預(yù)售許可證房產(chǎn)拍賣

一、什么是預(yù)售許可證

商品房預(yù)售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。有預(yù)售證的房子則代表此房子可以合法進行買賣銷售。

取得《商品房預(yù)售許可證》需要滿足一定條件，包括：

1. 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

2. 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3. 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

4. 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

《商品房預(yù)售許可證》具有重要作用，它可以幫助判斷開發(fā)商是否合法建房。

商品房銷售許可證與預(yù)售許可證有所區(qū)別，商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行現(xiàn)房銷售的標志，否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的；商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行期房銷售的標志，否則，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。

二、房產(chǎn)拍賣的流程

房產(chǎn)司法拍賣的流程較為復(fù)雜和規(guī)范化，具體如下：

1. 參與拍賣前委托律師詳盡調(diào)查或者自己進行核實

   • 核實房屋產(chǎn)權(quán)信息，包括但不限于土地的出讓性質(zhì)、使用年限、房屋用途、是否辦理過不動產(chǎn)權(quán)證、有無設(shè)置抵押擔保、有無共有產(chǎn)權(quán)人、是否限購等。

   • 現(xiàn)場實地看房，查看房屋質(zhì)量問題、安全隱患、占用情況、其他債務(wù)情況，了解標的房屋的內(nèi)部構(gòu)造、基礎(chǔ)設(shè)施占用情況、其他債務(wù)等情況，避免在日后的使用過程中出現(xiàn)了問題，無法向第三方追究責任。

   • 初步核實費用，競拍過程中的成交價通常是房屋的“裸價”，而競買成功后因房屋過戶所涉及的一切稅、費、

   • 核查原權(quán)利人注冊地址遷入情況。

2. 拍下房產(chǎn)后，對接法院取得“四書”

   • 四書包括：法院委托拍賣行拍賣的《委托拍賣書》、法院出具《成交確認書》、《裁定書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》。

   • 一般情況，法院會在拍賣成功后的1-2個月之內(nèi)出具這些法律文書。

3. 房產(chǎn)解封

   • 房產(chǎn)過戶第一步就是解除房產(chǎn)的查封，預(yù)估存在輪候查封帶來的影響。

   • 在繳納房產(chǎn)全款后，第一時間和法院進行聯(lián)系，推進法院出具協(xié)助執(zhí)行裁定書，解除房產(chǎn)的查封。

   • 在拍賣前應(yīng)當進行詳細的盡調(diào)工作，予以確定法拍房產(chǎn)被幾家法院查封，如僅被拍賣法院查封，跟法院溝通解封即可，如果存在多家法院查封的情況，還需要和其他法院進行額外的溝通。

4. 房產(chǎn)解押

   • 房產(chǎn)過戶第二步就是“解押”，指的是解除這套房產(chǎn)被原房主抵押行為，去對應(yīng)的房管局、檔案局、不動產(chǎn)管理局等單位涂銷房產(chǎn)的抵押。

   • 需要確定抵押情況、抵押機構(gòu)以及相關(guān)的負責法院，區(qū)分一下本地法院和外地法院，本地法院會方便一點，可直接和房管局等機構(gòu)溝通，外地法院需要另委托本地法院進行解押，需要更多時間溝通、確定、提交手續(xù)。

5. 稅費、其他費用的繳納

   • 在房產(chǎn)解封、涂銷抵押之后，可攜帶法院裁定書等資料去繳納稅費等相關(guān)費用，部分房管局/不動產(chǎn)登記中心要求先解封后才可辦理核稅，需要核實解封進度，再預(yù)約核稅。

   • 稅費繳納一般有契稅、印花稅、增值稅等等。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》與《稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定：因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費，應(yīng)當依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關(guān)主體、數(shù)額。

6. 房產(chǎn)過戶

   • 交完稅費以及其他費用后，可攜帶競拍成功的文件、法院對房產(chǎn)解封的文件、稅費及各種費用繳納的證明辦理過戶手續(xù)。整個過戶流程需溝通及時、材料完備，預(yù)計在2-3周內(nèi)拿到房產(chǎn)證。

   • 需要準備材料如下：

     • 買受人證件類如個人名義購買需要身份證(夫妻雙方)原件、戶口本原件、結(jié)婚證原件(若有，離異或者曾離異再婚的，需提供離婚證和離婚協(xié)議)、未成年子女出生證原件或身份證原件(若有)。如公司名義購買需要營業(yè)執(zhí)照原件、開戶許可證原件、法人證明書原件、法人身份證復(fù)印件。以上材料需復(fù)印三份，身份證正反面復(fù)印，戶口本復(fù)印至空白頁。

     • 法院、房產(chǎn)、稅務(wù)部門出具的文書類

       • 執(zhí)行裁定書原件

       • 開具給不動產(chǎn)事務(wù)登記中心的協(xié)助執(zhí)行書原件

         • 開具給稅務(wù)部門的協(xié)助執(zhí)行通知書原件

       • 拍賣成交確認書原件

       • 法院出具的房款收據(jù)

