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2024-11-08 08:49:57
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各類資質· 許可證· 備案辦理
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在房地產交易中，預售許可證和備案是兩個不同的概念。預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發(fā)商進行期房銷售的標志，未取得該證不得進行商品房預售。而備案是指開發(fā)商按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案的行為。
存在有備案卻沒有預售許可證的情況可能是由于多種原因。一方面，可能是開發(fā)商違規(guī)操作，在未取得預售許可證的情況下，通過一些手段辦理了備案手續(xù)，這是不符合正常程序的。另一方面，導致出現這種看似矛盾的情況。
例如，有些開發(fā)商為了盡快回籠資金，在工程進度未達到獲取預售許可證要求（如投入開發(fā)建設的資金未達到工程總投資的25%以上等情況）的情況下，就與購房者簽訂合同并試圖進行備案。這種行為不僅違反了相關規(guī)定，也給購房者帶來諸多風險。因為從法律規(guī)定來看，沒有預售許可證所簽訂的商品房預售合同可能被認定無效（雖然在起訴前取得預售許可證的，可以認定有效）。這就意味著購房者的權益很難得到有效保障，如可能面臨房屋無法按時交付、質量無法保證、不能順利辦理產權等問題。
備案是一種行政管理手段，旨在對開發(fā)商預售行為的合法性進行審查，以維護預購人的利益。按照規(guī)定，開發(fā)商預售商品房，不僅要取得預售許可證明，而且應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。這一過程有助于相關部門對房地產交易進行監(jiān)管，保障交易的規(guī)范進行。
預售許可證是開發(fā)商進行期房銷售的法定前提條件。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，否則不得進行商品房預售。它是對開發(fā)商在項目建設進度、資金投入等多方面達到一定標準的認可，例如要求投入開發(fā)建設的資金達到工程總投資的25%以上等條件。
預售許可證是進行預售合同備案的前提。只有取得了預售許可證，開發(fā)商才有資格進行預售，進而才有進行預售合同備案的基礎。如果沒有預售許可證就進行備案，這種備案行為是缺乏合法依據的。同時，備案可以視為預售許可證制度下的后續(xù)管理環(huán)節(jié)，是對已獲得預售許可的項目在銷售合同層面的進一步監(jiān)管，以確保開發(fā)商按照規(guī)定銷售房屋，保護購房者的權益。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。這就意味著如果購房者購買了有備案但無預售許可證的房屋，其簽訂的合同很可能是無效的，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權益很難得到法律的有效保護。
沒有預售許可證可能無法辦理備案登記，進而購房者所購商品房就無法在房屋登記部門辦理產權證。即使交房入住了，也依然可能無法辦理產權。這使得購房者長期處于產權不確定的狀態(tài)，影響房屋的轉讓、抵押等權益的行使。
購房款可能不會進入合法的資金監(jiān)管賬戶，這就存在開發(fā)商挪用資金的風險。如果開發(fā)商出現資金鏈斷裂等問題，購房者的購房款可能面臨損失，房屋建設也可能無法順利完成，導致工程爛尾的情況發(fā)生。
在沒有《商品房預售許可證》的情況下，購房者無法辦理按揭手續(xù)，不能通過按揭方式支付房款。如果購房者通過某種渠道貸款購買了無預售許可證的商品房，一旦該公司違約，購房者不但沒有房子，還要向銀行還款，否則還要向銀行承擔違約責任。
開發(fā)商未取得預售許可證進行銷售是違反相關法律法規(guī)的行為，行政主管部門可進行查處并給予相應的行政處罰。這可能包括罰款、責令停止銷售等處罰措施，影響開發(fā)商的商業(yè)信譽和后續(xù)項目的開發(fā)。
由于未取得預售許可證簽訂的合同可能無效，開發(fā)商可能面臨眾多購房者的起訴，要求返還已付購房款及利息、賠償損失等。這不僅會給開發(fā)商帶來經濟上的損失，還會損害其企業(yè)形象和聲譽。
開發(fā)商應仔細審查未達標的原因，如工程進度不足、資金投入未達標等，有針對性地進行整改和完善，以滿足獲取預售許可證的條件。例如，如果是工程進度問題，要加快工程建設進度，確保投入開發(fā)建設的資金達到工程總投資的25%以上（對于預售的要求）等。
確保土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可等相關手續(xù)齊全。如果存在手續(xù)缺失或不完善的情況，要及時補辦或修正，為獲取預售許可證做好準備。同時，要積極與相關部門溝通，按照要求提交申請預售許可證所需的證件（復印件）及資料，如商品房預售許可申請表等。
購房者如果發(fā)現所購房屋有備案但無預售許可證的情況，可以向開發(fā)商詢問，要求其給出合理的解釋和解決方案。同時，也可以向當地房地產管理部門查詢，了解項目的真實情況。
如果開發(fā)商無法在短期內取得預售許可證，購房者可以考慮與開發(fā)商協商退款事宜，要求返還已付購房款及利息，并根據具體情況要求開發(fā)商承擔相應的賠償責任。如果購房者愿意等待開發(fā)商取得預售許可證，可以要求開發(fā)商出具書面承諾，明確取得許可證的時間，并在合同中約定相關的權益保障條款。
相關政府部門要加強對房地產市場的監(jiān)管，嚴格審查預售許可證的發(fā)放條件，避免出現有備案無預售許可證的違規(guī)情況。對于發(fā)現的違規(guī)行為，要及時查處，責令開發(fā)商停止違規(guī)銷售行為，并按照規(guī)定給予相應的處罰。
要及時公開房地產項目的相關信息，包括預售許可證的發(fā)放情況、備案情況等，讓購房者能夠方便地獲取準確信息。同時，要加強部門之間的協調配合，確保房地產管理部門和土地管理部門在預售許可證和備案管理上的銜接順暢，避免管理漏洞。
某地一房地產項目，開發(fā)商在工程進度僅完成15%（未達到預售要求的25%）的情況下，與部分購房者簽訂了購房合同，并通過一些手段辦理了合同備案。該項目并未取得預售許可證。隨著項目推進，開發(fā)商出現資金鏈緊張的情況，工程進度緩慢，部分購房者發(fā)現自己的房屋面臨無法按時交付、可能無法辦理產權等問題。
開發(fā)商未達到預售條件卻進行銷售并辦理備案，這是明顯的違規(guī)行為。其目的可能是為了盡快回籠資金緩解資金壓力，但這種做法嚴重違反了相關法律法規(guī)，損害了購房者的權益。
購房者面臨諸多問題，合同可能無效。資金安全無法保障，購房款可能被開發(fā)商挪用，導致工程進度受影響。產權辦理存在不確定性，即使交房也可能無法辦理產權證。
部分購房者向法院提起訴訟，根據相關法律規(guī)定，由于開發(fā)商未取得預售許可證，法院認定購房合同無效。開發(fā)商被要求返還購房者已付購房款及利息，并承擔一定的賠償責任。同時，政府相關部門對該開發(fā)商進行了行政處罰，責令其停止違規(guī)銷售行為，進行整改，待達到預售條件后重新申請預售許可證。這一案例充分體現了有備案無預售許可證所帶來的一系列問題以及相關方應承擔的后果。
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