竣工備案在預售許可證

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2024-10-24 10:21:03
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內(nèi)容摘要：竣工備案的含義、流程及相關規(guī)定竣工備案是指建設單位在工程竣工驗收且經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督機構監(jiān)督檢查符合規(guī)定后，在規(guī)定時間內(nèi)到備案機關辦理...

各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理

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竣工備案的含義、流程及相關規(guī)定

竣工備案是指建設單位在工程竣工驗收且經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督機構監(jiān)督檢查符合規(guī)定后，在規(guī)定時間內(nèi)到備案機關辦理的備案手續(xù)。其流程包括以下“十步走”：

施工單位自檢評定：單位工程完工后，施工單位對工程進行質(zhì)量檢查，確認符合設計文件及合同要求后，填寫《工程驗收報告》，并經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位負責人簽字。
監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評估報告》：監(jiān)理單位收到《工程驗收報告》后，應全面審查施工單位的驗收資料，整理監(jiān)理資料，對工程進行質(zhì)量評估，提交《工程質(zhì)量評估報告》，該報告應經(jīng)總監(jiān)及監(jiān)理單位負責人審核、簽字。
勘察、設計單位提出《質(zhì)量檢查報告》：勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行檢查，并提出書面《質(zhì)量檢查報告》，該報告應經(jīng)項目負責人及單位負責人審核、簽字。
建設(監(jiān)理)單位組織初驗：建設單位組織監(jiān)理、設計、施工等單位對工程質(zhì)量進行初步檢查驗收。各方對存在問題提出整改意見，施工單位整改完成后填寫整改報告，監(jiān)理單位及監(jiān)督小組核實整改情況。初驗合格后，由施工單位向建設單位提交《工程竣工報告》。
建設單位組成驗收組、確定驗收方案：建設單位收到《工程竣工報告》后，組織設計、施工、監(jiān)理等單位有關人員成立驗收組，驗收組成員應有相應資格，工程規(guī)模較大或是較復雜的應編制驗收方案。
施工單位提交工程技術資料：施工單位提前七天將完整的工程技術資料交質(zhì)監(jiān)部門檢查。
竣工驗收：建設單位主持竣工驗收會議，組織驗收各方對工程質(zhì)量進行檢查。如有質(zhì)量問題提出整改意見。監(jiān)督部門監(jiān)督人員到工地現(xiàn)場對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標準等情況進行現(xiàn)場監(jiān)督。
施工單位按驗收意見進行整改：施工單位按照驗收各方提出的整改意見及《責令整改通知書》進行整改，整改完畢后，寫出《整改報告》，經(jīng)建設、監(jiān)理、設計、施工單位簽字蓋章確認后送質(zhì)監(jiān)站，對重要的整改內(nèi)容，監(jiān)督人員參加復查。
工程驗收合格：對不合格工程，按《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》和其它驗收規(guī)范的要求整改完后，重新驗收，直至合格。
驗收備案：驗收合格后五日內(nèi)，監(jiān)督機構將監(jiān)督報告送縣住建委。建設單位按有關規(guī)定報縣住建委備案。

工程竣工驗收的程序如下：

工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告必須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。（施工單位在工程竣工前，通知質(zhì)量監(jiān)督部門對工程實體進行到位質(zhì)量監(jiān)督檢查）。
建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。
建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單通知負責監(jiān)督該工程的工程監(jiān)督機構。
建設單位組織工程竣工驗收。
- 建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履行情況和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準的情況。
- 審閱建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位提供的工程檔案資料。
- 查驗工程實體質(zhì)量。
- 對工程施工、設備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出總體評價，形成工程竣工驗收意見，驗收人員簽字。參與工程竣工驗收的建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，應報當?shù)亟ㄔO行政主管部門或監(jiān)督機構進行協(xié)調(diào)，待意見一致后，重新組織工程竣工驗收。