         • 房產(chǎn)部門出具的協(xié)執(zhí)文書收件回執(zhí)

       • 各項稅費繳納憑證拿到材料請先檢查法律文書地址、金額、名字及身份證號碼是否正確以上材料需復(fù)印四份準備。

     • 其他類

       • 網(wǎng)上打印完整拍賣公告和競價記錄(含標的物照片)

       • 原產(chǎn)權(quán)人身份證號(可要求法院提供)

       • 標的物如包含車位，請要求法院分別確認房屋價格和車位價格。

法院前期準備一般來說，房屋拍賣有兩個前提條件：

1. 法院查封房產(chǎn)。

2. 判決調(diào)解文書已生效，案件進行執(zhí)行程序。被執(zhí)行人經(jīng)通知仍未按照執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)的，《執(zhí)行裁定書》，裁定拍賣標。

人民法院執(zhí)行程序的拍賣流程如下：

1. 制作拍賣裁定書。

2. 確定拍賣標的物處置參考價。確定參考價的方式為：當事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價、委托評估（按順序來）。

3. 確定拍賣保留價，一拍起拍價為參考價的70%，例如房子評估100萬，則以70萬起拍。

4. 進行拍賣公告，拍賣一般是在淘寶或者京東的司法拍賣平臺上。不動產(chǎn)公告三十日，動產(chǎn)公告十五日。

5. 競拍人報名參拍，預(yù)交保證金。保證金數(shù)額在起拍價的百分之五至百分之二十范圍內(nèi)。

6. 拍賣成交的作出裁定。

7. 拍賣流拍的，進行第二次拍賣，第二次拍賣依然流拍的，進行變賣。二拍起拍價為一拍流拍價的80%，變賣價格為二拍的流拍價。

8. 將拍賣成功的財產(chǎn)移交買受人。競拍人悔拍的，保證金不予退還。

三、有預(yù)售許可證的房產(chǎn)拍賣相關(guān)規(guī)定

最高法明確，在被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商（被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預(yù)告登記（預(yù)抵押登記），開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開發(fā)商仍需承擔相應(yīng)責任。

開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1. 商品房預(yù)售許可申請表。

2. 開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書。

3. 土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。

4. 投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明。

5. 工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明。

6. 商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附預(yù)售商品房分層平面圖。

商品房預(yù)售備案登記是房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售合同進行的備案登記，是一種行政管理措施。預(yù)告登記是物權(quán)法規(guī)定的一種物權(quán)登記制度，目的是保障權(quán)利人將來能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)。

四、如何參與有預(yù)售許可證的房產(chǎn)拍賣

在參與有預(yù)售許可證的房產(chǎn)拍賣時：

1. 參與拍賣前委托律師詳盡調(diào)查或者自己進行核實

   • 核實房屋產(chǎn)權(quán)信息，包括但不限于土地的出讓性質(zhì)、使用年限、房屋用途、是否辦理過不動產(chǎn)權(quán)證、有無設(shè)置抵押擔保、有無共有產(chǎn)權(quán)人、是否限購等。

   • 現(xiàn)場實地看房，查看房屋質(zhì)量問題、安全隱患、占用情況、其他債務(wù)情況，了解標的房屋的內(nèi)部構(gòu)造、基礎(chǔ)設(shè)施占用情況、其他債務(wù)等情況，避免在日后的使用過程中出現(xiàn)了問題，無法向第三方追究責任。

   • 初步核實費用，競拍過程中的成交價通常是房屋的“裸價”，而競買成功后因房屋過戶所涉及的一切稅、費、

   • 核查原權(quán)利人注冊地址遷入情況。

2. 拍下房產(chǎn)后，對接法院取得“四書”

   • 四書包括：法院委托拍賣行拍賣的《委托拍賣書》、法院出具《成交確認書》、《裁定書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》。

   • 一般情況，法院會在拍賣成功后的1-2個月之內(nèi)出具這些法律文書。

3. 房產(chǎn)解封

   • 房產(chǎn)過戶第一步就是解除房產(chǎn)的查封，預(yù)估存在輪候查封帶來的影響。

   • 在繳納房產(chǎn)全款后，第一時間和法院進行聯(lián)系，推進法院出具協(xié)助執(zhí)行裁定書，解除房產(chǎn)的查封。

   • 在拍賣前應(yīng)當進行詳細的盡調(diào)工作，予以確定法拍房產(chǎn)被幾家法院查封，如僅被拍賣法院查封，跟法院溝通解封即可，如果存在多家法院查封的情況，還需要和其他法院進行額外的溝通。

4. 房產(chǎn)解押

   • 房產(chǎn)過戶第二步就是“解押”，指的是解除這套房產(chǎn)被原房主抵押行為，去對應(yīng)的房管局、檔案局、不動產(chǎn)管理局等單位涂銷房產(chǎn)的抵押。

   • 需要確定抵押情況、抵押機構(gòu)以及相關(guān)的負責法院，區(qū)分一下本地法院和外地法院，本地法院會方便一點，可直接和房管局等機構(gòu)溝通，外地法院需要另委托本地法院進行解押，需要更多時間溝通、確定、提交手續(xù)。

