拆遷資質(zhì)特級(jí)企業(yè)廠房拆遷

拆遷資質(zhì)特級(jí)企業(yè)相關(guān)規(guī)定

拆遷資質(zhì)特級(jí)企業(yè)在進(jìn)行廠房拆遷時(shí)，需要遵循一系列的法律法規(guī)和規(guī)定。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)全國(guó)城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理，縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(mén)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明等資料。

拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷，但房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行新建、擴(kuò)建、改建房屋，改變房屋和土地用途，租賃房屋等活動(dòng)。房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

廠房拆遷的流程和注意事項(xiàng)

一、征收決定公告階段

在征收中，政府在征收決定公告前需要做一系列工作。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，主要包括以下重要

• 項(xiàng)目是否因保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益需要征收。

• 是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，保障性安居工程、舊城改建是否已納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

• 政府公布征收補(bǔ)償方案后，是否公開(kāi)征求意見(jiàn)，征求意見(jiàn)是否不少于30日，征求意見(jiàn)的情況和根據(jù)征求意見(jiàn)修改的情況是否公布。

• 舊城改建項(xiàng)目，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，政府是否組織由被征收人和公眾參加的聽(tīng)證，是否根據(jù)聽(tīng)證的情況修改方案。

• 政府是否進(jìn)行了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

• 政府是否建立了?？顚簦鎯?chǔ)征收補(bǔ)償費(fèi)。

階段注意事項(xiàng)：

很多企業(yè)在遇到拆遷時(shí)，往往對(duì)其合法性深信不疑，認(rèn)為政府主導(dǎo)的拆遷都不會(huì)有問(wèn)題。但事實(shí)上，很多政府在進(jìn)行拆遷時(shí)，項(xiàng)目的前置性文件都不符合法律規(guī)定。對(duì)于政府在該階段的違法行為，被拆遷人可以提起行政訴訟。

二、征收決定公告階段

在做完一系列準(zhǔn)備工作后，政府會(huì)作出征收決定，并發(fā)布征收決定公告，告知被征收人征收事宜。征收決定公告應(yīng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。被征收人對(duì)征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

階段注意事項(xiàng)：

在司法實(shí)踐中，政府的征收決定公告往往存在很多違法情況，比如征收決定的內(nèi)容違法，征收決定公告的程序違法等。征收決定公告的合法性一般包括實(shí)體合法和程序合法兩部分。實(shí)體合法即征收決定公告的內(nèi)容應(yīng)符合法律規(guī)定，程序合法即拆遷方應(yīng)按照法律規(guī)定的程序?qū)φ魇諞Q定進(jìn)行公告。實(shí)踐中拆遷方往往對(duì)拆遷項(xiàng)目不進(jìn)行公告，或者以其他方式防止被拆遷人看到，以便使被拆遷人錯(cuò)過(guò)征收決定公告中載明的行政復(fù)議和訴訟期限。因此，企業(yè)在看到征收決定公告時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行拍照錄像等方式進(jìn)行取證。如果拆遷方?jīng)]有進(jìn)行公告就進(jìn)行后續(xù)的程序也是違法的。企業(yè)要及時(shí)尋求專業(yè)人士的幫助，審查征收決定公告的內(nèi)容及程序的合法性，對(duì)違法情況提起訴訟。對(duì)征收決定公告提起復(fù)議或訴訟，是法律賦予被拆遷人的權(quán)利，只有重視自身的權(quán)益，及時(shí)的運(yùn)用法律武器，才能使得自身的權(quán)益得到保障。

三、評(píng)估階段

政府進(jìn)行完公告程序后，會(huì)對(duì)被征收人的房屋及財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于評(píng)估法律規(guī)定了嚴(yán)格的程序，主要有以下重要環(huán)節(jié)：

• 評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)由被征收人進(jìn)行選擇。

• 評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估流程應(yīng)符合《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

• 房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

• 對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核評(píng)估結(jié)果有異議的，可以申請(qǐng)鑒定。

