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深圳住宅被他人注冊(cè)公司風(fēng)險(xiǎn)

好順佳集團(tuán)

2022-02-23 19:56:50

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內(nèi)容摘要：這不是一個(gè)大問題。如果公司與你無關(guān)，最好不要。比如在深圳注冊(cè)，就可以來興旺。深圳住宅存在被他人登記的風(fēng)險(xiǎn)。除了住房，還有其他的輔助功能，比如注冊(cè)為公司的住所，俗稱注冊(cè)公司。...

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這不是一個(gè)大問題。如果公司與你無關(guān)，最好不要。比如在深圳注冊(cè)，就可以來興旺。

深圳住宅存在被他人登記的風(fēng)險(xiǎn)。

除了住房，還有其他的輔助功能，比如注冊(cè)為公司的住所，俗稱注冊(cè)公司。隨著政府“放管服”改革的推進(jìn)，公司注冊(cè)手續(xù)日益簡化，從鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)、提高效率、降低經(jīng)營成本的角度來看，這本身就是一個(gè)很好的改革舉措。

然而，這也被一些人利用了。未經(jīng)房屋主人同意，將出租房屋登記為公司營業(yè)地址，或直接將房屋“拿來”使用。更有什者，在房主已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的情況下，欺詐用戶仍然沒有更改注冊(cè)。

接下來的問題是，騙子的責(zé)任是什么，房子的主人可以要求騙子賠償嗎？

▲新聞報(bào)道中，原告與被告最終達(dá)成和解

這個(gè)問題似乎很簡單。從社會(huì)規(guī)律和日常經(jīng)驗(yàn)，我們可以得出以下觀點(diǎn)：未經(jīng)我允許使用我的東西，你不用承擔(dān)責(zé)任嗎？

但實(shí)際上，這個(gè)問題并不能直接回答。最好通過案子來看看法院的思路。

案號(hào)：（2020）粵0491民初2XXX號(hào)

判斷思路：登記行為不構(gòu)成對(duì)原告房屋所有權(quán)的阻礙

案件概要：原告黃某發(fā)現(xiàn)被告珠海品謀公司未與原告簽訂租賃合同，擅自將其名下的房屋登記為公司注冊(cè)地址。黃某不了解該公司，也未就此達(dá)成協(xié)議，遂向法院提起訴訟，要求被告每月支付租金4000元。標(biāo)準(zhǔn)，支付占有使用費(fèi)。

法院認(rèn)為，被告未經(jīng)原告許可將原告住宅登記為注冊(cè)地址，涉嫌違反工商行政法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。無法交付，表明被告的登記行為不構(gòu)成對(duì)原告房屋所有權(quán)的損害。因此，本案爭(zhēng)議的實(shí)質(zhì)是被告涉嫌行政違法，原告應(yīng)通過其他方式解決。不屬于人民法院受理的民事案件范圍。

珠海市橫琴新區(qū)人民法院判決駁回原告的訴訟。

案號(hào)：（2019）京0108民初1XXX號(hào)、（2019）京01民中6XXX號(hào)

判斷思路：如侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)，給債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以要求賠償損失。業(yè)主有權(quán)依法占有、使用、受益和處分其不動(dòng)產(chǎn)。

案例概述：熊和李是夫妻。 2011年11月，惠某租用熊某名下的房屋，并將公司住所變更為該房屋。 2012年2月，熊某、惠某被解約。租賃合同，公司搬出房子，但沒有改變公司住所。 2018年7月，李某通過更改夫妻姓名，將房子登記在自己的名下。

2019年，李某向法院提起訴訟，要求匯興按每天300元的標(biāo)準(zhǔn)賠償，直至其營業(yè)執(zhí)照實(shí)際遷出或注銷之日。

法院認(rèn)為，慧旭公司在租賃合同終止后未及時(shí)變更公司住所，將涉案房屋作為住所，勢(shì)必會(huì)阻礙原告行使產(chǎn)權(quán)。該行為構(gòu)成侵權(quán)，給公司造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此，公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

北京市海淀區(qū)人民法院作出一審判決，裁定慧旭公司按照每天60元的標(biāo)準(zhǔn)賠償。一審后，惠某向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴，二審法院維持原判。

通過法律搜索發(fā)現(xiàn)，大部分持支持態(tài)度的案件都在北京地區(qū)。除了基層法院的一審案件外，還有中級(jí)法院的二審案件。作者整理了以下列表：

（一）公司住所變更是否屬于民事案件范圍

（2020）京0106民初2XXX號(hào)案件，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院判決第一條為：

北京維謀管理有限公司自本判決生效之日起七日內(nèi)，將其營業(yè)執(zhí)照從北京市豐臺(tái)區(qū)XX園X區(qū)X樓X樓遷出。

在（2018）京0108民初1XXX號(hào)案件中，北京市海淀區(qū)人民法院認(rèn)為，原告請(qǐng)求被告將公司注冊(cè)地址遷出法院，不屬于法院民事案件管轄范圍，不予處理。但是，原告要求支付特許權(quán)使用費(fèi)的請(qǐng)求得到了支持。

同樣，在（2020）粵0491民初2XXX號(hào)案件中，珠海橫琴新區(qū)人民法院認(rèn)為被告涉嫌行政違法，原告應(yīng)通過其他方式解決，不屬于人民法院受理的民事案件范圍。

