在海南注冊(cè)公司買房?jī)?yōu)缺點(diǎn)

想在海南投資或創(chuàng)業(yè)的朋友，不要阻止Chou

在海南注冊(cè)公司買房的利弊

海南樓市漲停后，想以公司名義買房子嗎?你知道你在說什么

自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的好消息并沒有讓海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次“燃燒”，但此前的好消息是海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控更加嚴(yán)格。限購(gòu)、嚴(yán)格貸款限制和轉(zhuǎn)讓限制，停止出口商品房用地......一個(gè)月后的3月底，4項(xiàng)調(diào)控政策來襲，在此背景下，海南樓市現(xiàn)在是什么狀態(tài)?面對(duì)監(jiān)管，開發(fā)商有何打算?購(gòu)房者是什么樣的心態(tài)呢?近日，《北京商報(bào)》記者走訪了海南多地，首次為讀者呈現(xiàn)了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況。

在實(shí)行全區(qū)限購(gòu)之前，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出區(qū)域性特征:?？谶^渡性項(xiàng)目火爆，博鰲有價(jià)無市。三亞用稀缺的產(chǎn)品降低了風(fēng)險(xiǎn);東部和其他地方正在成為新的投資熱點(diǎn)。當(dāng)然，當(dāng)限購(gòu)到來時(shí)，依靠外來人口的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，迎來虧損。

嘉年華限購(gòu)前

澄邁一些房地產(chǎn)銷售人員可以粗略統(tǒng)計(jì)，從2017年3月開始到年底，海南省近20個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，雖然上線不久，但也可以越來越緊已經(jīng)感覺到房地產(chǎn)市場(chǎng)，直到4月22日晚上，何氏職業(yè)生涯迎來了“史上最嚴(yán)峻”的升級(jí)規(guī)則。

“我仍然記得那一天當(dāng)我們處理集中簽約為我們的客戶,我們告訴我們的客戶,等待項(xiàng)目的人數(shù)是幾次超過可用房間出售的數(shù)量,并等待客戶的人數(shù)在我們面前檢查已達(dá)數(shù)十個(gè)。”小何很少有這樣忙碌的一天:“事實(shí)上，3月底海南省出臺(tái)了‘八戶’政策，所以我的同事們?cè)谡邔?shí)施前就急忙聯(lián)系客戶，要求他們簽合同?！?/p>

小合提到的“八號(hào)房”是海南省3月31日出臺(tái)的政策。記錄的內(nèi)容包括商品房不得提高價(jià)格后六個(gè)月內(nèi)的記錄價(jià)格;海外購(gòu)房者的限制將被改變從1每家庭人均1家,和商業(yè)貸款最低首付比例將從40到買房后,向五年從兩年銷售是有限的;與此同時(shí),如果你想買房子在海口,三亞、瓊海,五指山,保亭,嶺Qiongzhong和白沙,你必須提供個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)支付在海南省共有60個(gè)月或者更多。取消購(gòu)房合同凈簽約記錄，五年內(nèi)不得在省內(nèi)購(gòu)房。隨后，4月16日，政府再次強(qiáng)調(diào)了“八項(xiàng)規(guī)定”的實(shí)施，以防止投機(jī)和哄騙價(jià)格。

肖鶴回憶說，雖然這被稱為“史上最嚴(yán)格的政策”，但仍然有很多合格的客戶急于搬家，“比如很多投資者都是全款客戶，提高首付比例對(duì)他們沒有影響”。然而，這也成為了最后一個(gè)狂歡節(jié)，4月22日晚，海南再次出臺(tái)政策，這讓小哪里的房地產(chǎn)銷售立即降溫。

4月22日，海南省發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，宣布在全國(guó)范圍內(nèi)限制購(gòu)房?！板e(cuò)過最后一班火車的顧客真的買不起。”“肖他喊道。

他們?cè)僖淮?/p>

海南限購(gòu)實(shí)施后，4月26日《北京商報(bào)》記者走訪?？?、博鰲等地區(qū)房地產(chǎn)后發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)已迅速降溫。?？谟^瀾湖(Mission Hills)地區(qū)的一個(gè)樓盤，以及碧桂園(Country Garden)在博鰲東海岸的銷售辦事處，客戶寥寥無幾。售樓處的現(xiàn)狀是整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影，也成為每個(gè)房地產(chǎn)的常態(tài)。

事實(shí)上，在調(diào)控升級(jí)之前，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不一樣的。海口融創(chuàng)觀瀾湖項(xiàng)目銷售人員介紹，“除了獨(dú)棟四合院外，最受歡迎的項(xiàng)目是60多平方米的兩居室、三居室和80多平方米的。根據(jù)去年海南的調(diào)控政策,小于100平方米的項(xiàng)目將不會(huì)批準(zhǔn),和小自住可以滿足過渡的需求只需要買房,投資和持有成本不是很高,所以很久以前已經(jīng)被搶了。關(guān)于下一個(gè)項(xiàng)目是什么產(chǎn)品，什么時(shí)候出證書，業(yè)務(wù)員坦言目前沒有消息，一切等待政府的審批。

