為合法建筑且可用于經(jīng)營(yíng)的證明，類似于對(duì)房屋權(quán)屬和用途的一種確認(rèn)。

   • 如果是租賃的小產(chǎn)權(quán)房，除了正常的租賃協(xié)議外，同樣需要提供房東能夠證明房屋權(quán)屬的相關(guān)材料，如村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府蓋章的權(quán)屬證明，并且可能要求房東在租賃協(xié)議復(fù)印件上注明“與原件相符”并簽字。這是為了確保經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的合法性和穩(wěn)定性，保障市場(chǎng)交易的安全。

2. 符合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目要求

   • 不同的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所可能有不同的要求。例如，對(duì)于一些特殊行業(yè)，如餐飲服務(wù)、歌舞娛樂(lè)、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所等，即使是在小產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)，也需要滿足相關(guān)行業(yè)的特殊規(guī)定。比如餐飲服務(wù)可能需要符合當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生、環(huán)保等要求，包括有相應(yīng)的衛(wèi)生設(shè)施、排煙排水設(shè)施等，這些要求與經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是否為小產(chǎn)權(quán)房并無(wú)直接關(guān)聯(lián)，但卻是辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的必要條件。

   • 部分地區(qū)可能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目有限制性規(guī)定，例如某些對(duì)安全、環(huán)保要求較高的項(xiàng)目可能不允許在小產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)開(kāi)展，以避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

3. 其他一般性條件

   • 申請(qǐng)人需要符合相關(guān)的主體資格要求，如若是個(gè)體工商戶設(shè)立登記，申請(qǐng)人需要簽署《個(gè)體工商戶設(shè)立登記申請(qǐng)書(shū)》，并提供身份證明等材料。這是辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的基本要求，無(wú)論經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是否為小產(chǎn)權(quán)房都需要滿足。

   • 對(duì)于一些需要前置審批的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，如開(kāi)辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)需要先取得衛(wèi)生部門的審批等，必須在取得相關(guān)審批后才能申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，小產(chǎn)權(quán)房作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所也不例外。

四、小產(chǎn)權(quán)房辦營(yíng)業(yè)許可證的案例

雖然難以獲取大量公開(kāi)的小產(chǎn)權(quán)房辦理營(yíng)業(yè)許可證的具體案例，但從一些類似情況可以進(jìn)行推測(cè)。例如，在某些農(nóng)村地區(qū)，當(dāng)?shù)卮迕窭米约业男‘a(chǎn)權(quán)房（自建住宅）開(kāi)展一些小型的農(nóng)家樂(lè)、手工藝品制作銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。他們可能通過(guò)向當(dāng)?shù)毓ど滩块T提供村委會(huì)出具的房屋權(quán)屬證明、租賃協(xié)議（如果是租賃他人小產(chǎn)權(quán)房的情況）、個(gè)人身份證明以及符合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目要求的相關(guān)材料（如農(nóng)家樂(lè)的食品衛(wèi)生許可證等），成功辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

在城市周邊的一些小產(chǎn)權(quán)房聚集區(qū)，在滿足當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件下，如提供合法的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明（盡管是小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的權(quán)屬證明）、符合環(huán)保要求（對(duì)于加工廠而言）、符合安全標(biāo)準(zhǔn)等，也有可能辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。這些案例往往是在地方政策相對(duì)寬松或者在符合特定條件下才得以實(shí)現(xiàn)的，并且不同地區(qū)的情況差異較大。

五、小產(chǎn)權(quán)房辦營(yíng)業(yè)許可證的相關(guān)法律

1. 土地管理相關(guān)法律

   • 《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。這一規(guī)定明確了小產(chǎn)權(quán)房所涉及的集體土地的所有權(quán)性質(zhì)，也限制了小產(chǎn)權(quán)房在土地流轉(zhuǎn)方面的合法性。小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)榻ㄔ诩w土地上，其開(kāi)發(fā)建設(shè)如果不符合相關(guān)規(guī)定，就可能涉及到對(duì)土地管理法律的違反。

   • 根據(jù)《土地管理法》，集體建設(shè)用地必須經(jīng)過(guò)國(guó)家征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地才能用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房大多未履行這一程序，這也是其合法性存在爭(zhēng)議的一個(gè)重要原因。如果小產(chǎn)權(quán)房用于辦理營(yíng)業(yè)許可證，在土地使用方面需要考慮是否符合土地管理法的相關(guān)規(guī)定，例如是否改變了土地的用途（從住宅等用途轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用途），是否經(jīng)過(guò)了合法的審批程序等。

2. 市場(chǎng)主體登記管理相關(guān)法律

   • 《中華人民共和國(guó)市場(chǎng)主體登記管理?xiàng)l例》規(guī)定了市場(chǎng)主體登記的相關(guān)要求，如市場(chǎng)主體偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，由登記機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得，處10萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。小產(chǎn)權(quán)房辦理營(yíng)業(yè)許可證后，也需要遵守這些關(guān)于營(yíng)業(yè)執(zhí)照管理的規(guī)定。在辦理營(yíng)業(yè)許可證時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)營(yíng)主體需要按照條例要求提供真實(shí)、準(zhǔn)確的材料，并且在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中合法使用營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

   • 雖然條例沒(méi)有專門針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照作出特殊規(guī)定，但在實(shí)際操作中，小產(chǎn)權(quán)房作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所需要滿足市場(chǎng)主體登記管理的一般性要求，如提供合法的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明等。