開發(fā)商沒(méi)有資質(zhì)賣房子怎么辦

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2024-09-20 09:33:05
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內(nèi)容摘要：一、開發(fā)商沒(méi)有資質(zhì)售房的相關(guān)法律規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。具備商品房預(yù)售許可證...

各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理

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一、開發(fā)商沒(méi)有資質(zhì)售房的相關(guān)法律規(guī)定

商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。具備商品房預(yù)售許可證是期房銷售的前提條件，開發(fā)商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房的主體資格。無(wú)論是認(rèn)購(gòu)書還是正式合同，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費(fèi)者作為買方要具備民事行為能力，開發(fā)商作為賣方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認(rèn)定為有效。沒(méi)有取得預(yù)售許可證開發(fā)商是不能銷售商品房的。

依照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、國(guó)務(wù)院令第248號(hào)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條、建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合一系列條件，包括已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明等。

二、遇到開發(fā)商無(wú)資質(zhì)售房的維權(quán)途徑

如果遇到開發(fā)商無(wú)證售房欺騙消費(fèi)者的情況，維權(quán)途徑如下：

對(duì)于實(shí)踐中開發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證明即出售商品房的，根據(jù)《最高人民法院案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，該合同無(wú)效，但是在起訴前開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定該商品房買賣合同有效。
為了進(jìn)一步解決實(shí)踐中如何處理無(wú)證預(yù)售商品房合同無(wú)效后的賠償損失問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定，在開發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人已經(jīng)支付的購(gòu)房款及利息，并應(yīng)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，即規(guī)定了針對(duì)開發(fā)商欺詐行為的懲罰性賠償。
至于開發(fā)商沒(méi)有欺詐或者故意隱瞞的情況，則應(yīng)根據(jù)上述合同法的規(guī)定，進(jìn)行法律適用。如果人民法院能夠認(rèn)定，開發(fā)商與購(gòu)房人對(duì)于合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度，判決各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這是適用合同法的結(jié)果。

如果開發(fā)商拒不退款，雙方無(wú)法協(xié)商，您可以向法院起訴，來(lái)維護(hù)您的權(quán)益。還可以向消協(xié)投訴、找主管機(jī)關(guān)投訴、找媒體幫忙、通過(guò)調(diào)解無(wú)法解決的問(wèn)題，去人民法院起訴開發(fā)商解決。同時(shí)，準(zhǔn)備好證據(jù)和材料，收集好房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的圖片、文字等證據(jù)。

三、開發(fā)商無(wú)資質(zhì)售房的案例分析

以下是一些開發(fā)商無(wú)資質(zhì)售房的相關(guān)案例：

在安徽的一個(gè)案例中，孟龍震向七彩世界公司交付定金100000元，孟龍震再次向七彩世界公司支付900000元。七彩世界公司向孟龍震發(fā)送退款通知函，通知函載明因涉案物業(yè)樓未取得商品房預(yù)售許可證，《七彩世界物業(yè)認(rèn)購(gòu)書》無(wú)效，七彩世界公司將退還孟龍震繳納的款項(xiàng)1000000元。孟龍震立即向七彩世界公司發(fā)送函件，要求七彩世界公司繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)書。另，1000000元。于是孟某向法院提起訴訟，要求開發(fā)商七彩公司繼續(xù)履行合同，交付房屋。開發(fā)商則堅(jiān)持自簽合同時(shí)沒(méi)有預(yù)售許可證，因此《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效，無(wú)需繼續(xù)履行合同。最終法院查明開發(fā)商7《預(yù)售許可證》依據(jù)《最高人民法院審理關(guān)于商品房買賣合同的司法解釋》第2條規(guī)定，判決開發(fā)商敗訴，雙方所簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》合法有效，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)繼續(xù)與孟某簽訂《購(gòu)房合同》。

四、如何舉報(bào)開發(fā)商無(wú)資質(zhì)售房行為

開發(fā)商沒(méi)有資質(zhì)售房，您可以通過(guò)以下方式進(jìn)行舉報(bào)：

直接撥打電話12315投訴。
到工商部門、住房和城市建設(shè)局進(jìn)行投訴。

五、開發(fā)商無(wú)資質(zhì)售房的處罰措施

如果開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房，根據(jù)違法情節(jié)和后果，將處以不同等級(jí)的處罰：

銷售1套且收取定金或房?jī)r(jià)款未超過(guò)50萬(wàn)元的，沒(méi)收違法所得，并處以已收取預(yù)付款 %的罰款。
銷售2套以上5套以下或收取定金或房?jī)r(jià)款超過(guò)50萬(wàn)元未超過(guò)300萬(wàn)元的，沒(méi)收違法所得，并處以已收取預(yù)付款 %的罰款。
銷售6套以上或收取定金或房?jī)r(jià)款超過(guò)300萬(wàn)元的，沒(méi)收違法所得，并處以已收取預(yù)付款1%的罰款。

對(duì)于“不符合商品房銷售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用”的行為，按照收取金額的多少，明確了從1萬(wàn)元到3萬(wàn)元3檔不同的處罰標(biāo)準(zhǔn)。房企未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，根據(jù)違法情節(jié)和后果，確定了5萬(wàn)元和10萬(wàn)元兩檔不同的處罰標(biāo)準(zhǔn)。

國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。