注冊(cè)空殼公司買廣州公寓

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（商業(yè)地產(chǎn)瞄準(zhǔn)法人買方市場(chǎng)）

據(jù)中原地產(chǎn)研發(fā)部統(tǒng)計(jì)，2017年一季度，寫字樓市場(chǎng)需求持續(xù)升溫，中心區(qū)樓盤成交增加，帶動(dòng)主力成交價(jià)格穩(wěn)中有升.整體商業(yè)寫字樓物業(yè)成交均價(jià)于一季度錄得上升。一季度，廣州一手商業(yè)寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求，以商業(yè)寫字樓公寓居多。此類物業(yè)占交易的近 69。其中不少項(xiàng)目都是新推出的，備受市場(chǎng)追捧。商業(yè)性質(zhì)的一手商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交http://m.opentagclosetag.com/平方米，較去年四季度下降35，同比增長(zhǎng)79年;成交均價(jià)28031元/平方米；辦公性質(zhì)的一手商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品成交http://m.opentagclosetag.com/ 萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下降1，同比增長(zhǎng)33，成交均價(jià)22080元/m2。

根據(jù)廣州市3月30日發(fā)布的樓市調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)。中原地產(chǎn)研發(fā)部認(rèn)為，在新政影響下，未來(lái)以住宅物業(yè)為主的商業(yè)項(xiàng)目將不再上市；基本上，商鋪、寫字樓、公寓的財(cái)產(chǎn)只能轉(zhuǎn)讓給法人；個(gè)人只能購(gòu)買新政之前出售的那些。但重新轉(zhuǎn)讓需要取得房產(chǎn)證至少2年，且只能轉(zhuǎn)讓給法人。預(yù)計(jì)二季度商業(yè)地產(chǎn)成交量將下降30左右，價(jià)格可能小幅回落或企穩(wěn)。目前由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)將尋求和培育法人買方市場(chǎng)，部分未售出的項(xiàng)目可能會(huì)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商自營(yíng)或外包。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司或?qū)⒂瓉?lái)入市好期。

琶洲西區(qū)定位為互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)，引進(jìn)一批知名企業(yè)后，該區(qū)吸引力增強(qiáng)，尤其是吸引了眾多企業(yè)租用寫字樓落戶琶洲。廣州中原研發(fā)部數(shù)據(jù)顯示，近20年來(lái)琶洲商圈租金上漲趨勢(shì)明顯。由于出租寫字樓需求增加，同時(shí)琶洲地區(qū)可供出租和出售的寫字樓較少，整體空置率持續(xù)下降。相信琶洲很快新盤成交將受到市場(chǎng)關(guān)注，預(yù)計(jì)未來(lái)租金將達(dá)到120-150元/平方米/月。

商鋪方面，福耀天地整體確權(quán)、星河盛世批量成交，帶動(dòng)整體零售市場(chǎng)保持穩(wěn)定走勢(shì)。寫字樓整體成交還是比較穩(wěn)定的。新辦公樓項(xiàng)目很少，也沒(méi)有刺激需求激增。一季度，寫字樓市場(chǎng)并沒(méi)有太大亮點(diǎn)?？傮w來(lái)看，一季度廣州一手零售和寫字樓交易供需保持穩(wěn)定。

一季度商業(yè)和寫字樓成交占比仍較大。其中，雅居樂(lè)廣場(chǎng)、南沙珠江灣、綠地機(jī)場(chǎng)中心等多個(gè)公寓項(xiàng)目新開盤。項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較低的總價(jià)仍是其熱銷的主要原因。中心區(qū)公寓，如海珠區(qū)星匯海珠灣、天河萬(wàn)科運(yùn)城米酷等，已多次推出，受到市場(chǎng)追捧。

溫馨提示：個(gè)人注冊(cè)公司購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)高

“http://m.opentagclosetag.com/”新政之后，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的分水嶺。根據(jù)新政策，商業(yè)服務(wù)（商業(yè)和辦公）房地產(chǎn)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)為住宅用途；房地產(chǎn)開發(fā)公司新申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，最小分割單位不得低于300平方米，不符合要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商業(yè)服務(wù)性物業(yè)的，銷售對(duì)象應(yīng)為法人；法人購(gòu)買的商業(yè)服務(wù)性財(cái)產(chǎn)不得用作住所，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)讓給法人。新政實(shí)施前已購(gòu)買的商業(yè)服務(wù)性財(cái)產(chǎn)，可以轉(zhuǎn)讓給法人或個(gè)人；個(gè)人在取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書2年后才能再次轉(zhuǎn)讓。

中原地產(chǎn)研發(fā)部人士認(rèn)為，新政下，法人購(gòu)買商業(yè)服務(wù)性物業(yè)的議價(jià)能力將增強(qiáng)，但短期內(nèi)集中采購(gòu)的可能性不大。未來(lái)可能會(huì)有更多的個(gè)人注冊(cè)公司購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，“空殼”公司可能會(huì)增多。但商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人士提醒，擬以公司、企業(yè)、組織等法人身份購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)高、稅負(fù)重、轉(zhuǎn)讓手續(xù)繁多。復(fù)雜，個(gè)人后續(xù)操作需要注意風(fēng)險(xiǎn)，慎重選擇。

對(duì)于開發(fā)商而言，在售和在建項(xiàng)目將更加注重尋找和培育合適的法人實(shí)體作為銷售對(duì)象；部分未售出的項(xiàng)目可能會(huì)轉(zhuǎn)給開發(fā)商自營(yíng)或外包。因此，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司或?qū)⒂瓉?lái)入市良機(jī)。

對(duì)于整體持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)租賃市場(chǎng)影響不大。從2017年第二季度開始，預(yù)計(jì)琶洲的三個(gè)寫字樓項(xiàng)目將交付使用，帶來(lái)近35萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓物業(yè)。琶洲已成為目前廣州最炙手可熱的商圈，其高端的定位和強(qiáng)大的招商引資助力區(qū)域發(fā)展。

“http://m.opentagclosetag.com/”新政限制個(gè)人購(gòu)買商業(yè)物業(yè)，對(duì)廣州商業(yè)寫字樓市場(chǎng)沖擊巨大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新政的實(shí)施將鞏固商業(yè)寫字樓的本質(zhì)屬性，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和廣州的城市發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。深遠(yuǎn)的意義。由于新政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)分割的最小單位進(jìn)行了限制，對(duì)于已報(bào)策劃并即將獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，不得低于300平方米，因此尚未確定。宣布將對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行哪些調(diào)整?？梢灶A(yù)見，未來(lái)廣州的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)可能會(huì)有所減少。

2017年一季度，廣州新獲批預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，供應(yīng)近9500套。從各個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售戶型來(lái)看，40~60平方米的小戶型是一手商業(yè)市場(chǎng)的主要戶型。截至3月30日，一季度共有12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已獲得預(yù)售許可但尚未上市，總量為5312套。

目前，新政策規(guī)定“一手商業(yè)服務(wù)性物業(yè)只能出售給法人單位用于商業(yè)和辦公用途，只有在轉(zhuǎn)出時(shí)才能出售給法人單位”。預(yù)計(jì)該規(guī)定將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的銷售產(chǎn)生較大影響。其中一些將出售給法人實(shí)體，其中一些可能由開發(fā)商擁有和經(jīng)營(yíng)。

一季度廣州商業(yè)寫字樓市場(chǎng)成交量處于高位，交易主體仍以承接住宅購(gòu)置轉(zhuǎn)讓、無(wú)限購(gòu)無(wú)貸公寓項(xiàng)目的投資需求為主。從區(qū)域來(lái)看，黃浦、番禺、南沙、增城等。該地區(qū)有更多的商業(yè)和辦公物業(yè)交易。

小面積公寓可能已絕版

2017年一季度，廣州市新增20多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目獲準(zhǔn)預(yù)售，供應(yīng)近9,500套。從各個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售戶型來(lái)看，40~60平方米的小戶型是一手商業(yè)市場(chǎng)的主要戶型。截至3月30日，一季度共有12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已獲得預(yù)售許可但尚未上市，總量為5312套。

大單交易頻繁

“保險(xiǎn)資金”是大買

商業(yè)地產(chǎn)僅由法人公司購(gòu)買，回歸商業(yè)辦公屬性，大單購(gòu)買的法人單位必然成為開發(fā)商爭(zhēng)奪的對(duì)象。事實(shí)上，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在限購(gòu)前就已經(jīng)出現(xiàn)了頻繁的大宗交易。

一季度，琶洲和黃浦各有單筆寫字樓大宗成交。此外，公寓樓盤的批量交易也不少。 20日以來(lái)，廣州各大“保險(xiǎn)資金”步伐加快，不少“保險(xiǎn)資金”公司直接購(gòu)買寫字樓作為辦公運(yùn)營(yíng)中心和投資用途。今年一季度，廣州又有兩起涉及“保險(xiǎn)資金”的大型寫字樓交易。今年1月，保利克洛維斯10層寫字樓落入華夏人壽的囊中； 2月27日，天安人壽正式簽約并啟用了由新鴻基開發(fā)建設(shè)的君臨大廈辦公樓，并將其命名為“天安人壽保險(xiǎn)中心”。根據(jù)公開披露的信息，該寫字樓未來(lái)將被出租。

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