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2024-09-30 09:47:30
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根據(jù)《民法典》第 278 條規(guī)定，“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意”。
開發(fā)商和業(yè)主都須交維修基金。業(yè)主是按照購房面積來交，開發(fā)商是按照總規(guī)模交的。業(yè)主這一方面，分 2008 年以前簽訂和 2008 年以后簽訂購房合同。2008 年以前是按購房款來，2008 年之后是按購房面積來算。開發(fā)商是按照物業(yè)總規(guī)模建安造價的 %，有電梯的按 %繳存。如無電梯按 12 元/平方米，有電梯 15 層以下是 25 元/平方米，15 層以上 30 元/平方米；對業(yè)主而言，沒有電梯按 55 元/平方米來收。如果有電梯，分 14 層以下和 14 層以上。業(yè)主 14 層（包括 14 層）以下是 61 元/平方米，14 層以上是 73 元/平方米。
已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起 30 日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由財(cái)政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。
公用設(shè)施維修基金的使用范圍包括小區(qū)內(nèi)的道路、小區(qū)內(nèi)的路燈、小區(qū)內(nèi)園林綠化地、小區(qū)內(nèi)的地下排水管、小區(qū)內(nèi)的文化體育場所、小區(qū)內(nèi)的停車場及其他公用設(shè)施。房屋本體維修基金的使用范圍包括房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水共用管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施及其他房屋本體共用部分。
不同地區(qū)對維修資金的管理主體存在差異。目前，不同部門在專項(xiàng)維修資金的管理上存在差異。對專項(xiàng)維修資金的管理，可以由多個部門來進(jìn)行，比如一些地區(qū)是交由住宅或銷售機(jī)構(gòu)來管理，而另一些地區(qū)則由業(yè)主委員會代管，也由開發(fā)商、物業(yè)或者行政主管部門進(jìn)行代管的。
物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會在確認(rèn)物業(yè)維修需求后，應(yīng)評估維修項(xiàng)目的緊急程度和費(fèi)用預(yù)算，并編制維修計(jì)劃，包括維修項(xiàng)目的范圍、預(yù)算、時間安排等。這一步驟是確保維修工作的合理性和經(jīng)濟(jì)性的基礎(chǔ)。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，動用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
一旦維修計(jì)劃獲得通過，物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會需要按照決議的程序和要求，向相關(guān)部門申請使用維修基金。申請過程中需提交維修計(jì)劃、預(yù)算、業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決議等相關(guān)材料。
住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，發(fā)生緊急情況且危及公共安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會未按照規(guī)定對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，所在地的區(qū)房屋行政主管部門可以根據(jù)應(yīng)急維修授權(quán)協(xié)議書按照前款規(guī)定的程序組織代修，維修和更新、改造費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。
不同地區(qū)在動用維修資金的資質(zhì)要求上存在一定差異。例如，有些地區(qū)可能對參與表決的業(yè)主比例要求有所不同，或者在維修資金的管理主體、使用范圍等方面存在細(xì)微差別。
在一些地區(qū)，首期商品住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位按比例共同繳存，具有“按戶歸集、記賬到套、業(yè)主決策、共同使用”的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)就決定了申請使用商品住宅專項(xiàng)維修資金不是業(yè)主委員會說了算，也不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)說了算，而是要讓業(yè)主共同說了算。對于一個商品房住宅小區(qū)來說，目前在申請使用商品住宅專項(xiàng)維修資金時面臨以下問題：一是涉及業(yè)主人數(shù)多，組織書面表決征求意見工作量大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，、單個小區(qū)規(guī)劃建筑面積在 5 萬平方米以上的就有 1207 個，每個小區(qū)擁有業(yè)主都在 500 多戶以上，有的個別小區(qū)擁有業(yè)主達(dá)到 6422 戶，面對數(shù)量眾多的業(yè)主，組織書面表決征求意見任務(wù)十分繁重。二是從業(yè)主專有賬戶里拿錢，統(tǒng)一思想難度大。
要獲取動用維修資金的相關(guān)資質(zhì)，需要遵循以下步驟：
熟悉《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)中關(guān)于維修資金動用的規(guī)定，明確所需的條件和程序。
按照法律要求，組織專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并確保經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意。
根據(jù)不同地區(qū)的要求，準(zhǔn)備維修計(jì)劃、預(yù)算、業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決議等相關(guān)材料。
審核標(biāo)準(zhǔn)通常包括以下方面：
已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起 30 日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
申請使用維修資金時，提交的材料如《售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金使用審核表》、住宅專項(xiàng)維修資金使用建議、支用售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金分戶明細(xì)表、工程預(yù)算書等應(yīng)完整且準(zhǔn)確。
辦理資質(zhì)許可，所屬行業(yè)不同，詳情會有所差異，為了精準(zhǔn)快速的解決您的問題，建議您向?qū)I(yè)的顧問說明詳細(xì)情況，1對1解決您的實(shí)際問題。
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