竣工備案在預(yù)售許可證

竣工備案的含義、流程及相關(guān)規(guī)定

竣工備案是指建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收且經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督檢查符合規(guī)定后，在規(guī)定時間內(nèi)到備案機(jī)關(guān)辦理的備案手續(xù)。其流程包括以下“十步走”：

1. 施工單位自檢評定：單位工程完工后，施工單位對工程進(jìn)行質(zhì)量檢查，確認(rèn)符合設(shè)計(jì)文件及合同要求后，填寫《工程驗(yàn)收報告》，并經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位負(fù)責(zé)人簽字。

2. 監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評估報告》：監(jiān)理單位收到《工程驗(yàn)收報告》后，應(yīng)全面審查施工單位的驗(yàn)收資料，整理監(jiān)理資料，對工程進(jìn)行質(zhì)量評估，提交《工程質(zhì)量評估報告》，該報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)及監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人審核、簽字。

3. 勘察、設(shè)計(jì)單位提出《質(zhì)量檢查報告》：勘察、設(shè)計(jì)單位對勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書進(jìn)行檢查，并提出書面《質(zhì)量檢查報告》，該報告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及單位負(fù)責(zé)人審核、簽字。

4. 建設(shè)(監(jiān)理)單位組織初驗(yàn)：建設(shè)單位組織監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工等單位對工程質(zhì)量進(jìn)行初步檢查驗(yàn)收。各方對存在問題提出整改意見，施工單位整改完成后填寫整改報告，監(jiān)理單位及監(jiān)督小組核實(shí)整改情況。初驗(yàn)合格后，由施工單位向建設(shè)單位提交《工程竣工報告》。

5. 建設(shè)單位組成驗(yàn)收組、確定驗(yàn)收方案：建設(shè)單位收到《工程竣工報告》后，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位有關(guān)人員成立驗(yàn)收組，驗(yàn)收組成員應(yīng)有相應(yīng)資格，工程規(guī)模較大或是較復(fù)雜的應(yīng)編制驗(yàn)收方案。

6. 施工單位提交工程技術(shù)資料：施工單位提前七天將完整的工程技術(shù)資料交質(zhì)監(jiān)部門檢查。

7. 竣工驗(yàn)收：建設(shè)單位主持竣工驗(yàn)收會議，組織驗(yàn)收各方對工程質(zhì)量進(jìn)行檢查。如有質(zhì)量問題提出整改意見。監(jiān)督部門監(jiān)督人員到工地現(xiàn)場對工程竣工驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。

8. 施工單位按驗(yàn)收意見進(jìn)行整改：施工單位按照驗(yàn)收各方提出的整改意見及《責(zé)令整改通知書》進(jìn)行整改，整改完畢后，寫出《整改報告》，經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工單位簽字蓋章確認(rèn)后送質(zhì)監(jiān)站，對重要的整改內(nèi)容，監(jiān)督人員參加復(fù)查。

9. 工程驗(yàn)收合格：對不合格工程，按《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》和其它驗(yàn)收規(guī)范的要求整改完后，重新驗(yàn)收，直至合格。

10. 驗(yàn)收備案：驗(yàn)收合格后五日內(nèi)，監(jiān)督機(jī)構(gòu)將監(jiān)督報告送縣住建委。建設(shè)單位按有關(guān)規(guī)定報縣住建委備案。

工程竣工驗(yàn)收的程序如下：

1. 工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗(yàn)收。實(shí)行監(jiān)理的工程，工程竣工報告必須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。（施工單位在工程竣工前，通知質(zhì)量監(jiān)督部門對工程實(shí)體進(jìn)行到位質(zhì)量監(jiān)督檢查）。

2. 建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。

3. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個工作日前將驗(yàn)收的時間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程監(jiān)督機(jī)構(gòu)。

4. 建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收。

   • 建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履行情況和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況。

   • 審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位提供的工程檔案資料。

   • 查驗(yàn)工程實(shí)體質(zhì)量。

   • 對工程施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出總體評價，形成工程竣工驗(yàn)收意見，驗(yàn)收人員簽字。參與工程竣工驗(yàn)收的建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，應(yīng)報當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，待意見一致后，重新組織工程竣工驗(yàn)收。

工程竣工驗(yàn)收必備條件包括：

1. 已完成設(shè)計(jì)和合同規(guī)定的各項(xiàng)內(nèi)容。

2. 單位工程所含分部(子分部)工程均驗(yàn)收合格，符合法律、法規(guī)、工程建設(shè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件規(guī)定及合同要求。

3. 工程資料符合要求。

4. 單位工程所含分部工程有關(guān)安全和功能的檢測資料完整；主要功能項(xiàng)目的抽查結(jié)果符合相關(guān)專業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。