工程竣工驗收必備條件包括：

已完成設計和合同規(guī)定的各項內(nèi)容。
單位工程所含分部(子分部)工程均驗收合格，符合法律、法規(guī)、工程建設強制標準、設計文件規(guī)定及合同要求。
工程資料符合要求。
單位工程所含分部工程有關安全和功能的檢測資料完整；主要功能項目的抽查結果符合相關專業(yè)質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定。
單位工程觀感質(zhì)量符合要求。
各專項驗收及有關專業(yè)系統(tǒng)驗收全部通過。由建設單位負責向有關政府行政主管部門或授權檢測機構申請各項專業(yè)、系統(tǒng)驗收：
- 消防驗收合格文件。
- 規(guī)劃驗收認可文件。
- 環(huán)保驗收認可文件。
- 電梯驗收合格文件。
- 智能建筑的有關驗收合格文件。
- 建設工程竣工檔案預驗收意見。
- 建筑工程室內(nèi)環(huán)境檢測報告。

工程竣工驗收備案方面，建設單位應當自工程竣工驗收且經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督機構監(jiān)督檢查符合規(guī)定后15個工作日內(nèi)到備案機關辦理工程竣工驗收備案，建設單位辦理竣工工程備案手續(xù)應提供下列文件：

竣工驗收備案表。
工程竣工驗收報告。
施工許可證。
施工圖設計文件審查意見。
施工單位提交的工程竣工報告。
監(jiān)理單位提交的工程質(zhì)量評估報告。
勘察、設計單位提交的質(zhì)量檢查報告。
由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件。
驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。
施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。
單位工程質(zhì)量驗收匯總表。
商品住宅還應當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

預售許可證的含義、辦理條件及作用

商品房預售許可證是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開始銷售樓盤前，需向相關行政主管部門申請獲得的一種許可證。辦理預售許可證需要滿足以下條件：

已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售許可證具有以下作用：

可以判斷開發(fā)商是否合法建房，比如工程建設手續(xù)是否齊全，樓盤在規(guī)劃和施工上是否取得規(guī)劃證和許可證，有沒有違背城市規(guī)劃等。
可以判斷房屋是否具備上市交易資質(zhì)。
能夠確定土地使用權是否合法使用，開發(fā)商要賣房，須交納國有土地使用權出讓金，取得國有土地使用權證書，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。
可以用于判斷房屋質(zhì)量是否達標，有此證則代表房子已經(jīng)通過竣工驗收。

竣工備案與預售許可證的關系

竣工備案和預售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的兩個重要環(huán)節(jié)，但它們的發(fā)生時間和作用有所不同。預售許可證是在項目建設達到一定條件后，允許開發(fā)商提前銷售房屋的許可證明。而竣工備案則是在工程竣工驗收合格后，向相關部門進行的備案手續(xù)。

在時間順序上，預售許可證的取得通常先于竣工備案。取得預售許可證意味著項目可以開始預售，但此時工程尚未竣工。而竣工備案是在工程全部完成并驗收合格后進行的。

兩者的關系并非直接的因果關系，但預售許可證的取得條件中，部分內(nèi)容與竣工備案相關，例如都需要建設工程規(guī)劃許可證等相關文件。

竣工備案對獲取預售許可證的影響

竣工備案并非獲取預售許可證的直接前置條件。預售許可證的取得主要取決于開發(fā)商是否滿足如已交付全部土地使用權出讓金、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證、投入開發(fā)建設的資金達到一定比例等條件。

竣工備案的相關要求和程序，在一定程度上反映了項目的合規(guī)性和質(zhì)量保障，對于保障購房者的權益具有重要意義。雖然竣工備案本身不直接決定能否獲取預售許可證，但它是整個項目開發(fā)過程中質(zhì)量和合規(guī)的重要體現(xiàn)。

相關法規(guī)中竣工備案和預售許可證的規(guī)定

在相關法規(guī)中，對于竣工備案和預售許可證都有明確的規(guī)定。

《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》規(guī)定，國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國房屋建筑和市政基礎設施工程的竣工驗收備案管理工作。縣級以上地方人民政府建設主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)工程的竣工驗收備案管理工作。建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門備案。

《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

《商品房銷售管理辦法》對商品房現(xiàn)售和預售的條件、程序、廣告與合同、銷售代理、交付等方面都做出了規(guī)定。

《建設工程質(zhì)量管理條例》第49條規(guī)定明確表達了如下含義：