筆者認(rèn)為，公司登記屬于行政法律關(guān)系還是民事法律關(guān)系，取決于雙方當(dāng)事人的主體。公司與登記機(jī)關(guān)的關(guān)系是行政法律關(guān)系。侵犯權(quán)利人權(quán)利的登記行為屬于民事法律關(guān)系。

在房屋所有權(quán)登記、車輛登記、法定代表人登記等各類需要登記公示的場(chǎng)合，登記機(jī)關(guān)的登記行為需要公示，但登記行為不能覆蓋或替代房屋。權(quán)屬糾紛、車輛權(quán)屬糾紛、法定代表人身份被撤職等糾紛，上述糾紛均為原告對(duì)被告的付款行為的請(qǐng)求，屬于民事案件范圍。

尤其是在產(chǎn)權(quán)保護(hù)中，恢復(fù)原狀、消除影響、消除妨害，屬于侵犯產(chǎn)權(quán)的民事責(zé)任。

（二）要求繳納注冊(cè)地址使用費(fèi)是否有法律依據(jù)

這個(gè)問題之所以不能簡單直接下結(jié)論，是因?yàn)闆]有具體的法律條文規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主同意，將房屋地址登記為公司地址，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任，特別是是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)承擔(dān)賠償責(zé)任。

在支持原告訴訟請(qǐng)求的案件中，法院適用的法律是《物權(quán)法》第三十七條：侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)給債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以要求賠償損害或者承擔(dān)其他民事責(zé)任。負(fù)債。

同時(shí)，《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，所有人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有依法占有、使用、受益和處分的權(quán)利。

《民法典》施行后，《物權(quán)法》失效，但上述規(guī)定被《民法典》吸收，分別見第238條和第240條。

自己的、使用、收益、處置，被稱為所有權(quán)的四大功能，完全構(gòu)成了所有權(quán)的全部內(nèi)容，自然也包括將房屋地址登記為公司住所的權(quán)利。該權(quán)利作為物權(quán)的一部分，應(yīng)當(dāng)是專有權(quán)，其他任何人不得干涉權(quán)利人自由行使權(quán)利。未經(jīng)業(yè)主同意，在房屋內(nèi)注冊(cè)公司，構(gòu)成產(chǎn)權(quán)侵權(quán)，業(yè)主可以要求賠償損失。

但值得注意的是，索賠還有一個(gè)前提：給權(quán)利人造成損失。

從訴訟的角度看，原告對(duì)損失負(fù)有舉證責(zé)任，即需要證明自己的損失是由他人注冊(cè)公司的行為造成的。

基于以上原因，該類案件涉及的房屋多為寫字樓，因?yàn)閺囊?guī)劃上來看，寫字樓是用來辦公的，用戶將房屋登記為營業(yè)地址，以合理運(yùn)用房子的內(nèi)涵。如果寫字樓被別人注冊(cè)了，會(huì)影響到現(xiàn)在的用戶，要么業(yè)主不能用它來注冊(cè)公司，要么影響租金，可以算是金錢上的損失。

然而，延伸的問題是：住宅是否會(huì)遭受上述損失？

筆者認(rèn)為，住宅也有虧損，但與寫字樓不同。

一是隨著公司注冊(cè)條件的放寬，住宅也可以注冊(cè)為公司住所，注冊(cè)公司不再是商業(yè)、辦公用房的“特權(quán)”；

二是業(yè)主房屋可用于公司登記，屬于所有權(quán)中“使用”權(quán)的應(yīng)有之義，任何人不得干涉；

第三，在現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主可以與他人約定“租用”注冊(cè)公司中的地址并獲得報(bào)酬。 “租借”行為不受法律的禁止，只要是雙方的真實(shí)意思，雙方都需要履行。這屬于所有權(quán)的“利益”能力。

因此，對(duì)于住宅，業(yè)主可以向侵權(quán)人索取“使用費(fèi)”，類似于在沒有租賃合同關(guān)系的情況下，業(yè)主應(yīng)向業(yè)主支付“使用費(fèi)”的情況。

這類糾紛并不常見，原因也不少見之所以會(huì)出現(xiàn)，是因?yàn)樵V訟中存在送達(dá)難、金額少等實(shí)際問題。而且，法院的判決思路并不統(tǒng)一。仍有不支持原告訴訟請(qǐng)求的案例，我們?nèi)匀豢梢钥吹街匚镙p權(quán)利的價(jià)值取向。不管是從自己身上偷東西，占有別人有形的東西都是違法的，占有地址等無形的“財(cái)產(chǎn)”或“權(quán)利”也應(yīng)該是違法的，否則會(huì)與公眾的情感認(rèn)知發(fā)生沖突。

法律的生命在于經(jīng)驗(yàn)。過分強(qiáng)調(diào)法律的內(nèi)在邏輯，而忽視了服務(wù)社會(huì)和引導(dǎo)社會(huì)價(jià)值的功能，并不是法律的本義。

最后，筆者提出建議：首先，業(yè)主出租房屋時(shí)，應(yīng)同意未經(jīng)同意不得用于注冊(cè)公司。如需注冊(cè)，應(yīng)注明使用費(fèi)金額； “用于注冊(cè)公司，盡快到市場(chǎng)監(jiān)管部門提出異議，并作出相應(yīng)處理。（完）