土地二級資質(zhì)

一、土地二級資質(zhì)的定 標(biāo)準(zhǔn)

土地二級資質(zhì)在不同的土地相關(guān)業(yè)務(wù)中有不同的體現(xiàn)。在土地開發(fā)領(lǐng)域，以房地產(chǎn)開發(fā)為例，土地二級開發(fā)是指土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。就像房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。

從企業(yè)資質(zhì)角度來看，雖然沒有一個名為“土地二級資質(zhì)”的單一、統(tǒng)一概念涵蓋所有土地相關(guān)業(yè)務(wù)，但在土地工程施工方面，取得土地工程施工資質(zhì)的企業(yè)，可以承擔(dān)土地開發(fā)、整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工程施工任務(wù)，資質(zhì)級別越高，企業(yè)承擔(dān)工程的能力越強(qiáng)，相應(yīng)的市場競爭優(yōu)勢也越大。不過這里并沒有非常明確針對“土地二級資質(zhì)”單獨的、區(qū)別于其他資質(zhì)等級的詳細(xì)定義，更多是在整個資質(zhì)體系中的一個層級概念。

在建設(shè)用地使用權(quán)的二級市場相關(guān)概念中，主要涉及的是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)等相關(guān)規(guī)則，但可以理解為，參與土地二級市場相關(guān)業(yè)務(wù)的企業(yè)或者個人，需要具備一定的條件或者資質(zhì)，例如在土地轉(zhuǎn)讓時可能需要滿足土地開發(fā)達(dá)到一定程度（如投資額達(dá)到25%等情況）等要求，這也可以從側(cè)面反映出一種潛在的與土地二級資質(zhì)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)要求。

二、土地二級資質(zhì)的申請流程

目前并沒有專門針對名為“土地二級資質(zhì)”的統(tǒng)一申請流程。但從土地開發(fā)和建設(shè)用地使用相關(guān)流程可以進(jìn)行一定的推斷。

在土地開發(fā)方面，如果涉及到土地二級開發(fā)（如房地產(chǎn)開發(fā)中的土地流轉(zhuǎn)后的建設(shè)），如果是分期建設(shè)的項目，可以根據(jù)可行性研究報告確定的方案分期申請建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。在申請時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)填寫《建設(shè)用地申請表》，并附具建設(shè)項目用地預(yù)審意見、建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件、建設(shè)項目初步設(shè)計批準(zhǔn)或者審核文件等材料。如果建設(shè)項目擬占用耕地的，還應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)充耕地方案；建設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，還應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告。

從土地二級市場的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等角度來看，雖然沒有明確是資質(zhì)申請，但在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓等操作時，例如在一些試點地區(qū)的案例中，土地使用權(quán)人如果要轉(zhuǎn)讓土地，需要向國土資源局提出申請，并且要滿足一定的條件，如土地上的開發(fā)建設(shè)情況（像投資額達(dá)到一定比例等），經(jīng)過相關(guān)部門的審核等流程，這也類似于一種特殊的“資質(zhì)審核”過程。例如在二連浩特市的案例中，土地使用權(quán)人C某向二連浩特市國土資源局提出申請擬轉(zhuǎn)讓其名下一工業(yè)用地項目，需要經(jīng)過國土資源局的相關(guān)操作流程，包括對土地情況的審核等。

三、擁有土地二級資質(zhì)的企業(yè)案例

在土地二級市場改革試點中，有很多企業(yè)參與到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、開發(fā)等相關(guān)業(yè)務(wù)中，可以視為與土地二級資質(zhì)相關(guān)的企業(yè)案例。

例如在寧波市，在土地二級市場試點啟動后，創(chuàng)新性的提出了“先投資后轉(zhuǎn)讓”的辦法。這里涉及到的受讓企業(yè)先與轉(zhuǎn)讓前簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理預(yù)告登記，然后由受讓人出資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，待投資額達(dá)到25%的條件后，再辦理正式的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。這些參與的受讓企業(yè)在這個過程中，需要滿足土地開發(fā)投資等相關(guān)要求，類似于具備某種土地二級開發(fā)相關(guān)的能力或者資質(zhì)要求。

再如二連浩特市的案例，土地使用權(quán)人C某向二連浩特市國土資源局提出申請擬轉(zhuǎn)讓其名下一工業(yè)用地項目，該宗地的地上建筑物和構(gòu)筑物均為未理房屋所有權(quán)登記，且由于歷史原因，也難以認(rèn)定投資額。二連浩特市國土資源局通過土地二級市場交易平臺進(jìn)行掛牌，最后由Z某、W某競買成功，在依法繳納相關(guān)稅費后，國土局為雙方辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。這里的Z某和W某作為競買成功的企業(yè)或者個人，在參與土地二級市場交易過程中，需要遵循相關(guān)的土地交易規(guī)則，滿足土地開發(fā)、交易等相關(guān)要求，也可以看作是與土地二級資質(zhì)相關(guān)的案例體現(xiàn)。

還有重慶市兩江新區(qū)的案例，A公司于2011年9月與兩江新區(qū)管委會簽訂投資協(xié)議，擬投資 億元在某開發(fā)區(qū)進(jìn)行汽車沖壓、焊件生產(chǎn)等項目。A面積38535平方米，已交清土地價款并取得不動產(chǎn)權(quán)證。項目于2013年10月正式動工，2014年5月主體工程全部完成。隨后，因資金鏈斷裂，A公司擬將宗地及地上建筑物（包括聯(lián)合廠房、檢測綜合樓、門衛(wèi)室等，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證）轉(zhuǎn)讓給B公司。這個案例中A公司和B公司在土地的獲取、開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等過程中，涉及到土地二級市場的相關(guān)規(guī)則，也體現(xiàn)了企業(yè)在土地二級開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)中的操作和要求。

四、土地二級資質(zhì)的優(yōu)勢和限制

（一）優(yōu)勢

1. 市場機(jī)會多

在土地二級市場中，擁有土地二級資質(zhì)（或者具備相關(guān)能力和條件）的企業(yè)或個人，可以參與到更多的土地流轉(zhuǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)中。例如在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等業(yè)務(wù)中，能夠獲取更多的土地資源進(jìn)行開發(fā)或者投資。就像在一些城市的土地開發(fā)中，隨著城市的發(fā)展，有很多存量土地需要進(jìn)行二次開發(fā)，擁有相關(guān)資質(zhì)或者能力的主體就可以抓住這些機(jī)會，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或者其他產(chǎn)業(yè)的土地利用開發(fā)，從而獲得經(jīng)濟(jì)收益。

2. 提升競爭力

相較于沒有相關(guān)資質(zhì)或者能力的主體，擁有土地二級資質(zhì)的企業(yè)在土地開發(fā)、建設(shè)等方面更具競爭力。在土地資源有限的情況下，政府或者市場在選擇合作對象時，往往會傾向于那些有資質(zhì)、有能力、有經(jīng)驗的企業(yè)。例如在土地招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓過程中，有土地二級開發(fā)相關(guān)資質(zhì)或者成功經(jīng)驗的企業(yè)，可能會在評標(biāo)或者競拍中更具優(yōu)勢，因為他們被認(rèn)為更有能力按照規(guī)定完成土地的開發(fā)和建設(shè)任務(wù)，保障土地資源的合理利用。

3. 有利于資源整合

擁有土地二級資質(zhì)的企業(yè)可以更好地整合土地資源以及與之相關(guān)的資金、技術(shù)、人才等資源。例如在土地二級開發(fā)過程中，企業(yè)可以將土地與房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)、建筑工程人才、開發(fā)資金等進(jìn)行有效的整合，實現(xiàn)土地的高效開發(fā)和利用。同時，還可以通過土地的流轉(zhuǎn)和整合，優(yōu)化城市的土地布局，提高土地的利用效率，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

（二）限制

1. 資質(zhì)獲取難度

雖然沒有明確統(tǒng)一的土地二級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，但從相關(guān)的土地開發(fā)、建設(shè)等要求來看，要滿足土地二級開發(fā)相關(guān)的條件并不容易。例如在土地轉(zhuǎn)讓時可能要求土地開發(fā)投資額達(dá)到一定比例，這就需要企業(yè)有足夠的資金投入前期開發(fā)。而且在申請建設(shè)用地審批手續(xù)時，需要準(zhǔn)備眾多的文件材料，如建設(shè)項目用地預(yù)審意見、建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件等，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能導(dǎo)致無法順利進(jìn)行土地二級開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)、。

2. 政策法規(guī)約束

土地二級開發(fā)受到眾多政策法規(guī)的約束。例如在土地用途方面，必須按照規(guī)定的土地用途進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不能隨意改變土地用途。在土地開發(fā)的規(guī)劃方面，要遵循城市的總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃等要求。如果違反這些政策法規(guī)，企業(yè)將面臨處罰，甚至可能失去土地二級開發(fā)的資格。像在一些城市，對土地開發(fā)的容積率、綠化率等都有明確的規(guī)定，企業(yè)必須嚴(yán)格遵守。

3. 市場風(fēng)險

土地二級開發(fā)與市場的聯(lián)系非常緊密，市場的波動會給企業(yè)帶來風(fēng)險。例如房地產(chǎn)市場的不景氣會影響土地二級開發(fā)中的房地產(chǎn)項目的銷售和收益。如果企業(yè)在土地開發(fā)過程中遇到市場需求下降、房價下跌等情況，可能會導(dǎo)致資金回收困難，甚至出現(xiàn)虧損。而且土地開發(fā)周期較長，在這個過程中市場的不確定性因素較多，企業(yè)需要承擔(dān)較大的市場風(fēng)險。

五、土地二級資質(zhì)相關(guān)政策法規(guī)

1. 《中華人民共和國土地管理法實施條例》

132次常務(wù)會議修訂通過，它為土地管理提供了基本的法律框架，但在土地的開發(fā)、利用、審批等方面提供了基本的依據(jù)。例如在建設(shè)用地的審批等相關(guān)流程方面的規(guī)定，對土地二級開發(fā)過程中的土地獲取等環(huán)節(jié)有著重要的指導(dǎo)意義。

2. 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》

它明確了土地二級市場的交易規(guī)則、創(chuàng)新了運行模式、加強(qiáng)了服務(wù)和監(jiān)管，為土地二級市場交易提供了依據(jù)。在土地二級資質(zhì)相關(guān)方面，雖然沒有明確提及資質(zhì)本身，但在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等業(yè)務(wù)的規(guī)定中，間接影響著參與這些業(yè)務(wù)的企業(yè)或者個人需要具備的條件，例如在土地轉(zhuǎn)讓時對土地開發(fā)程度等方面的要求等，這與土地二級資質(zhì)的概念有著一定的關(guān)聯(lián)。

3. 地方相關(guān)政策法規(guī)

各地方政府也會根據(jù)國家的法律法規(guī)制定適合本地的政策法規(guī)。例如在土地二級市場改革試點地區(qū)，如寧波市、二連浩特市、重慶市兩江新區(qū)等，都有各自針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、開發(fā)等相關(guān)的政策規(guī)定。這些地方政策在遵循國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，會根據(jù)本地的實際情況，對土地二級開發(fā)過程中的交易流程、開發(fā)要求等進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整，也是土地二級資質(zhì)相關(guān)政策法規(guī)體系的重要組成部分。