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摘要* 嚴(yán)禁將商業(yè)項(xiàng)目改造為公寓式住宅； * 不允許住宅套房設(shè)計(jì)，不允許描述“公寓”、“臥室”等住宅功能；不允許使用廚房和燃?xì)庠O(shè)施； * 不允許增加結(jié)構(gòu)梁、結(jié)構(gòu)樓板和夾層，即不允許Loft公寓； * 商業(yè)項(xiàng)目，最小分割單位不得低于300平方米。

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海南樓市限購后，你想以公司名義買房嗎？如果你明白這些，那么

全島建設(shè)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的利好，并未讓海南樓市再次“燒”起來。好消息之前，海南樓市監(jiān)管趨嚴(yán)。全球限購、嚴(yán)格限貸限轉(zhuǎn)、暫停供應(yīng)出口商品房用地……3月底后的一個(gè)月，四項(xiàng)調(diào)控政策相繼出臺(tái)。在這樣的背景下，海南樓市的現(xiàn)狀如何？面對(duì)監(jiān)管，開發(fā)商有什么打算？購房者的感受如何？北京商報(bào)記者近日走訪海南多地，首次向讀者展示了海南房地產(chǎn)調(diào)控中的真實(shí)情況。

在全球限購實(shí)施之前，海南樓市也呈現(xiàn)出區(qū)域性特征：?？谶^渡項(xiàng)目火爆；博鰲無價(jià)；三亞以稀缺產(chǎn)品降低風(fēng)險(xiǎn)；熱土。當(dāng)然，限購來臨時(shí)，依賴洋人的海南樓市迅速降溫，迎來了躊躇。

限購前的狂歡

澄邁縣某樓盤的銷售員小何粗略算了一下。 2017年3月至年底，海南省出臺(tái)了近20項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。很快，蕭何也感受到了樓市的緊縮。直到4月22日晚，蕭何的職業(yè)生涯迎來了史上“最嚴(yán)”的監(jiān)管升級(jí)。

“我還記得那天，我們還在為客戶做集中簽單，同時(shí)告訴來電拜訪的客戶，項(xiàng)目排隊(duì)的人數(shù)已經(jīng)超過售出房屋數(shù)倍，等待的人數(shù)之前的顧客結(jié)賬已經(jīng)達(dá)到了幾十人?！笔捄坞y得有這么忙碌的一天：“其實(shí)3月底，海南省就下發(fā)了‘方八’條，于是同事立即聯(lián)系客戶，讓客戶在政策執(zhí)行前趕緊簽合同。 "

肖何所說的“住房八項(xiàng)規(guī)定”是海南3月31日發(fā)布的一項(xiàng)政策，其中包括商品房?jī)r(jià)格在商品房?jī)r(jià)格登記后6個(gè)月內(nèi)不得上調(diào)； 1套改為每戶1套，商業(yè)貸款最低首付比例從40提高到70，限售期從購買后的2年延長(zhǎng)到5年；在瓊中、白沙7個(gè)市縣限購區(qū)購房，須提供在海南省累計(jì)繳納個(gè)人稅金或社保金60個(gè)月以上的證明；對(duì)有欺詐行為的，取消網(wǎng)上簽訂購房合同，五年內(nèi)不得在省內(nèi)購房。此后，4月16日，政府強(qiáng)調(diào)要落實(shí)好“房八項(xiàng)規(guī)定”，防止投機(jī)炒作，推高房?jī)r(jià)。

肖何回憶，雖然被稱為“史上最嚴(yán)政策”，但仍有不少合格、合格的“比如很多投資人是全款客戶，首付比例的提高對(duì)他們沒有影響”。不過，這也成為了最后的狂歡。 4月22日晚，海南又出臺(tái)政策。這一下子讓蕭何所在的樓盤銷量降溫。

4月22日，海南省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，宣布海南限購。 “沒有趕上末班車的顧客，實(shí)在是買不到?！笔捄胃袊@道。

從市場(chǎng)回來

海南實(shí)施限購令后，北京商報(bào)記者4月26日走訪海口、博鰲等地房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。觀瀾湖區(qū)某樓盤和博鰲碧桂園東海岸項(xiàng)目的售樓處，客戶寥寥無幾。上述售樓處的現(xiàn)狀，是整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影，已經(jīng)成為每個(gè)樓盤的常態(tài)。

事實(shí)上，在調(diào)控升級(jí)之前，海南樓市各區(qū)域的樓市情況并不相同。?？谌趧?chuàng)觀瀾湖項(xiàng)目銷售人員介紹，“這個(gè)項(xiàng)目中最受歡迎的項(xiàng)目，除了獨(dú)棟洋房，就是60多平米和80多平米的兩居室和三居室。根據(jù)海南去年的調(diào)控政策，100平方米平方米以下的項(xiàng)目不會(huì)報(bào)批，而小戶型的自住可以滿足剛買房的過渡需求，投資控股成本不是很高，早就被搶了。”下一期項(xiàng)目將是什么產(chǎn)品，什么時(shí)候拿到證書，銷售人員坦言，目前還沒有消息，一切都在等待政府審批。

