土地增值稅清算資質(zhì)公司

土地增值稅清算資質(zhì)公司

土地增值稅清算是指在納稅人滿足相應(yīng)的清算條件后，要結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體應(yīng)繳土地增值稅稅額進(jìn)行全面的核算，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。以下是關(guān)于土地增值稅清算資質(zhì)公司的詳細(xì)信息：

一、土地增值稅清算的條件

根據(jù)國(guó)家相關(guān)土地增值稅清算的規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1. 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2. 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3. 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4. 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

二、土地增值稅清算流程

土地增值稅清算是指在納稅人滿足相應(yīng)的清算條件后，要結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體應(yīng)繳土地增值稅稅額進(jìn)行全面的核算，以下是具體的清算流程：

1. 搜集與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的信息證件復(fù)印件：

   • 營(yíng)業(yè)執(zhí)照（機(jī)構(gòu)信用代碼證）、銀行開戶許可證、開發(fā)資質(zhì)證書、法定代表人身份證； - 公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、工商局信用公示報(bào)告、公司簡(jiǎn)介、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、法定代表人簡(jiǎn)介； - 公司征信查詢報(bào)告（獲取關(guān)聯(lián)方關(guān)系信息）； - 其他相關(guān)資料。

2. 搜集與房地產(chǎn)清算項(xiàng)目相關(guān)的信息證件復(fù)印件：

   • 清算項(xiàng)目土地出讓公告、拍賣成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)出讓合同； - 清算項(xiàng)目五證：土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證、預(yù)售許可證； - 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表； - 其他相關(guān)資料，如發(fā)改委備案文件等。

3. 制定與清算項(xiàng)目狀態(tài)相適應(yīng)的銷售情況明細(xì)表及匯總表：

   • 明細(xì)表及匯總表需綜合反映與收入相關(guān)的如下數(shù)據(jù)信息：預(yù)測(cè)繪面積、確權(quán)測(cè)繪面積；銷售合同信息，包括房號(hào)、業(yè)主姓名、合同面積、合同金額、合同訂立時(shí)間等信息；稅務(wù)發(fā)票開具信息，包括發(fā)票開具日期、發(fā)票號(hào)碼、發(fā)票金額等信息；財(cái)務(wù)收款及退補(bǔ)款信息，需獲取到以下資料復(fù)印件：預(yù)測(cè)繪報(bào)告、確權(quán)測(cè)繪報(bào)告、抽取的銷售合同復(fù)印件、抽取的銷售發(fā)票復(fù)印件、抽取5-10戶業(yè)主繳款憑證復(fù)印件，如產(chǎn)品構(gòu)成較為復(fù)雜，根據(jù)需要，可要求房地產(chǎn)企業(yè)做出書面的關(guān)于可售開發(fā)產(chǎn)品構(gòu)成情況的說明在房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入項(xiàng)目中，會(huì)計(jì)師事務(wù)所應(yīng)具體審核銷售合同信息、報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及相關(guān)資料。

4. 與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本相關(guān)的數(shù)據(jù)資料：

   • 獲取清算項(xiàng)目開發(fā)成本憑證序時(shí)賬，并對(duì)成本憑證序時(shí)賬進(jìn)行數(shù)據(jù)處理分析； - 對(duì)開發(fā)成本憑證后附票據(jù)進(jìn)行審核，審核其是否具備合規(guī)性、合法性、真實(shí)性，錄入票據(jù)單位信息，以便與合同協(xié)議、付款、決算等相關(guān)信息進(jìn)行關(guān)聯(lián)，主要解決項(xiàng)目成本完整性等問題； - 獲取與清算項(xiàng)目相關(guān)的所有合同協(xié)議復(fù)印件，對(duì)合同協(xié)議及其結(jié)算情況進(jìn)行審核； - 就成本完整性編制預(yù)提成本情況表； - 編制核減事項(xiàng)匯總表、復(fù)印核減事項(xiàng)憑證； - 會(huì)計(jì)師事務(wù)所與房地產(chǎn)企業(yè)溝通，要求其進(jìn)一步補(bǔ)充證據(jù)，并就是否接受成本核減方案做出書面答復(fù)。

