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動(dòng)用維修資金要資質(zhì)

好順佳集團(tuán)
2024-09-30 09:47:30
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內(nèi)容摘要：動(dòng)用維修資金的資質(zhì)要求相關(guān)法律規(guī)定根據(jù)《民法典》第 278 條規(guī)定，“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分...

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動(dòng)用維修資金的資質(zhì)要求

維修資金的使用范圍

公用設(shè)施維修基金的使用范圍包括小區(qū)內(nèi)的道路、小區(qū)內(nèi)的路燈、小區(qū)內(nèi)園林綠化地、小區(qū)內(nèi)的地下排水管、小區(qū)內(nèi)的文化體育場(chǎng)所、小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)及其他公用設(shè)施。房屋本體維修基金的使用范圍包括房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水共用管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施及其他房屋本體共用部分。

維修資金的管理主體

不同地區(qū)對(duì)維修資金的管理主體存在差異。目前，不同部門在專項(xiàng)維修資金的管理上存在差異。對(duì)專項(xiàng)維修資金的管理，可以由多個(gè)部門來(lái)進(jìn)行，比如一些地區(qū)是交由住宅或銷售機(jī)構(gòu)來(lái)管理，而另一些地區(qū)則由業(yè)主委員會(huì)代管，也由開發(fā)商、物業(yè)或者行政主管部門進(jìn)行代管的。

動(dòng)用維修資金的資質(zhì)流程

一般流程

確認(rèn)維修需求并制定方案

物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)在確認(rèn)物業(yè)維修需求后，應(yīng)評(píng)估維修項(xiàng)目的緊急程度和費(fèi)用預(yù)算，并編制維修計(jì)劃，包括維修項(xiàng)目的范圍、預(yù)算、時(shí)間安排等。這一步驟是確保維修工作的合理性和經(jīng)濟(jì)性的基礎(chǔ)。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決議

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，動(dòng)用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

申請(qǐng)和使用維修基金

一旦維修計(jì)劃獲得通過(guò)，物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)需要按照決議的程序和要求，向相關(guān)部門申請(qǐng)使用維修基金。申請(qǐng)過(guò)程中需提交維修計(jì)劃、預(yù)算、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決議等相關(guān)材料。

特殊情況

住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，發(fā)生緊急情況且危及公共安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，所在地的區(qū)房屋行政主管部門可以根據(jù)應(yīng)急維修授權(quán)協(xié)議書按照前款規(guī)定的程序組織代修，維修和更新、改造費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。

不同地區(qū)動(dòng)用維修資金的資質(zhì)差異

不同地區(qū)在動(dòng)用維修資金的資質(zhì)要求上存在一定差異。例如，有些地區(qū)可能對(duì)參與表決的業(yè)主比例要求有所不同，或者在維修資金的管理主體、使用范圍等方面存在細(xì)微差別。

在一些地區(qū)，首期商品住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位按比例共同繳存，具有“按戶歸集、記賬到套、業(yè)主決策、共同使用”的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)就決定了申請(qǐng)使用商品住宅專項(xiàng)維修資金不是業(yè)主委員會(huì)說(shuō)了算，也不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)說(shuō)了算，而是要讓業(yè)主共同說(shuō)了算。對(duì)于一個(gè)商品房住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，目前在申請(qǐng)使用商品住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)面臨以下問(wèn)題：一是涉及業(yè)主人數(shù)多，組織書面表決征求意見工作量大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，、單個(gè)小區(qū)規(guī)劃建筑面積在 5 萬(wàn)平方米以上的就有 1207 個(gè)，每個(gè)小區(qū)擁有業(yè)主都在 500 多戶以上，有的個(gè)別小區(qū)擁有業(yè)主達(dá)到 6422 戶，面對(duì)數(shù)量眾多的業(yè)主，組織書面表決征求意見任務(wù)十分繁重。二是從業(yè)主專有賬戶里拿錢，統(tǒng)一思想難度大。