南昌市在住宅注冊公司

9月23日，在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)調(diào)控的通知》發(fā)布三個月后的9月23日，《南昌市《限制房價(jià)地價(jià)》住宅用地使用權(quán)出讓交易規(guī)則（試行）》，終于解決了。

根據(jù)最新的南昌市土地拍賣新政，新規(guī)要求住宅用地“限價(jià)限地價(jià)”應(yīng)當(dāng)在房屋出讓價(jià)和土地拍賣出讓方案中明確。

采用“網(wǎng)上拍賣+隨機(jī)抽獎”的復(fù)合交易模式組織銷售。當(dāng)“網(wǎng)上拍賣”的最高出價(jià)超過出價(jià)上限時，將隨機(jī)抽簽確定中獎?wù)摺Ｈ绻罡叱鰞r(jià)小于或等于出價(jià)上限，則網(wǎng)上交易系統(tǒng)將直接確定出價(jià)和中標(biāo)人。

拍賣價(jià)格超過土地價(jià)格限制的，將轉(zhuǎn)入現(xiàn)場抽簽確定競買人。獲得抽簽資格的投標(biāo)人必須至少提出一次大于或等于中標(biāo)上限的報(bào)價(jià)，方可獲得參加抽簽的資格。如果只有一家公司有資格參加抽簽，則可以直接確定為比賽的獲勝者。

現(xiàn)場抽獎活動全程實(shí)行音視頻監(jiān)控，公證人全程公證。

簡單理解為：“熔斷+抽獎”。

他山之石

“熔斷+震動”的新方法在南昌并非首創(chuàng)。

2017年以來，廣州、南京、長沙、武漢等城市相繼出臺“熔斷+彩票”土地拍賣規(guī)則。在今年的22個城市集中供地中，西安、杭州等城市也加入了“抽獎”規(guī)則。

以長沙為例，2017年8月，長沙發(fā)布了《長沙住宅用地限制房價(jià)和競爭性地價(jià)試點(diǎn)操作規(guī)則（試行）》，規(guī)范長沙房地產(chǎn)市場。

根據(jù)《操作規(guī)程》，今后長沙住宅用地拍賣過程中，將先設(shè)置住宅銷售價(jià)格限制，再根據(jù)住宅銷售價(jià)格和住宅物業(yè)的綜合開發(fā)成本，不高于土地掛牌起拍價(jià)的150，土地交易的綜合判定較高。限價(jià)；當(dāng)拍賣達(dá)到最高限價(jià)時，仍有兩個或兩個以上的投標(biāo)人想要如果要繼續(xù)競價(jià)，請停止在線競價(jià)，改為現(xiàn)場抽獎產(chǎn)生中獎?wù)摺?/p>

2017年9月長沙發(fā)布的《長沙市國土資源交易現(xiàn)場彩票業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則》明確，現(xiàn)場彩票活動全程實(shí)行音視頻監(jiān)控，現(xiàn)場監(jiān)控畫面進(jìn)行現(xiàn)場直播在交易中心的信息屏幕上。第二輪數(shù)字球?qū)?yīng)的投標(biāo)人為本次資源交易的投標(biāo)人。抽簽結(jié)果同日在長沙國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)向社會公布?，F(xiàn)場抽獎過程中，因不可抗力、設(shè)備故障等非人為因素導(dǎo)致抽獎設(shè)備無法正常工作的，經(jīng)現(xiàn)場主管同意，應(yīng)及時暫?，F(xiàn)場抽獎；正在進(jìn)行的抽獎活動和抽獎結(jié)果無效。

樂居還向長沙樂居的同事們發(fā)送了南昌最新的土壤拍賣新規(guī)章制度進(jìn)行交流。長沙樂居同事說：這個不能說是一樣的，但基本是一樣的

面粉價(jià)格可控

2017年以來，南昌市實(shí)行限價(jià)政策4年。然而，“面包”的價(jià)格一直有限，“面粉”的價(jià)格一直在上漲。一些房企為了獲得南昌的土地，犧牲了建筑安裝成本。 ，甚至“虧本建房”。

因此，為了彌補(bǔ)成本，一些房企在房屋裝修上下了不少功夫。部分樓盤裝修單價(jià)高達(dá)8000元/㎡，甚至出現(xiàn)5萬元的廁所，令人震驚。

隨即，南昌出臺裝修限價(jià)。 144㎡以下裝修價(jià)格3500元/㎡，144㎡以上裝修價(jià)格4500元/㎡。之后，南昌樓盤夸大的裝修價(jià)格全部收斂。