在博鰲碧桂園東海岸的項(xiàng)目售樓處，售樓員介紹，該項(xiàng)目剩余房屋均為130平米以上的三居室公寓均價(jià)3萬多元。 “這個(gè)不貴，博鰲現(xiàn)在單價(jià)5萬元賣，畢竟醫(yī)療特區(qū)什么都有?！彪m然銷售人員看起來消息靈通，但北京商報(bào)記者在此期間發(fā)現(xiàn)此次訪問中，基礎(chǔ)設(shè)施不完善、投資需求過大，讓博鰲樓市進(jìn)入了有價(jià)無市的尷尬階段。炒作雖高，候鳥卻不買房之所以對(duì)博鰲樓市說不，是因?yàn)楫?dāng)?shù)刭I不起，開發(fā)商不愿降價(jià)；陵水憑借雅居樂地產(chǎn)開發(fā)的清水灣成為候鳥和純投資者的首選；三亞存量市場(chǎng)高，但市場(chǎng)需求和區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品稀缺性讓風(fēng)險(xiǎn)被忽視；東方、澄邁等地成為新的投資熱點(diǎn)。

海南某項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人介紹，“長(zhǎng)期以來，海南項(xiàng)目的營銷策略是以旅居產(chǎn)品為主，客戶定位也是以投資為主。目前，在限購令原本存下來的潛在購房者基本全部無效，這也導(dǎo)致原計(jì)劃下半年入市的項(xiàng)目有可能延遲開盤或改變銷售策略?！?/p>

有沒有沒有堵住的洞？

據(jù)多地區(qū)銷售人員介紹，海南的購房者基本上都是投資型的。其中，?？谫彿空呒s占投資人的80，其他如博鰲、陵水、三亞等城市基本都是100的投資需求。根據(jù)鏈家提供的數(shù)據(jù)，2017年上半年，島外采購占比高達(dá)88。其中，來自北京、天津、河北和東部三省的買家最多。購買力占主要市場(chǎng)，支付力強(qiáng)于本地市民，這讓海南房地產(chǎn)近年來的房?jī)r(jià)漲幅非常明顯。

海南4月22日出臺(tái)政策前，五指山、保亭、瓊中、白沙分別為中心市縣禁止外地居民購買；?？凇⑷齺?、瓊海市區(qū)為有條件限購，外地購房者需繳納60個(gè)月社?；騻€(gè)人稅；其他地區(qū)為非限制區(qū)，外國人可以購買一套住房。

該規(guī)定在原有基礎(chǔ)上又進(jìn)了一步，要求非本地購房者在非限制區(qū)購房，必須繳納24個(gè)月的社保和個(gè)人稅。這對(duì)80多個(gè)外地客戶的海南樓市影響不言而喻。陵水一號(hào)地產(chǎn)銷售人員小王表示，這項(xiàng)規(guī)定幾乎全面封鎖了島外投資客戶。商品住宅、物業(yè)式酒店客房均在限購范圍內(nèi)，以及假結(jié)婚、假離婚等欺詐性購買行為，將受到處罰，且不具備納稅或社會(huì)買房資格安全。 “作為限購當(dāng)晚在銷售圈流傳的一條消息，這是限購的終極版，曾經(jīng)的投資熱點(diǎn)，海南樓市就是‘整場(chǎng)戲的落幕’。 "小王感慨的說道。

不過，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，此次被稱為“無房可鉆”的海南限購政策并未阻止以公司名義購房。據(jù)部分項(xiàng)目銷售人員介紹，公司可以憑完稅證明在海南買房。然而，銷售人員不愿談?wù)摽毓珊娃D(zhuǎn)讓公司的高成本。

如何以公司名義買房？

1

公司買房需要什么資質(zhì)？

公司分為在中國注冊(cè)的公司和在國外注冊(cè)的公司。在中國注冊(cè)的公司購買的房屋類型和數(shù)量沒有限制。在國外注冊(cè)的公司不能在限制城市購買房屋。辦公室，您可以以辦公室的名義購買非住宅單位。

2

公司買房如何申請(qǐng)貸款？

以公司名義買房可以避開限購政策，但由于大部分銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)只針對(duì)個(gè)人購房，公司需要一次性支付購買房產(chǎn)，這意味著初始投資成本非常高。取得產(chǎn)權(quán)證后，方可辦理抵押貸款。

3

公司買房需要交什么稅？

與個(gè)人購置稅相比，公司繳納的要多得多：

契稅、印花稅

無論是非住宅，普通住宅或非普通住宅，只要是以公司名義購買的房屋，按房?jī)r(jià)的3倍繳納契稅，稅率不得減半；此外，還需繳納http://m.opentagclosetag.com/的印花稅。

財(cái)產(chǎn)稅

根據(jù)1986年10月實(shí)施的《中華人民共和國財(cái)產(chǎn)稅暫行條例》，公司名下的財(cái)產(chǎn)稅按年度繳納財(cái)產(chǎn)稅。具體稅費(fèi)為：每年房產(chǎn)原值×70×http://m.opentagclosetag.com/。在具體操作過程中，不同地區(qū)可對(duì)不同性質(zhì)的企業(yè)（如高新技術(shù)企業(yè)、扶貧單位等）給予為期三年的房產(chǎn)稅優(yōu)惠優(yōu)惠。

