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北京市商品房登記公司
北京房價會跌嗎？02菜牛網(wǎng)財經(jīng)[http://m.opentagclosetag.com/]轉(zhuǎn)載
北京林肯公園商品房名稱。中新經(jīng)緯薛宇飛攝
中新經(jīng)緯客戶端11月30日電（薛雨菲）林靜以總價約170萬元在中弘北京像素買了一套50多平方米的復(fù)式商品房，隨后跟隨全球房價飆升，小區(qū)同類型房源掛牌價達(dá)到320萬元。但2017年出臺的樓市調(diào)控政策，迅速將商品房價格拉回原狀。通常北京50平方米以上像素的復(fù)式商品房成交價在190萬元左右，比最高點低了100多萬元。
隨著商品房價格下調(diào)，其性價比再次凸顯，本地地位好的房源收益更高，租售比高于同區(qū)域普通房。和碩機構(gòu)首席分析師郭毅分析，北京商品房租售比約為首房租售比的2-3倍。低總價、低門檻的商品房是否值得購買？
商品住房價格降低40左右。市場仍處于冰點
商品住宅是指在商業(yè)和辦公規(guī)劃的場地上建造的房間樣式的產(chǎn)品實例。既不能安家，也不能輟學(xué)?！吧谈淖 敝皇歉淖兞私ㄔ旆绞胶蛻?yīng)用功能，場地錘煉不會改變，產(chǎn)權(quán)多為四五十年。
中弘北京像素小區(qū)。中新經(jīng)緯薛宇飛攝
認(rèn)為購買首房壓力太大，林靜在中弘北京像素小區(qū)購買了一套50多平方米的復(fù)式商品房，總價約170萬元。北京像素以其龐大的體量、便捷的交通、絕對昂貴的價格，不斷成為北京商品房的明星產(chǎn)品。和往常一樣，這里住著幾萬人。
下半年以來，多個一二線城市房價下滑，商住名號也居高不下。林靜攝
告知中新經(jīng)緯客戶端，在她買房后不久，北京像素的房價明顯下跌，小區(qū)同戶型二手房掛牌價最高達(dá)到320萬元，單價超過6萬元/平方米。
2017年3月底，根據(jù)北京市住建委公布的《關(guān)于進一步加強商貿(mào)、辦公名稱辦理工作的通知》，已出售的商業(yè)名稱再次掛牌出售時，可出售給企業(yè)奇跡單位、社會結(jié)構(gòu)，或團體。團體購買需符合北京市無住房和商業(yè)地產(chǎn)備案，且滿5年。繳納社會保障或稅收；貿(mào)易銀行停止以團購名義進行團購存款。
調(diào)控政策出臺后，商品房熱度迅速下降。郭明是大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司北京像素店的經(jīng)紀(jì)人。他向中新經(jīng)緯客戶端透露。在市場最熱的時候，公司在附近有4家門店，每個月能賣出30多套商品房，他們公司占據(jù)了北京像素70左右的成交房源。2017年政策出臺后，交易量上去了，門店也減少到1家?，F(xiàn)在，每個月能賣出10多套。
北京二手商品住宅價格大幅下降。郭明分析，以50平方米以上的復(fù)式商品房為例，最高點成交總價超過300萬元，但成交價在190萬元左右，大一點。正南的房子價格可達(dá)200萬元，降價100多萬元，降幅約40。
華夏地產(chǎn)數(shù)據(jù)討論了中間提供的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。從2017年4月限購出臺后的第一個月，到2020年10月29日，北京共成交10595套新商名。調(diào)控前43個月（2013年9月-2017年3月）共成交113591套，同比減少約http://m.opentagclosetag.com/
華夏地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新經(jīng)緯客戶端透露，北京新建商品住宅成交均價并沒有出現(xiàn)太明確的漲幅，這次是受成交結(jié)構(gòu)影響。他還為二手商品房的成功做了預(yù)算
均價比高點低40左右，有的名號甚至顯示減半。調(diào)控以來，新建和二手商品房市場一直處于冰點，沒有惡化跡象。
諸葛找房分析師陳曉表示，由于房價不時攀升，商住名號因總價低的劣勢受到購房者和投資客的喜愛，但過度的讓利需求吹大了市場泡沫。調(diào)控以來，北京商品房量價齊升，調(diào)控后果明確，對商住市場長遠(yuǎn)發(fā)展是一件壞事。
租售比超越房間，但居住溫暖度差
北京像素商務(wù)屋外景。中新經(jīng)緯薛宇飛攝
隨著漲跌幅差不斷拉大，“租售比”（每月房價與恒御總價之比）這一判斷樓價的標(biāo)準(zhǔn)，在國際上也很少被提及。無論是自住還是投資，購房者更應(yīng)該關(guān)注恒御未來的增值空間。
但持續(xù)三年多的調(diào)價，讓北京本地地位較好、交通便利的商品房租售比快速攀升，還房款高于同區(qū)域普通房。以北京像素為例，我愛我家一位經(jīng)紀(jì)人向中新經(jīng)緯客戶端透露，該小區(qū)50平方米以上的復(fù)式商品房房費在5800元/月以上，且不斷比租。他說：“雖然50多平方米，但由于采用復(fù)式結(jié)構(gòu)，實際應(yīng)用面積比普通房間更大，堪比老年人的愛好?！?/p>
