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2024-10-30 09:40:33
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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房屋預(yù)售許可證和備案證是不一樣的。
性質(zhì)不同：房屋預(yù)售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件，由市或縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門下發(fā)。而備案證的范圍較廣，可能包括商品房現(xiàn)售備案證等多種類型。
適用階段不同：預(yù)售許可證主要適用于商品房預(yù)售階段，是開發(fā)商在期房銷售時(shí)必須取得的證件。備案證則可能適用于商品房現(xiàn)售等不同階段。
功能不同：預(yù)售許可證是開發(fā)商合法預(yù)售商品房的憑證，確保商品房預(yù)售行為的合法性。備案證則更多是對(duì)商品房銷售相關(guān)信息的記錄和存檔。
房屋預(yù)售許可證具有重要的作用和特點(diǎn)：
驗(yàn)證合法性：它是開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)交易的合法憑證。購房者通過查看預(yù)售許可證，可以確認(rèn)開發(fā)商所售項(xiàng)目是否經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)，保障購房交易的合法性和安全性。
判斷房屋質(zhì)量：有此證代表房子已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收，一定程度上能反映房屋質(zhì)量達(dá)標(biāo)。
保障權(quán)益：如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證就進(jìn)行預(yù)售，那么購房合同可能無效，購房者可能會(huì)面臨工程爛尾、無法取得土地使用權(quán)證書、房子可能被拆除等不利情況，影響自身利益。
需要注意的是，申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證需要滿足一定條件，如已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期等。
備案證具有以下作用和特點(diǎn)：
信息收集：行政備案的主要功能是信息收集，為行政決策提供信息支撐，為事后監(jiān)管提供信息線索，為政府服務(wù)提供信息指引。
分類不同：按照功能不同，行政備案分為告知性行政備案和監(jiān)督性行政備案。依據(jù)時(shí)間先后，分為事前行政備案和事后行政備案。
性質(zhì)特點(diǎn)：行政備案屬于程序性的事實(shí)行為，一般不對(duì)行政相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生直接影響，但如果認(rèn)為行政備案行為違法造成其合法權(quán)益損害，可以依據(jù)《國家賠償法》提起賠償請(qǐng)求。
行政備案與行政許可、行政確認(rèn)存在本質(zhì)區(qū)別。與行政許可相比，行政備案大多是對(duì)已經(jīng)存在的某些經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政事務(wù)的情況作出的事實(shí)行為，不以產(chǎn)生特定法律效果為目的，其本身并不直接影響行政相對(duì)人的權(quán)益。與行政確認(rèn)相比，行政備案不以產(chǎn)生特定法律效果為目的，其本身并不直接影響行政相對(duì)人的權(quán)益。
關(guān)于房屋預(yù)售許可證與備案證，相關(guān)的法律規(guī)定如下：
《城市商品房預(yù)售管理辦法》：開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
《商品房銷售管理辦法》：商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
《城市房地產(chǎn)管理法》：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
在實(shí)際案例中，對(duì)于房屋預(yù)售許可證和備案證的情況較為復(fù)雜。
例如，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證的商品房預(yù)售合同并不必然屬于無效合同。
在一些案例中，房地產(chǎn)開發(fā)公司簽約時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證，雖然違反了相關(guān)規(guī)定，但是并不必然導(dǎo)致其簽訂預(yù)售合同無效。但也有案例中，出賣人在案外人起訴前未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，被認(rèn)定為無效，買受人無權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。
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