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2022-05-20 11:09:23
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杭州建筑事項:住宅VS公寓，兩者最大的區(qū)別就是沒有產(chǎn)權(quán)!
安居樂業(yè)。這四個字是中國人對美好生活的普遍定義。
生活在前者也顯示了擁有自己的房子的重要性，代表了歸屬感。雖然這個詞已經(jīng)被開發(fā)商和房地產(chǎn)銷售使用了很長時間，但不可否認(rèn)的是，歸屬感真的很能打動人心。
但買房越來越困難,因為購買的限制越來越嚴(yán)格,沒有購買資格,但也擔(dān)心未來價格將上升,錯過了機會上車,所以一些朋友問,你能先買一套公寓上了車,賣房子頭,然后改變。
那么讓我們來分析一下到底買不買?讓我們來看看房子和公寓的區(qū)別
從上面的圖中，我們?nèi)匀豢梢钥吹椒孔雍凸⒅g有很大的區(qū)別。與房子相比，公寓的優(yōu)點和缺點是什么?讓我們詳細(xì)討論一下。
先說缺點
首先，抵押貸款利率高
目前,許多城市都有不同的浮動抵押貸款利率,即使住房商業(yè)貸款是相同的,但是公寓在同一個城市的利率高于住宅,公寓不支持公積金貸款,這無疑會增加相當(dāng)大的購買成本的一部分。
第二，持有成本高
大部分公寓都是以商用水電為主，價格相當(dāng)于住宅的兩倍，而且很少有連煤氣的，生活很麻煩。所以一套公寓的持有成本要比一套房子的持有成本高得多。
第三，買賣需要繳納高額稅款
在銷售階段，房屋契稅或取得房產(chǎn)證2年(個人有限銷售城市或建筑物為5年)，銷售時通常免稅。
而公寓在銷售階段，交了太多的稅，我們算一下賬:
公寓應(yīng)繳納增值稅及其附加稅、個稅、印花稅、土地增值稅。
應(yīng)納稅額=交易總價款÷ (1+5) ×5
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅額增值稅×12
應(yīng)納稅額=(當(dāng)期成交價-原價-合理成本)×20
印花稅是總成交價的千分之五
當(dāng)一套公寓出售時，雜項稅加起來通常超過15美元，即使可能會增加一點它涉及到稅收。
四是增量速度慢
在同一地區(qū)，公寓價格通常比住宅價格上漲更快。例如，在河北省廊坊市，也就是臨近新城的地方，房價三年漲了6000歐元，而公寓三年只漲了3500歐元左右。
當(dāng)然，公寓也不全是壞的，比如北京CBD周邊的公寓，回報率很高，但一般都是空的。
第五，生活實用性差
由于公寓通常是開放式管理，任何人都可以隨意進出，這有一定的安全風(fēng)險;而且戶數(shù)不可避免地造成多戶型差，基本上很難有純接戶型，單面戶型是公寓主流，面況不同，采光和視野都不美觀。
此外,它還涉及到解決自己和孩子去上學(xué),目前僅深圳南山區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)的和其他個別區(qū)域的公寓可以申請學(xué)位,全國絕大多數(shù)的公寓不能滿足這只需要最關(guān)注的問題。
有10年以上的貸款，但也造成了高額的每月負(fù)擔(dān)。
40年的公寓本身并不是大問題，但續(xù)約問題并不明朗。
這公寓看起來太大了，買不下來，是吧?但其實是殺不了的，公寓的優(yōu)點總是讓人無法拒絕。
優(yōu)點是什么?
一、面積小，總價低，單價低
在同一地區(qū),公寓的單價是15 - 25比這更便宜的房子,加上20?O小公寓的面積,總價格通常是不到一半的房子,首付門檻也低的吸引力,與此同時,有高也可以增加夾層的面積。
第二，可以注冊公司
該公寓的土地是商業(yè)性的，這意味著可以注冊公司或向需要關(guān)聯(lián)的初創(chuàng)公司提供資質(zhì)，該政策允許“在一個地方獲得多個許可證”。
以杭州為例，提供一個附屬場所的收入相當(dāng)于半個月的租金收入，而不影響該公寓對租戶的租金，相當(dāng)于雙倍甚至倍的收入。
第三個優(yōu)勢是最重要的
——無限!
很多人都在考慮買房其中主要原因之一，也是與住宅最大的區(qū)別。
在有住房限制的城市，這無疑提供了非常低的準(zhǔn)入門檻。當(dāng)然，現(xiàn)在北京、深圳等城市也在實施限購政策。
一般來說，公寓既有優(yōu)點也有缺點。如果你想買一個，你必須仔細(xì)確定什么樣的公寓是有價值的。
什么樣的公寓值得買?
位置好
如果位于交通便利的核心位置，具備成熟的配套設(shè)施，如學(xué)校、商業(yè)區(qū)或產(chǎn)業(yè)集群等，這些人比較集中的地方更容易出租，租金收入相對穩(wěn)定。
租金率很高
公寓投資的主要回報是租金。根據(jù)國際專業(yè)金融標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)價值與投資是否匹配的標(biāo)準(zhǔn)是15年。
也就是說，在準(zhǔn)備買房時，不妨先計算一下是否要靠租金在15年內(nèi)收回成本?
當(dāng)然，沒有必要買15年回收，很多國內(nèi)公寓達不到。其實只要預(yù)付的租金能覆蓋你的月供，這樣就很好了。因為隨著價格的下跌，租金每年都在上漲。
選擇一個城市很重要
一線城市核心區(qū)或未來潛力較大的地區(qū)值得購買。在一些二三線城市，公寓的繁榮只是一種幻覺，因為購買限制擠壓了需求。
最后，Alex想提醒大家，公寓的價值在于長期持有，因為交易成本太高，所以不要考慮短期投資。
如果你有房子，但被限制再買一套房子，投資一套高質(zhì)量的公寓是完全沒問題的。
如果只是需要第一套房，建議還是省點錢，或者這樣政策寬松，住房比較好。
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