博鰲碧桂園東海岸項(xiàng)目售樓處，售樓人員介紹，該項(xiàng)目剩下的三居室都是130多平方米，平均價(jià)格在3萬元以上?！斑@個(gè)不貴，博鰲現(xiàn)在的單價(jià)是5萬元，畢竟這里是醫(yī)療特區(qū)?！彪m然銷售人員似乎信心十足，但《北京商報(bào)》記者在訪問中發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，投資需求透支過大，使博鰲房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)尷尬的無價(jià)市場(chǎng)階段。雖然價(jià)格非常高，但買家對(duì)博鰲房地產(chǎn)市場(chǎng)說不，因?yàn)楹蝤B不來，當(dāng)?shù)厝速I不起，開發(fā)商也不愿意降價(jià)。靈動(dòng)置地開發(fā)的陵水灣，已成為候鳥和純投資者的首選。三亞庫存雖高，但市場(chǎng)需求和區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品稀缺，風(fēng)險(xiǎn)被忽視。東部、澄邁等地已成為新的投資熱點(diǎn)。

一位海南項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)說，“海南項(xiàng)目營(yíng)銷策略一直以產(chǎn)品為主，客戶定位主要是投資?！蹦壳?，在限購(gòu)的情況下，潛在買家的儲(chǔ)蓄基本無效，這也導(dǎo)致原本計(jì)劃下半年進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目，可能會(huì)推遲開業(yè)或改變銷售策略?！?/p>

一個(gè)開放的洞嗎?

據(jù)一些區(qū)域銷售人員介紹，海南買家基本上都是以投資為主。其中?？谫?gòu)房投資客戶約80家，博鰲、陵水、三亞等其他城市100家基本都是投資需求。鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，海南以外地區(qū)的購(gòu)房占比高達(dá)88。大多數(shù)買家來自北京、天津、河北以及東部三省。國(guó)外購(gòu)買力占據(jù)了主要市場(chǎng)，支付能力強(qiáng)于本地居民，這使得海南房地產(chǎn)近年來的房?jī)r(jià)上漲非常明顯。

在海南于4月22日發(fā)布政策之前，中國(guó)中部的五指山、保亭、瓊中和白沙四個(gè)市縣禁止非本地居民購(gòu)房。?？凇⑷齺啞偤Ｊ怯袟l件限購(gòu)地區(qū)，非本地購(gòu)房者必須繳納60個(gè)月的社保或個(gè)人所得稅。其他區(qū)域?yàn)榉窍拶?gòu)區(qū)域，外地人可以購(gòu)買住房。

新規(guī)更進(jìn)一步，要求非本地購(gòu)房者在非限購(gòu)地區(qū)購(gòu)房，必須繳納24個(gè)月的社保和個(gè)人所得稅80多家來自外地的客戶對(duì)海南樓市的影響不言而喻。陵水一家房地產(chǎn)公司的銷售人員小王(音)表示，該規(guī)定幾乎完全阻止了島外投資者，包括擁有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)住宅和酒店客房。假結(jié)婚、假離婚也將受到懲罰，人們不允許通過繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)來獲得購(gòu)買資格?！熬拖裣拶?gòu)當(dāng)晚銷售圈里流傳的消息一樣，這是限購(gòu)的終極版本，曾經(jīng)的投資熱土，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)‘玩完了’?！薄毙⊥鯂@了口氣。

然而,訪問北京商報(bào)》記者發(fā)現(xiàn),這就是所謂的“不空鉆”海南購(gòu)買限制政策,不阻止公司的名義買房,根據(jù)項(xiàng)目銷售人員的一部分,該公司可以提供納稅證明在海南買房子。然而，銷售人員不愿談?wù)摮钟泻娃D(zhuǎn)讓公司的高昂成本。

如何以公司的名義買房子?

1

公司買房需要具備哪些資質(zhì)?

公司可分為在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的公司和在國(guó)外注冊(cè)的公司。在中國(guó)注冊(cè)的公司可以購(gòu)買的房屋類型和數(shù)量不受限制。在國(guó)外注冊(cè)的公司不能在限購(gòu)城市購(gòu)房。

2

公司如何購(gòu)買貸款?

以公司的名義買房可以避開限購(gòu)政策，但由于大多數(shù)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)只針對(duì)個(gè)人購(gòu)房者，公司需要一次性付款買房，這意味著初期投資成本很高。要取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進(jìn)行按揭貸款。

3.

公司買房需要交什么稅?

購(gòu)買公司的稅要比購(gòu)買個(gè)人的稅高得多:

契稅，印花稅

無論非住宅,普通住宅或非平常住宅,只要房子購(gòu)買了該公司的名義,契稅應(yīng)依法支付3房子的價(jià)格,稅率不得減半;還需要繳納印花稅的http://m.opentagclosetag.com/。

房產(chǎn)稅

根據(jù)1986年10月實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)公眾開放公司財(cái)產(chǎn),每年需要繳納房產(chǎn)稅,具體稅收是:每年的財(cái)產(chǎn)原值* 70 * http://m.opentagclosetag.com/的具體操作過程,不同地區(qū)可能有三年的物業(yè)稅豁免企業(yè)性質(zhì)不同(如高新技術(shù)企業(yè)、扶貧單位,等等)。

土地使用稅

土地使用稅按“建筑面積*30元/年”計(jì)征。如物業(yè)稅、土地使用稅未按時(shí)繳納，需按日http://m.opentagclosetag.com/繳納滯納金。

此外，公司采購(gòu)需要繳納的稅目較多，計(jì)算比較復(fù)雜，最好買家到相關(guān)稅務(wù)部門詳細(xì)咨詢具體的稅額。

4

公司如何進(jìn)行房屋交易?

目前，公司持有房屋主要有兩種交易形式，一種是直接出售房屋;一種是以股權(quán)變更的形式進(jìn)行交易，根據(jù)房屋在公司資產(chǎn)中的比例確定股權(quán)份額。但這種方法涉及到公司的資產(chǎn)、債務(wù)、利潤(rùn)等因素，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，股權(quán)變更的形式不能改變房地產(chǎn)所有人的登記。

5

以公司名義轉(zhuǎn)售物業(yè)應(yīng)繳什么稅?

以本公司名義出售該物業(yè)，交易期間須支付以下款項(xiàng):

增值稅和附加費(fèi)

按(無稅收入-無稅購(gòu)買價(jià)格)* http://m.opentagclosetag.com/征收;

土地增值稅

按(轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額)×四級(jí)超額稅率的累進(jìn)稅率征稅;或按5次核收的交易價(jià)格征稅;

土地增值稅四級(jí)以上稅率累進(jìn)稅率表

印花稅

按http://m.opentagclosetag.com/的成交價(jià)格。

另外，以公司名義轉(zhuǎn)賣的財(cái)產(chǎn)，還要繳納企業(yè)所得稅，一般由轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得純利*25計(jì)征。企業(yè)所得稅一般按季度預(yù)繳，年終結(jié)算繳納。

6

公司在名義上買賣房屋需要哪些信息?

賣方(買方)為國(guó)內(nèi)公司時(shí)，需要11個(gè)備件。是:

1. 房地產(chǎn)權(quán)證;

2. 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書;

3.批準(zhǔn)設(shè)立法人或者其他組織的文件;

4. 法定代表人或者負(fù)責(zé)人的法定身份證明;

5. 當(dāng)?shù)囟悇?wù)登記證或財(cái)務(wù)許可證復(fù)印件;

6. 《中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證書》復(fù)印件;

7. 法人授權(quán)書;

8. 代理人的合法身份證明;

9、國(guó)資委批準(zhǔn)書(國(guó)有產(chǎn)權(quán))、集體表決權(quán)書(集體產(chǎn)權(quán))、股東決議書(股份制企業(yè));

10. 映射表;

11. 公章。

當(dāng)賣方(買方)是海外公司時(shí)，需要11個(gè)備件。是:

1. 房地產(chǎn)權(quán)證;

2. 有關(guān)管理部門出具的在京設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者登記證明;

3.經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記證或者登記證明，以及外國(guó)法人或者其他組織的公司登記文件，在登記地經(jīng)公證后，由中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證;

4. 法定代表人或者負(fù)責(zé)人的合法身份證;

5. 商務(wù)主管部門頒發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書;

6. 法人授權(quán)書;

7、代理人的合法身份證明;

8、各國(guó)駐華使館、國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)向外交部提交其同意的購(gòu)房通知書;

9、符合自用實(shí)際需要，獨(dú)立作出書面承諾的原則(但境外注銷，可按規(guī)定辦理商品房轉(zhuǎn)讓登記手續(xù));

10. 映射表;

11. 公章。

7

以公司名義轉(zhuǎn)售房產(chǎn)是否可以避稅?

對(duì)于這種“陰陽合同”(也就是說式合同的房屋總價(jià)低,另簽補(bǔ)充合同)的平衡,首先,這種做法涉及逃稅,屬于非法行為;第二,每個(gè)賬戶的業(yè)務(wù)都有出入境的細(xì)節(jié),這是不容易偽造的。此外，在房屋交易過程中，也會(huì)有相關(guān)部門去做房?jī)r(jià)評(píng)估，通過的價(jià)格一般都過低。

8

公司買房有什么特殊性?

(1)公司擁有的房屋可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓，不需要經(jīng)過交易中心，但這只是為了改變股權(quán)和實(shí)際控制人，最適合這種交易的是公司沒有其他房地產(chǎn)和資產(chǎn)，否則是不現(xiàn)實(shí)的;

(2)公司將產(chǎn)權(quán)變更為個(gè)人名下的房屋必須通過買賣，從交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更登記;

(3)以本公司名義購(gòu)買的房地產(chǎn)，作為本公司的資產(chǎn)，由本公司全體股東共享。資產(chǎn)的處置須經(jīng)全體股東同意和授權(quán)，或經(jīng)董事會(huì)決議。

看來用公司的名字來買房子要避開限制，真的沒那么容易。親愛的朋友，你一定要先做好面對(duì)免費(fèi)而復(fù)雜的稅單和手續(xù)的心理和財(cái)務(wù)準(zhǔn)備哦!

——結(jié)束——

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