暫定二級資質(zhì)信托432

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2024-09-20 09:33:28
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什么是暫定二級資質(zhì)信托 432

“暫定二級資質(zhì)信托 432”是信托行業(yè)中房地產(chǎn)信托項目的一個重要概念?！?32”具體指的是：

“4”是指房地產(chǎn)項目的“四證”齊全，包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。信托公司在向房企發(fā)放信托貸款或?qū)徟谫Y前，應(yīng)審核擬申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得前述四個證照，信托公司不得向未完整取得四證的房地產(chǎn)項目發(fā)放信托貸款。
“3”指房地產(chǎn)項目的項目資本金比例達到國家最低要求。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申請信托公司貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例應(yīng)不低于 35%，而后，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房項目為 20%。但根據(jù)當(dāng)前部分信托公司的內(nèi)部風(fēng)控標準，篩選項目時仍要求房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足至少 25%以上的項目資本金比例。項目資本金投入通常為項目公司或其股東支付的土地出讓金、工程款、建筑材料采購等。同時，信托公司要嚴格審查資本金及到位真實性，對股東借款、銀行貸款等債務(wù)性資金和除商業(yè)銀行私人銀行業(yè)務(wù)外的銀行個人理財資金，不得充作項目資本金。
“2”指二級資質(zhì)。根據(jù)《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目須滿足“開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)”。此處開發(fā)商一般即信托貸款的融資人/借款人，也稱項目公司；關(guān)于控股股東，《公司法》第十三章第二百一十六條的定義，是指其出資額占有限責(zé)任公司資本總額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上的股東；出資額或者持有股份的比例雖然不足百分之五十，但依其出資額或者持有的股份所享有的表決權(quán)已足以對股東會、股東大會的決議產(chǎn)生重大影響的股東。實踐操作中，通常有些房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目公司或其控股股東并不具有二級資質(zhì)，但項目公司的全資持股股東的控股集團公司一般具有一級或二級資質(zhì)，此種情況是否符合要求雖監(jiān)管機關(guān)并未出具明確文件規(guī)定，但根據(jù)部分信托公司向監(jiān)管機關(guān)的項目報備情況反饋，有些地方監(jiān)管機關(guān)默許此種情況也符合二級資質(zhì)的要求。雖房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目公司及其控股股東不具有二級資質(zhì)，但項目公司的非控股股東具有二級資質(zhì)，對于此種情況，實踐操作中，融資方往往通過修改項目公司或其股東的公司章程中股東會的表決權(quán)，或者變更項目公司或項目公司控股股東的股權(quán)結(jié)構(gòu)，使具有二級資質(zhì)的股東符合《公司法》第二百一十六條規(guī)定的“依其出資額或者持有的股份所享有的表決權(quán)已足以對股東會、股東大會的決議產(chǎn)生重大影響的股東”的控股股東的定義，從而符合規(guī)定二級資質(zhì)的要求。