階段注意事項(xiàng)：

實(shí)踐中，拆遷方往往會(huì)有不按照法律規(guī)定進(jìn)行評(píng)估的情況，比如評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇沒(méi)有讓被征收人參與，評(píng)估的流程不符合法律的規(guī)定，評(píng)估結(jié)果沒(méi)有按照法律的要求進(jìn)行公示，使被征收人喪失了對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核和申請(qǐng)鑒定的權(quán)利。企業(yè)在遇到拆遷時(shí)，往往面臨巨大的損失，而評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果是對(duì)企業(yè)的損失認(rèn)定至關(guān)重要的，評(píng)估程序的合法是保障評(píng)估結(jié)果公正的必要條件。實(shí)踐中政府為了降低被拆遷人的補(bǔ)償，傷害被征收人的利益。因此，企業(yè)在拆遷中，應(yīng)該了解相關(guān)的法律規(guī)定，咨詢專業(yè)的人士，掌握合法的評(píng)估程序，必要時(shí)尋求專業(yè)人士的幫助，對(duì)評(píng)估程序的合法性進(jìn)行審查，如果遇到違法情況，及時(shí)運(yùn)用法律方法進(jìn)行復(fù)議或訴訟維護(hù)自身的合法權(quán)益。

四、征收補(bǔ)償決定階段

在征收方對(duì)征收項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估后，會(huì)與被征收人溝通補(bǔ)償事宜，如果雙方達(dá)成一致意見(jiàn)會(huì)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，完成征收流程。如果雙方達(dá)不成一致意見(jiàn)，征收部門(mén)會(huì)報(bào)請(qǐng)作出征收決定的市、縣人民政府，按照征收補(bǔ)償方案作出征收補(bǔ)償決定。被征收人不服，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

特級(jí)企業(yè)廠房拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

2021年最新廠房拆遷補(bǔ)償政策《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)向拆遷人、房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。在法律實(shí)踐中，企業(yè)拆遷賠償主要分為三部分：

• 拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償，包括土地、房屋、建筑物和不能搬遷的地面附著物的賠償，以及因拆遷而損失的機(jī)械設(shè)備的賠償。

  • 土地補(bǔ)償：作為承租人，一般以租賃方式取得經(jīng)營(yíng)空間。租賃的土地可分為國(guó)有租賃土地和租賃集體土地兩類。拆遷可能導(dǎo)致租賃關(guān)系終止，目前對(duì)國(guó)有租賃土地的補(bǔ)償規(guī)定尚不統(tǒng)一。如2010年上海世博會(huì)場(chǎng)地非住宅拆遷評(píng)估與補(bǔ)償細(xì)則中，確定了土地使用權(quán)補(bǔ)償基本價(jià)格的確定原則。但其他地方的拆遷補(bǔ)償常以房屋和建筑物的補(bǔ)償計(jì)算，導(dǎo)致權(quán)利人權(quán)益可能得不到合理補(bǔ)償。

  • 住房和建筑賠償：以相關(guān)房地產(chǎn)證書(shū)上登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，若因歷史原因無(wú)證書(shū)，可通過(guò)實(shí)際計(jì)量確定。房屋和建筑物的價(jià)值通常由拆遷人和被拆遷人委托評(píng)估公司評(píng)估，按有關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定實(shí)際價(jià)值。城市房屋拆遷單位價(jià)格低于最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按最低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并根據(jù)賠償口徑計(jì)算實(shí)際賠償費(fèi)用。

  • 設(shè)備重置補(bǔ)償：按照國(guó)家和地方規(guī)定的設(shè)備安裝和搬遷價(jià)格計(jì)算，包括設(shè)備的安裝、調(diào)試、運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用。因搬遷導(dǎo)致機(jī)器精度下降、功能損失等增加的成本也應(yīng)考慮在內(nèi)。無(wú)法搬遷的設(shè)備，按重置價(jià)給予補(bǔ)償。