土地使用稅

土地使用稅按“建筑面積*30元/年”征收。未按時(shí)繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅的，按每天5/10,000的滯納金繳納。

此外，企業(yè)購買房屋需要繳納的稅項(xiàng)較多，計(jì)算較為復(fù)雜。具體稅額，購房者最好詳細(xì)咨詢相關(guān)稅務(wù)部門。

4

公司擁有的房屋如何交易？

目前公司持有房屋的交易主要有兩種，一種是直接出售房屋；另一種是以股權(quán)變更的形式進(jìn)行交易，股權(quán)按房屋占公司資產(chǎn)的比例確定。但該方法涉及公司資產(chǎn)、債務(wù)、利潤(rùn)等因素，存在諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。此外，股權(quán)變更形式不能改變不動(dòng)產(chǎn)所有者的登記。

5

以公司名義出售的房產(chǎn)需要繳納什么稅？

以公司名義出售房產(chǎn)，您需要在交易過程中支付：

增值稅和附加費(fèi)

按（不含稅收入-原購買價(jià)不含稅）×http://m.opentagclosetag.com/征收；

土地增值稅

按（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）×四級(jí)特優(yōu)累進(jìn)稅率征收；或由稅務(wù)機(jī)關(guān)按交易價(jià)格的5倍征收； \n

土地增值稅四級(jí)特級(jí)累進(jìn)稅率表

印花稅

按成交價(jià)×http://m.opentagclosetag.com/。

此外，如果您以公司名義轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)，您還必須繳納企業(yè)所得稅。目前，一般對(duì)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的凈利潤(rùn)*25征收。企業(yè)所得稅一般按季預(yù)繳，年末結(jié)清。

6

以公司名義購買或出售房屋需要哪些資料？

當(dāng)賣方（買方）為國內(nèi)公司時(shí)，需要11個(gè)備件。他們是：

1、房產(chǎn)證；

2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或經(jīng)年檢的事業(yè)單位法人證書；

3、批準(zhǔn)設(shè)立法人或者其他組織的文件；

4、法定代表人或負(fù)責(zé)人的合法身份證明文件；

5、當(dāng)?shù)囟悇?wù)登記證或金融許可證復(fù)印件；

6、中華人民共和國組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；

7、法人授權(quán)委托書；\n

8、代理人的合法身份證明；

9、國資委批準(zhǔn)函（國有產(chǎn)權(quán)）、集體表決（集體產(chǎn)權(quán)）、股東決議（股份制企業(yè)）；

10、測(cè)繪表；\n

11. 公章。

當(dāng)賣方（買方）為海外公司時(shí)，需要11個(gè)備件。他們是：

1、房產(chǎn)證；

2、相關(guān)管理部門出具的境外機(jī)構(gòu)在北京的分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或注冊(cè)證明；

3、經(jīng)公證的法人或其他組織外國法人或其他組織的商業(yè)登記證或登記證、外國法人或其他組織的公司登記文件需經(jīng)中國駐該國使領(lǐng)館認(rèn)證公證后；

4、法定代表人或負(fù)責(zé)人的合法身份證件；\n

5、工商行政管理部門出具的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》；

6、法人授權(quán)委托書；

7、代理人的合法身份證明；

8、各國駐華使館、各國際組織駐華代表處致外交部同意其購房的照會(huì)；

9、符合自用、獨(dú)立實(shí)際需要的書面承諾（但在境外注銷的，可按規(guī)定辦理商品房過戶登記手續(xù)）；

10、測(cè)繪臺(tái)；

11. 公章。

7

以原價(jià)轉(zhuǎn)售公司名下的不動(dòng)產(chǎn)是否可以避稅？

對(duì)于這個(gè)“陰陽合同”（即在正式合同中降低房屋總價(jià)，剩余部分簽訂補(bǔ)充合同）)，首先，這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為；其次，公司每個(gè)賬戶都有出入明細(xì)，不容易造假；而且，在房屋交易的過程中，會(huì)有相關(guān)部門對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，價(jià)格做得太低一般不會(huì)通過。

8

公司買房有什么特別之處？

（1）擁有公司產(chǎn)權(quán)的房屋可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓，無需經(jīng)過交易中心，但這只是改變了股權(quán)和實(shí)際控制人。最適合這種交易的是公司名下沒有其他房產(chǎn)。和資產(chǎn)，否則不現(xiàn)實(shí)；

（二）公司產(chǎn)權(quán)的房屋變更為個(gè)人名下的，必須在交易中心出售并登記；

（三）以公司名義購買的房地產(chǎn)，作為公司資產(chǎn)，由公司全體股東共享，資產(chǎn)的處置需要全體股東同意授權(quán)或董事會(huì)決議。

看來，用公司名義買房來規(guī)避限購，真的沒那么容易。親愛的朋友們，首先要做好心理和經(jīng)濟(jì)上的準(zhǔn)備，以面對(duì)免費(fèi)而復(fù)雜的稅收和程序！

- 結(jié)尾 -

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