裝修限價(jià)并沒有阻止開發(fā)商積極搶地。

根據(jù)樂居對2020年南昌土地拍賣情況的回顧，地價(jià)限價(jià)與樓面價(jià)的最低差價(jià)：2495元/㎡

2020年6月3日，紅谷灘新區(qū)九龍湖片區(qū)規(guī)劃道路南、龍虎山大道以西的地塊以1億元拍得。成交底價(jià)約9205元/㎡，限價(jià)11700元/㎡。限價(jià)與底價(jià)僅差2495元/㎡。

如同同樣的，這些項(xiàng)目也是一致的，利潤點(diǎn)都放在了裝修上。因此，近年來在南昌的房屋交付中，業(yè)主抱怨裝修“不合適”的情況并不少見。

業(yè)內(nèi)人士表示，政策的調(diào)整可能意味著開發(fā)商終于可以賺到一些利潤，而當(dāng)?shù)卣矔o開發(fā)商帶來“實(shí)惠”。利潤一定要給購房者，所以目前的“限地價(jià)政策”就是讓地方政府把利潤給開發(fā)商。

“既然賺了，房子的質(zhì)量會不會好一點(diǎn)？”彩票政策出臺后，一些南昌購房者提出了這樣的疑問。

業(yè)內(nèi)人士直言，房屋質(zhì)量與地價(jià)高低有一定關(guān)系，但并不構(gòu)成必然的因果關(guān)系。 8月23日，8月23日突然終止的湘湖、濱江兩塊商住用地，在江西省土地使用權(quán)和采礦權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)再次拍賣。土地投標(biāo)人須在該地塊簽訂《交易決定書》后一個月內(nèi)，在南昌縣注冊成立外商投資公司運(yùn)營該項(xiàng)目，但限價(jià)和起拍面積沒有改變。

最終，南昌市銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和南昌縣文投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均以底價(jià)拿下兩地塊，成交底價(jià)在4500元/㎡左右。 LG中標(biāo)的同區(qū)地塊樓面價(jià)分別為5308元/㎡和5783元/㎡，差價(jià)至少800元/㎡，限價(jià)10000元/㎡。

南昌銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和南昌縣文投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均為南昌縣國有企業(yè)。此外，重新上市后，取消了設(shè)立外商投資公司的條件。有業(yè)內(nèi)人士直言，這是國企接盤。 .

但南昌圖牌彩票新規(guī)定并未明確新建區(qū)、南昌縣、安義縣、進(jìn)賢縣四個縣是否需要強(qiáng)制執(zhí)行。

其實(shí)南昌給開發(fā)者“給利”，但面對已經(jīng)躺下的開發(fā)者，效果如何就不得而知了。

9月以來，22個城市重啟了第二輪集中供地，限地價(jià)、限馬甲、限自給、限資金，甚至限拍數(shù)量。在嚴(yán)格的規(guī)定下，房地產(chǎn)公司對土地充滿熱情。正在褪色。

從已完成第二輪土地集中供應(yīng)的部分城市來看，10個城市約149宗土地拍賣通過（部分城市土地拍賣結(jié)果尚未公布，數(shù)據(jù)存在誤差） ，土地市場一片寒意。

冷拍背后的原因是多方面的。既有政策因素，也有市場因素。此外，也離不開劇情本身的質(zhì)量。

土地拍賣規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，相應(yīng)地，房地產(chǎn)公司將更加理性和謹(jǐn)慎地收購?fù)恋?。在近日的房企中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科、徐匯、融創(chuàng)等房企紛紛表態(tài)不搶高價(jià)土地，“平躺”成為房企的一致選擇。監(jiān)管部門要求 7 月份納入“三條紅線”試點(diǎn)的數(shù)十家重點(diǎn)房地產(chǎn)公司以不超過年銷售量的金額購地40。

大型房地產(chǎn)公司不是很熱情。公平抽簽下，江西本土房企或?qū)⒂瓉頇C(jī)遇。

根據(jù)南昌市新規(guī)定，“限價(jià)限地價(jià)”住宅用地的投標(biāo)人（包括聯(lián)合體各方）必須在登記時作出書面承諾，其關(guān)聯(lián)方不參與同一宗地的投標(biāo)。 .關(guān)聯(lián)企業(yè)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：具有相同法定代表人的企業(yè)視為關(guān)聯(lián)企業(yè)；有直接或間接控股關(guān)系的企業(yè)（控股是指投標(biāo)人在企業(yè)所有股東中的股權(quán)份額最大）為關(guān)聯(lián)企業(yè)；由、法人或其他組織（不包括國資委）直接或間接控制的企業(yè)視為關(guān)聯(lián)企業(yè)。

明確規(guī)定，嚴(yán)禁一家房地產(chǎn)公司多次拍賣馬甲等措施，增加了中小房地產(chