預(yù)售許可證未備案

內(nèi)容摘要：預(yù)售許可證未備案的影響預(yù)售許可證未備案會(huì)產(chǎn)生多方面的影響。合同效力方面，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，如果商品房預(yù)售合同里約定，只有辦理了商品...

各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理

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預(yù)售許可證未備案的影響

預(yù)售許可證未備案會(huì)產(chǎn)生多方面的影響。

合同效力方面，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，如果商品房預(yù)售合同里約定，只有辦理了商品房預(yù)售合同備案，該商品房預(yù)售合同才能生效，那么沒有備案的商品房預(yù)售合同就是無效的；如果商品房預(yù)售合同里沒有做出這樣的約定，那么沒有備案的商品房預(yù)售合同就是有效的。
對購房者權(quán)益的影響，未備案可能導(dǎo)致購房者無法獲得對抗第三人的效力，如果開發(fā)商將預(yù)售給購房者的商品房再次出售，其后該預(yù)售合同就不能辦理登記備案手續(xù)，增加了一房兩賣的風(fēng)險(xiǎn)，購房者的合法權(quán)益難以得到有效保障。
從物權(quán)角度來看，預(yù)售合同經(jīng)備案登記，其合同項(xiàng)下標(biāo)的物歸屬已經(jīng)明確，法院可以對被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)采取預(yù)查封強(qiáng)制措施，并保障將來判決的執(zhí)行。而未備案登記的預(yù)售合同，在物權(quán)歸屬和執(zhí)行保障方面存在不確定性。

如果發(fā)現(xiàn)預(yù)售許可證未備案，應(yīng)采取以下處理辦法：

對于開發(fā)商，未具備銷售許可證的開發(fā)商預(yù)售房屋，由縣級以上人民政府主管部門責(zé)令停止，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款 1%以下的罰款。開發(fā)商與買受人訂立的商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但在起訴前取得合法有效銷售許可證的可以認(rèn)定為有效。
對于購房者，如果開發(fā)商不備案，購房者可以舉報(bào)開發(fā)商的違法行為。登記備案制度主要是為了通過對商品房預(yù)售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)購房者的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。

查詢預(yù)售許可證是否備案可以通過以下幾種方式：

網(wǎng)上查詢：每個(gè)地方的住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站地址不同，比如“南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)”。尋找到相關(guān)模塊，比如“網(wǎng)上服務(wù)大廳”，找到信息查詢這一欄，點(diǎn)擊，進(jìn)入，可選擇預(yù)售證號、公司名稱、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目坐落等，根據(jù)所掌握的信息輸入，就會(huì)出現(xiàn)所要查詢房產(chǎn)的預(yù)售許可是否已審批。
實(shí)地查看：按照商品房預(yù)售有關(guān)行政法規(guī)，商品房預(yù)售現(xiàn)場應(yīng)當(dāng)公示土地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及商品房預(yù)售許可證，俗稱“五證”。

以下是一些預(yù)售許可證未備案的相關(guān)案例：

有購房者買房時(shí)預(yù)售許可證說是網(wǎng)上有，紙質(zhì)版沒有，等了幾個(gè)月后，問才得知預(yù)售許可證沒下來，網(wǎng)上的說是也收回去了。
泰安市高新區(qū)錦和置業(yè)有限公司在未取得預(yù)售許可證的情況下出售商品房，被泰安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)處罰。

預(yù)售許可證未備案的法律責(zé)任主要包括以下方面：

對于開發(fā)商，未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止其違法行為，有違法所得的，予以沒收，可以并處已收取預(yù)付款的百分之一以下的罰款。
從合同效力來看，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。