5. 稅費、其他費用的繳納

   • 在房產(chǎn)解封、涂銷抵押之后，可攜帶法院裁定書等資料去繳納稅費等相關(guān)費用，部分房管局/不動產(chǎn)登記中心要求先解封后才可辦理核稅，需要核實解封進度，再預(yù)約核稅。

   • 稅費繳納一般有契稅、印花稅、增值稅等等。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》與《稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定：因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費，應(yīng)當依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關(guān)主體、數(shù)額。

6. 房產(chǎn)過戶

   • 交完稅費以及其他費用后，可攜帶競拍成功的文件、法院對房產(chǎn)解封的文件、稅費及各種費用繳納的證明辦理過戶手續(xù)。整個過戶流程需溝通及時、材料完備，預(yù)計在2-3周內(nèi)拿到房產(chǎn)證。

   • 需要準備材料如下：

     • 買受人證件類如個人名義購買需要身份證(夫妻雙方)原件、戶口本原件、結(jié)婚證原件(若有，離異或者曾離異再婚的，需提供離婚證和離婚協(xié)議)、未成年子女出生證原件或身份證原件(若有)。如公司名義購買需要營業(yè)執(zhí)照原件、開戶許可證原件、法人證明書原件、法人身份證復(fù)印件。以上材料需復(fù)印三份，身份證正反面復(fù)印，戶口本復(fù)印至空白頁。

     • 法院、房產(chǎn)、稅務(wù)部門出具的文書類

       • 執(zhí)行裁定書原件

       • 開具給不動產(chǎn)事務(wù)登記中心的協(xié)助執(zhí)行書原件

       • 開具給稅務(wù)部門的協(xié)助執(zhí)行通知書原件

         • 拍賣成交確認書原件

       • 法院出具的房款收據(jù)

       • 房產(chǎn)部門出具的協(xié)執(zhí)文書收件回執(zhí)

         • 各項稅費繳納憑證拿到材料請先檢查法律文書地址、金額、名字及身份證號碼是否正確以上材料需復(fù)印四份準備。

     • 其他類

       • 網(wǎng)上打印完整拍賣公告和競價記錄(含標的物照片)

       • 原產(chǎn)權(quán)人身份證號(可要求法院提供)

       • 標的物如包含車位，請要求法院分別確認房屋價格和車位價格。

如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。本質(zhì)上是為了在為開發(fā)商售賣期房、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提供法律支持。《中華人民共和國民法典》第221條：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起90天內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

五、預(yù)售許可證房產(chǎn)拍賣的注意事項

在預(yù)售許可證房產(chǎn)拍賣過程中，需要注意以下事項：

1. 人民法院在辦理預(yù)售商品房預(yù)查封時，除向房產(chǎn)登記部門送達預(yù)查封有關(guān)法律文書之外，還應(yīng)及時向開發(fā)商送達預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預(yù)售商品房已被法院預(yù)查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔法律責任。

2. 在人民法院辦理預(yù)售商品房預(yù)查封后向開發(fā)商送達預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。

3. 對于開發(fā)商已退還銀行的相應(yīng)款項，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應(yīng)款項的，在變價款中預(yù)先扣除銀行貸款相應(yīng)款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。

4. 對于被執(zhí)行人與案外人 (含配偶)共有的財產(chǎn)以及未成年子女名下財產(chǎn)，需按照相關(guān)法律規(guī)定進行處理。

開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1. 商品房預(yù)售許可申請表。

2. 開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書。

3. 土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。

4. 投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明。

5. 工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明。

6. 商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附預(yù)售商品房分層平面圖。

簽署商品房預(yù)售合同時，需注意以下幾點：

1. 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

2. 關(guān)注土地使用權(quán)證。集體土地不可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，即傳說中的小產(chǎn)權(quán)房或無證房；不同的土地規(guī)劃有著不同的土地使用年限，一定要看清土地是否為出讓取得以及土地使用年限是否為70年。

3. 對商品房陽臺個數(shù)或封閉方式有特殊需求的，需要重點關(guān)注相關(guān)條款。

4. 關(guān)注預(yù)售房屋土地使用權(quán)及商品房是否被抵押、查封，若已抵押、查封的，應(yīng)慎重考量后再選擇簽署合同。

5. 關(guān)注產(chǎn)權(quán)瑕疵的救濟條款。

應(yīng)注意以下幾點：

1. 確認查詢平臺。以防獲取到不準確或虛假的信息。

2. 查看證件信息。購房者在查看預(yù)售許可證時，應(yīng)注意查看證件上的開發(fā)商名稱、項目名稱、批準預(yù)售范圍、許可證號和發(fā)證日期等信息，以確認其真實性和有效性。同時，也要查看副本上關(guān)于各個樓號的建筑名稱、最高樓層和批準預(yù)售面積、套數(shù)、性質(zhì)等詳細信息。

3. 關(guān)注