• 拆遷費(fèi)用的補(bǔ)償，包括搬遷初期的費(fèi)用和搬遷過(guò)程中的停工費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備的調(diào)試和修理費(fèi)用、拆卸、包裝和運(yùn)輸費(fèi)用，以及解雇雇員的補(bǔ)償。

• 基于拆除政策的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速度轉(zhuǎn)移費(fèi)、拆除獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

成功的特級(jí)企業(yè)廠房拆遷案例

案例一

李先生在上海某鎮(zhèn)擁有一個(gè)合法廠房，自2002年經(jīng)營(yíng)以來(lái)，一直依法納稅，合法經(jīng)營(yíng)。2012年廠房被劃入征收紅線之內(nèi)，就補(bǔ)償問(wèn)題雙方一直未協(xié)商妥當(dāng)，200多名不明身份的人員將廠房機(jī)器設(shè)備等強(qiáng)制拆除。李先生報(bào)警后，公安機(jī)關(guān)不予處理，為拿到合理的拆遷補(bǔ)償，李先生找到北京京坤律師事務(wù)所。京坤律師介入之后，制定了一系列的維權(quán)方案，包括對(duì)強(qiáng)拆行為、公安機(jī)關(guān)行政不作為以及對(duì)拆遷合法性進(jìn)行審查。最終通過(guò)京坤律師以及李先生的共同努力，將企業(yè)拆遷補(bǔ)償金額翻了6倍，從600萬(wàn)人民幣提升至3300萬(wàn)人民幣。

案例二

梁先生父子在山東濰坊某區(qū)擁有房屋及廠房，是他們經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的唯一經(jīng)濟(jì)。2020年4月，拆遷部門(mén)組織大批人馬將他們的八間房屋及一千多平方米的廠房全部拆除。

拆遷資質(zhì)特級(jí)企業(yè)廠房拆遷的法律風(fēng)險(xiǎn)

一、拆遷前期的法律問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范

在企業(yè)拆遷前期，需要注意諸多法律問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)聽(tīng)聞拆遷消息時(shí)，要保持冷靜，對(duì)拆遷的真實(shí)性、緊迫性進(jìn)行判斷。要審查征收拆遷的合法性，辨別相關(guān)通知、公告的效力，注意證據(jù)保全，收集自身的產(chǎn)權(quán)資料，了解土地性質(zhì)，學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和地方補(bǔ)償規(guī)定，解讀補(bǔ)償方案。在與拆遷人員談判時(shí)，要核查其身份。

例如，在山西某企業(yè)冷庫(kù)案例中，企業(yè)主收到騰退通知公告后直接搬遷，這種處置方式是錯(cuò)誤的。因?yàn)檫@類公告可能對(duì)企業(yè)主沒(méi)有很強(qiáng)的法律拘束力和強(qiáng)制效力，若盲目搬遷，可能導(dǎo)致?lián)p失無(wú)法主張。

二、特種設(shè)備搬遷的法律問(wèn)題

從法律角度而言，但拆遷補(bǔ)償應(yīng)遵循公平合理原則。特種設(shè)備通常具有特殊結(jié)構(gòu)、價(jià)值和用途，搬遷過(guò)程復(fù)雜，涉及專業(yè)技術(shù)和設(shè)備，安全風(fēng)險(xiǎn)高，如大型工業(yè)設(shè)備和精密儀器，需要特殊運(yùn)輸工具和專業(yè)人員進(jìn)行拆卸安裝，增加了搬遷成本。因此，在評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)充分考慮這些特殊情況的合理性。

三、企業(yè)常見(jiàn)的拆遷風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)拆遷較為復(fù)雜，涉及庫(kù)房、生產(chǎn)線、設(shè)備、員工、客戶資 企業(yè)形象等。實(shí)踐中，很少直接為被拆遷企業(yè)提供合適土地或廠房，多數(shù)企業(yè)拆遷后境況不佳。同時(shí)，企業(yè)拆遷還可能涉及租賃合同、債權(quán)債務(wù)、環(huán)境保護(hù)、員工安置等多方面的法律問(wèn)題。