5. 與已交稅金相關(guān)的信息資料：

   • 編制已交稅金明細(xì)表，復(fù)印已交稅金完稅憑證； - 審核房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征環(huán)節(jié)的納稅遵從情況，計(jì)算企業(yè)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅預(yù)征環(huán)節(jié)欠稅； - 計(jì)算營(yíng)業(yè)稅欠稅金額； - 審核房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳申報(bào)質(zhì)量及稅法遵從情況，計(jì)算企業(yè)匯算清繳應(yīng)補(bǔ)退稅款金額； - 審核房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅、合同印花稅、契稅、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)契稅等的稅法遵從情況，計(jì)算前述各稅需補(bǔ)稅金額。

6. 成本分配相關(guān)信息：

   • 確定清算對(duì)象； - 確定不同類型開發(fā)產(chǎn)品； - 確定已售、未售、不可售情況；

   • 確定成本分配方法以及成本分配基礎(chǔ)； - 編制成本審核情況匯總表； - 分配開發(fā)產(chǎn)品成本。

7. 稅款計(jì)算相關(guān)信息：

   • 進(jìn)行土地增值稅應(yīng)補(bǔ)退稅的計(jì)算； - 進(jìn)行其他各稅應(yīng)補(bǔ)退稅款的計(jì)算； - 編制應(yīng)補(bǔ)退款計(jì)算匯總表。

8. 編制并出具土地增值稅清算等稅款納稅審核報(bào)告。

三、土地增值稅清算過程中存在的問題

在土地增值稅清算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)常常會(huì)遇到一些問題，這些問題主要包括：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)不及時(shí)、不規(guī)范：

   • 部分房款收入存進(jìn)老板私人卡號(hào)，或者以部分房款抵償土地、拆遷補(bǔ)償款等，造成資金在賬外循環(huán)； - 企業(yè)對(duì)需要視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品不申報(bào)銷售收入，存在侵蝕土地增值稅稅基的行為； - 部分房地產(chǎn)企業(yè)不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用扣除任意虛增、混淆歸屬范圍：

   • 有些房地產(chǎn)企業(yè)為了減少應(yīng)繳納的土地增值稅，會(huì)通過各種手段虛增成本費(fèi)用，或者將不屬于本項(xiàng)目的成本費(fèi)用計(jì)入本項(xiàng)目，從而減少增值額，降低稅負(fù)。

四、土地增值稅清算的改進(jìn)建議

為了提高土地增值稅清算的質(zhì)量和效率，以下是幾點(diǎn)改進(jìn)建議：

1. 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理：

   • 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，確保每一筆收入和支出都有據(jù)可查，避免資金在賬外循環(huán)，確保收入確認(rèn)的及時(shí)性和規(guī)范性。

2. 規(guī)范成本費(fèi)用的核算：

   • 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法規(guī)定核算成本費(fèi)用，避免任意虛增成本費(fèi)用，混淆成本費(fèi)用的歸屬范圍，確保成本費(fèi)用的真實(shí)性和合法性。

3. 加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)管力度：

   • 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算情況進(jìn)行嚴(yán)格審核，發(fā)現(xiàn)存在問題的，應(yīng)及時(shí)要求企業(yè)進(jìn)行整改，確保土地增值稅的足額入庫(kù)。

4. 引入第三方中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核鑒證：

   • 房地產(chǎn)企業(yè)可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)土地增值稅清算情況進(jìn)行審核鑒證，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》，以確保清算結(jié)果的公正性和權(quán)威性。

土地增值稅清算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的重要組成部分，對(duì)于調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序及國(guó)家權(quán)益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行土地增值稅的清算，確保稅款的足額繳納，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度，確保土地增值稅的征收管理工作順利進(jìn)行。