5. 單位工程觀感質(zhì)量符合要求。

6. 各專項(xiàng)驗(yàn)收及有關(guān)專業(yè)系統(tǒng)驗(yàn)收全部通過。由建設(shè)單位負(fù)責(zé)向有關(guān)政府行政主管部門或授權(quán)檢測機(jī)構(gòu)申請各項(xiàng)專業(yè)、系統(tǒng)驗(yàn)收：

   • 消防驗(yàn)收合格文件。

   • 規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件。

   • 環(huán)保驗(yàn)收認(rèn)可文件。

   • 電梯驗(yàn)收合格文件。

   • 智能建筑的有關(guān)驗(yàn)收合格文件。

   • 建設(shè)工程竣工檔案預(yù)驗(yàn)收意見。

   • 建筑工程室內(nèi)環(huán)境檢測報告。

工程竣工驗(yàn)收備案方面，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收且經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督檢查符合規(guī)定后15個工作日內(nèi)到備案機(jī)關(guān)辦理工程竣工驗(yàn)收備案，建設(shè)單位辦理竣工工程備案手續(xù)應(yīng)提供下列文件：

1. 竣工驗(yàn)收備案表。

2. 工程竣工驗(yàn)收報告。

3. 施工許可證。

4. 施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見。

5. 施工單位提交的工程竣工報告。

6. 監(jiān)理單位提交的工程質(zhì)量評估報告。

7. 勘察、設(shè)計(jì)單位提交的質(zhì)量檢查報告。

8. 由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。

9. 驗(yàn)收組人員簽署的工程竣工驗(yàn)收意見。

10. 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

11. 單位工程質(zhì)量驗(yàn)收匯總表。

12. 商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

13. 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

預(yù)售許可證的含義、辦理?xiàng)l件及作用

商品房預(yù)售許可證是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開始銷售樓盤前，需向相關(guān)行政主管部門申請獲得的一種許可證。辦理預(yù)售許可證需要滿足以下條件：

1. 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

2. 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3. 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

4. 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售許可證具有以下作用：

1. 可以判斷開發(fā)商是否合法建房，比如工程建設(shè)手續(xù)是否齊全，樓盤在規(guī)劃和施工上是否取得規(guī)劃證和許可證，有沒有違背城市規(guī)劃等。

2. 可以判斷房屋是否具備上市交易資質(zhì)。

3. 能夠確定土地使用權(quán)是否合法使用，開發(fā)商要賣房，須交納國有土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書，才能辦理商品房銷售許可證進(jìn)行銷售。

4. 可以用于判斷房屋質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，有此證則代表房子已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收。

竣工備案與預(yù)售許可證的關(guān)系

竣工備案和預(yù)售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的兩個重要環(huán)節(jié)，但它們的發(fā)生時間和作用有所不同。預(yù)售許可證是在項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到一定條件后，允許開發(fā)商提前銷售房屋的許可證明。而竣工備案則是在工程竣工驗(yàn)收合格后，向相關(guān)部門進(jìn)行的備案手續(xù)。

在時間順序上，預(yù)售許可證的取得通常先于竣工備案。取得預(yù)售許可證意味著項(xiàng)目可以開始預(yù)售，但此時工程尚未竣工。而竣工備案是在工程全部完成并驗(yàn)收合格后進(jìn)行的。

兩者的關(guān)系并非直接的因果關(guān)系，但預(yù)售許可證的取得條件中，部分內(nèi)容與竣工備案相關(guān)，例如都需要建設(shè)工程規(guī)劃許可證等相關(guān)文件。

竣工備案對獲取預(yù)售許可證的影響

竣工備案并非獲取預(yù)售許可證的直接前置條件。預(yù)售許可證的取得主要取決于開發(fā)商是否滿足如已交付全部土地使用權(quán)出讓金、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到一定比例等條件。

竣工備案的相關(guān)要求和程序，在一定程度上反映了項(xiàng)目的合規(guī)性和質(zhì)量保障，對于保障購房者的權(quán)益具有重要意義。雖然竣工備案本身不直接決定能否獲取預(yù)售許可證，但它是整個項(xiàng)目開發(fā)過程中質(zhì)量和合規(guī)的重要體現(xiàn)。

相關(guān)法規(guī)中竣工備案和預(yù)售許可證的規(guī)定

在相關(guān)法規(guī)中，對于竣工備案和預(yù)售許可證都有明確的規(guī)定。

《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》規(guī)定，國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作?？h級以上地方人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門備案。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

《商品房銷售管理辦法》對商品房現(xiàn)售和預(yù)售的條件、程序、廣告與合同、銷售代理、交付等方面都做出了規(guī)定。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定明確表達(dá)了如下含義：

1. 備案是告知性的，無需行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、回復(fù)。

2. “自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)備案”表明了，備案是在竣工驗(yàn)收后，所以備案與否不會影響工程竣工驗(yàn)收合格的法律效力。