以北京一套售價5800元/月、掛牌價約195萬元的55平方米復(fù)式商品房為例。這套房子未來的租售比為1:336。若換算成年收益（即5800元Xdecember/195萬元），收益率約為http://m.opentagclosetag.com/。
緊鄰北京像素的金域麗景苑小區(qū)，一套68平方米的兩居室房源，售價約5300元/月，同類型二手房掛牌價280萬元，個稅約30萬元。本次大賽，該房屋租售比為1:584，折算成年收入（即5300元×12月/http://m.opentagclosetag.com/萬元）
），產(chǎn)量約為http://m.opentagclosetag.com/。
位于亦莊先行區(qū)的林肯公園，是該區(qū)域較為成熟的社區(qū)。附近一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人也透露了自己的業(yè)績。與周邊房間相比，林肯公園商品房的房價并不低，租售比也高于房名。
和碩機構(gòu)首席分析師郭毅向中新經(jīng)緯客戶端透露，知名商住目的地位置都很好，根本就都靠近軌道交通，周邊貿(mào)易配套絕對成熟，這使得商品房的房錢收益更高，有的還會高于同區(qū)域的普通房。她預(yù)計，北京商品房租售比約為首房的2-3倍。
北京像素商住樓走廊。中新經(jīng)緯薛宇飛攝
不過，中新經(jīng)緯在走訪了一些商住名稱后發(fā)明，在居住的溫馨感上，這個名稱與普通房間并不重合。這類住房合住，公攤面積大，辦公、居住厚實渾濁，導(dǎo)致安寧、私密性差；后天計劃受限，使商品房在戶型、采光、隔音、通風(fēng)等諸多方面存在一定短板，部分復(fù)式戶型樓層高度較低；除了一些更早的名號，近年來入市的商住名號很多都是商業(yè)水電，不是天然的，生活成本高。
限制流動倡議，有保障的住房
北京像素。中新經(jīng)緯薛宇飛攝
“害在漲，機在跌”，這句發(fā)生在股市經(jīng)驗總結(jié)中的話，能用在北京商品房市場上嗎？
張大偉認(rèn)為，經(jīng)過3年多的調(diào)整，商品房量價都處于低谷，未來很可能還有一定空間。從房錢償還率來看，商品房收益程度一度較高。
郭毅分析，商品房成本要從兩個方面看。如果把商品房看作住宅產(chǎn)品，它未來的成本和增值空間并沒有那么高?！俺耸找婊貓舐?，還有一個住宅使用成本，如今購房者越來越注重住宅品質(zhì)的提升，商住產(chǎn)品很難有好的居住局面，更多的是滿足剛需、中低支出群體的需求?！?/p>
郭毅進一步表示，如果是
作為投資品，商品房的投資收益率絕對高，渠道暢通且有波動。從單平方米房錢獎勵的競賽和辯論來看，商品房平均房錢較高，單平方米收益高于房號收益。“七八十萬元，只能在北京很偏僻的地方買一間房，而且這還只是首付。70萬元或一百多萬元，就可以全款買一套狀態(tài)不錯的商品房。還有比這個門檻更低的投資產(chǎn)品嗎？”
但由于限購房地較多，只能全款購買，未來商品房的平順性和增值變現(xiàn)空間不斷定性。林肯公園上述門店經(jīng)紀(jì)人介紹，部分購房者不滿商品房購房達(dá)人，會選擇以公司方式購買，但注冊公司和公司存續(xù)期間需要獲得一定資金。以公司名義持有商品房，每年都要繳納房產(chǎn)稅?！胺慨a(chǎn)稅繳納有兩種風(fēng)格，一種是因為房錢的收入而爭論，稅收低，每年大概是商品房一個月的房錢。”
郭毅泄露，新建商品房只能以公司名義購買。之后的轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)方式有兩種：一是產(chǎn)權(quán)交付，但稅費較高；二是公司股權(quán)是買來的，少了稅費，但買方需要停止摸清被買公司的經(jīng)營狀況，以免買來后出現(xiàn)不必要的麻煩?！捌巾樞允巧唐贩棵媾R的中心政績，并會影響未來的增值空間。商品房的增值空間不斷沒有房間大，未來也不會超過房間。”
對于未來商品房的成本，陳曉提出了不同的想法。他告訴中新經(jīng)緯客戶端，投資成本無法通過租售比等各種指標(biāo)來權(quán)衡，租賃投資的回款周期太長。投資房和班房的首款產(chǎn)品，再次發(fā)售時更受漲價青睞。商品房不能賣給集團，必須賣給企業(yè)，導(dǎo)致其客戶群受限，銷售困難。
“商品房的通暢性肯定弱于房的通暢性，這是它未來面臨的大災(zāi)難，在購房客戶和存款的限制下，未來商品房的貶值空間更小?！标悤灾鲝堎Y金不夠買純貨
對于首房剛需者，可以盡快攢下保障房，如共有產(chǎn)權(quán)房、能人房等。（中新經(jīng)緯APP）
（應(yīng)采訪工具要求，林靜、郭明為化名）
（文中思路僅供參考，不構(gòu)成投資倡議。投資有害，入市需謹(jǐn)慎）
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