動用維修資金要資質

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2024-09-30 09:47:30
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內容摘要：動用維修資金的資質要求相關法律規(guī)定根據(jù)《民法典》第 278 條規(guī)定，“使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分...

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動用維修資金的資質要求

維修資金的使用范圍

公用設施維修基金的使用范圍包括小區(qū)內的道路、小區(qū)內的路燈、小區(qū)內園林綠化地、小區(qū)內的地下排水管、小區(qū)內的文化體育場所、小區(qū)內的停車場及其他公用設施。房屋本體維修基金的使用范圍包括房屋的承重墻的結構部位、抗震結構部位、墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水共用管道、共用防盜監(jiān)控設施及其他房屋本體共用部分。

維修資金的管理主體

不同地區(qū)對維修資金的管理主體存在差異。目前，不同部門在專項維修資金的管理上存在差異。對專項維修資金的管理，可以由多個部門來進行，比如一些地區(qū)是交由住宅或銷售機構來管理，而另一些地區(qū)則由業(yè)主委員會代管，也由開發(fā)商、物業(yè)或者行政主管部門進行代管的。

動用維修資金的資質流程

一般流程

確認維修需求并制定方案

物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會在確認物業(yè)維修需求后，應評估維修項目的緊急程度和費用預算，并編制維修計劃，包括維修項目的范圍、預算、時間安排等。這一步驟是確保維修工作的合理性和經(jīng)濟性的基礎。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議

根據(jù)相關法律規(guī)定，動用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

申請和使用維修基金

一旦維修計劃獲得通過，物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會需要按照決議的程序和要求，向相關部門申請使用維修基金。申請過程中需提交維修計劃、預算、業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決議等相關材料。

特殊情況

住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，發(fā)生緊急情況且危及公共安全，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會未按照規(guī)定對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，所在地的區(qū)房屋行政主管部門可以根據(jù)應急維修授權協(xié)議書按照前款規(guī)定的程序組織代修，維修和更新、改造費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

不同地區(qū)動用維修資金的資質差異

不同地區(qū)在動用維修資金的資質要求上存在一定差異。例如，有些地區(qū)可能對參與表決的業(yè)主比例要求有所不同，或者在維修資金的管理主體、使用范圍等方面存在細微差別。

在一些地區(qū)，首期商品住宅專項維修資金由業(yè)主和開發(fā)建設單位按比例共同繳存，具有“按戶歸集、記賬到套、業(yè)主決策、共同使用”的特點，這一特點就決定了申請使用商品住宅專項維修資金不是業(yè)主委員會說了算，也不是物業(yè)服務企業(yè)說了算，而是要讓業(yè)主共同說了算。對于一個商品房住宅小區(qū)來說，目前在申請使用商品住宅專項維修資金時面臨以下問題：一是涉及業(yè)主人數(shù)多，組織書面表決征求意見工作量大。據(jù)不完全統(tǒng)計，、單個小區(qū)規(guī)劃建筑面積在 5 萬平方米以上的就有 1207 個，每個小區(qū)擁有業(yè)主都在 500 多戶以上，有的個別小區(qū)擁有業(yè)主達到 6422 戶，面對數(shù)量眾多的業(yè)主，組織書面表決征求意見任務十分繁重。二是從業(yè)主專有賬戶里拿錢，統(tǒng)一思想難度大。