三級(jí)物業(yè)資質(zhì)和收費(fèi)

三級(jí)物業(yè)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)和要求

三級(jí)物業(yè)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)和要求較為明確。注冊(cè)資本應(yīng)在人民幣 50 萬元以上。物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人，其中具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。物業(yè)管理專業(yè)人員需按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。要有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目，并且建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

在申請(qǐng)三級(jí)物業(yè)資質(zhì)時(shí)，還需要準(zhǔn)備相關(guān)材料，如注冊(cè)資金大于或等于 50 萬元；注冊(cè)資金應(yīng)實(shí)際繳納（已可不實(shí)際繳納，可先拿營(yíng)業(yè)執(zhí)照后續(xù)辦許可證）；準(zhǔn)備好場(chǎng)地的房產(chǎn)證復(fù)印件、租賃合同、法人股東監(jiān)事的身份證復(fù)印件；工商登記核名（名字通過后提交材料出營(yíng)業(yè)執(zhí)照）；物業(yè)管理公司執(zhí)照下來后需要去辦理銀行開設(shè)企業(yè)基本戶和稅務(wù)登記（領(lǐng)發(fā)票、核定稅種）。

同時(shí)，三級(jí)物業(yè)資質(zhì)在服務(wù)方面也有一定的基本要求，如服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確；承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書；有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全；管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情；公示 8 小時(shí)服務(wù)電話，報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修記錄；按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金；每年至少 1 次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 70%以上。

三級(jí)物業(yè)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

以天津市物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為例，一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元/平方米·月（已包含稅、費(fèi)），浮動(dòng)幅度在 20%上下合法有效。綜合管理方面，服務(wù)中心應(yīng)小區(qū)設(shè)置服務(wù)接待中心，配置辦公家具及電話、傳真機(jī)、計(jì)算機(jī)等辦公設(shè)施設(shè)備。

同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在街道指導(dǎo)監(jiān)督下，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息監(jiān)督公示欄，如實(shí)公布并及時(shí)更新物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、電梯和消防等設(shè)施設(shè)備維保單位等信息。

需要注意的是，2022 年物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。但每個(gè)地方的收取標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有差異，具體的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)要按當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局公布。

三級(jí)物業(yè)資質(zhì)與收費(fèi)的關(guān)系

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)并無直接關(guān)系。企業(yè)資質(zhì)代表著企業(yè)的規(guī)模，以及承接項(xiàng)目的能力；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)直接掛鉤，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)每?jī)赡陱?fù)核一次，不符合條件的將注銷其資質(zhì)等級(jí)證書。

例如，三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 20 萬平方米以下住宅項(xiàng)目和 5 萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

不同地區(qū)三級(jí)物業(yè)資質(zhì)和收費(fèi)的差異

不同地區(qū)物業(yè)公司的三級(jí)資質(zhì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)有所不同。例如最高的一級(jí)資質(zhì)由建設(shè)部審批，二級(jí)資質(zhì)由市國(guó)土房管局審批，三級(jí)資質(zhì)由企業(yè)注冊(cè)所在地區(qū)縣國(guó)土房管局審批。

在收費(fèi)方面，資質(zhì)申請(qǐng)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)根據(jù)不同地區(qū)和不同機(jī)構(gòu)的要求而有所不同。具備相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備一定的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)管理人員也應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的從業(yè)資格。

同時(shí)，不同地區(qū)的三級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)應(yīng)包括的內(nèi)容可能相似，如保安服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、設(shè)備維護(hù)服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等，但具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，如地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)指數(shù)、小區(qū)或商業(yè)綜合體的規(guī)模、管理服務(wù)的難易程度和服務(wù)需求等因素都會(huì)對(duì)收費(fèi)產(chǎn)生影響。

三級(jí)物業(yè)資質(zhì)和收費(fèi)的案例分析

案例：家住東郊的王女士對(duì)于自己繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)一直存在異議，她看到小區(qū)收費(fèi)處物業(yè)企業(yè)公示的物業(yè)資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，但物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)竟然是一級(jí)，十分不理解，認(rèn)為三級(jí)資質(zhì)為什么能收一級(jí)的費(fèi)用，隨即向主管部門投訴物業(yè)企業(yè)亂收費(fèi)。

分析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)并無直接關(guān)系。企業(yè)資質(zhì)代表著企業(yè)的規(guī)模，以及承接項(xiàng)目的能力；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)直接掛鉤，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，同時(shí)，收取相應(yīng)的費(fèi)用。

另一個(gè)案例：穗鑫物業(yè)管理有限公司于 2007 年 6 月成立，于 2008 年 11 月取得三級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，并接受開發(fā)商穗鑫發(fā)展公司委托為廣州市穗鑫花園提供前期物業(yè)服務(wù)，約定服務(wù)期限為 2007 年 7 月到 2010 年 7 月，住宅部分的收費(fèi)為每平方米每月 元，業(yè)主在每月的 12 日之前交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。王家俊是小區(qū) 23 棟業(yè)主，于 2007 年 12 月開始拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。經(jīng)穗鑫物業(yè)管理有限公司多次催繳，業(yè)主以穗鑫公司沒有取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)合同無效為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。穗鑫公司多次催繳未果后，于 2009 年 9 月 21 日將業(yè)主訴至法院，要求被告王家俊交納從 2007 年 12 月到 2009 年 9 月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相應(yīng)的滯納金。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，其與開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有效？