暫定二級資質(zhì)信托 432 的相關(guān)規(guī)定

“暫定二級資質(zhì)信托 432”有著明確的相關(guān)規(guī)定：

對于“四證”，信托公司在向房企發(fā)放信托貸款或?qū)徟谫Y前，應(yīng)審核擬申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證這四個證照，信托公司不得向未完整取得四證的房地產(chǎn)項目發(fā)放信托貸款。
關(guān)于項目資本金比例，根據(jù)《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，申請信托公司貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例應(yīng)不低于 35%，而后，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房項目為 20%。但當(dāng)前部分信托公司的內(nèi)部風(fēng)控標準，篩選項目時仍要求房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足至少 25%以上的項目資本金比例。同時，信托公司應(yīng)加強對項目資本金及到位真實性的審查認定，對股東借款、銀行貸款等債務(wù)性資金和除商業(yè)銀行私人銀行業(yè)務(wù)外的銀行個人理財資金，不得充作項目資本金。信托公司應(yīng)要求借款人提供資本金到位的合法、有效證明，必要時應(yīng)委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行核實認定。
就二級資質(zhì)而言，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目須滿足“開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)”。對于控股股東的定義，《公司法》第十三章第二百一十六條的規(guī)定，是指其出資額占有限責(zé)任公司資本總額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上的股東；出資額或者持有股份的比例雖然不足百分之五十，但依其出資額或者持有的股份所享有的表決權(quán)已足以對股東會、股東大會的決議產(chǎn)生重大影響的股東。實踐中存在一些特殊情況，如項目公司或其控股股東不具二級資質(zhì)，但項目公司的全資持股股東的控股集團公司一般具有一級或二級資質(zhì)，有些地方監(jiān)管機關(guān)默許此種情況符合要求；若項目公司的非控股股東具有二級資質(zhì)，融資方往往通過修改公司章程中股東會的表決權(quán)，或者變更股權(quán)結(jié)構(gòu)，使該股東符合控股股東的定義從而符合要求。

暫定二級資質(zhì)信托 432 的案例分析

在實際的信托業(yè)務(wù)中，存在著不少與“暫定二級資質(zhì)信托 432”相關(guān)的案例。例如，在某些項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目公司本身不具備二級資質(zhì)，但其控股股東通過一系列的股權(quán)調(diào)整和公司章程修改，使得符合二級資質(zhì)的股東成為控股股東，從而滿足了信托公司的貸款要求。這種操作方式在實踐中較為常見，但也存在一定的風(fēng)險和監(jiān)管挑戰(zhàn)。

再比如，有些項目公司的全資持股股東的控股集團公司具有一級或二級資質(zhì)，在向監(jiān)管機關(guān)報備時，部分地方監(jiān)管機關(guān)默許這種情況符合“432”中的二級資質(zhì)要求。這種默許并非普遍適用，

如何評估暫定二級資質(zhì)信托 432 的風(fēng)險

評估“暫定二級資質(zhì)信托 432”的風(fēng)險需要綜合考慮多個方面：

要審查“四證”的真實性和完整性。確保房地產(chǎn)項目已合法取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，防止因證照不全導(dǎo)致項目合法性存疑，增加信托投資的風(fēng)險。
對于項目資本金比例，要嚴格核查其是否達到國家最低要求，并且審查資本金的是否合規(guī)。如果資本金主要于債務(wù)性資金，可能會影響項目的資金穩(wěn)定性和抗風(fēng)險能力。
關(guān)于二級資質(zhì)的審查，不僅要關(guān)注開發(fā)商及其控股股東當(dāng)前的資質(zhì)狀況，還要考慮其資質(zhì)的可持續(xù)性和穩(wěn)定性。例如，若開發(fā)商是通過臨時的股權(quán)調(diào)整或其他手段達到二級資質(zhì)要求，
還需要綜合考慮房地產(chǎn)市場的宏觀環(huán)境、項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展狀況、開發(fā)商的經(jīng)營管理能力和信譽等因素，對項目的整體風(fēng)險進行全面評估。

暫定二級資質(zhì)信托 432 的發(fā)展趨勢

隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控和金融監(jiān)管的加強，“暫定二級資質(zhì)信托 432”呈現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢：

監(jiān)管要求可能會更加嚴格和細化。例如，對于二級資質(zhì)的認定標準可能會進一步提高，或者對項目資本金比例的要求可能會根據(jù)市場情況進行調(diào)整。
信托公司在業(yè)務(wù)操作中會更加謹慎，加強對“432”條件的審查和落實，以降低風(fēng)險。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的整合和發(fā)展，具備二級資質(zhì)及以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會在信托融資中更具優(yōu)勢，而資質(zhì)較低的企業(yè)可能面臨融資困難。
同時，隨著金融創(chuàng)新和市場變化，可能會出現(xiàn)新的融資模式和監(jiān)管方式，以適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。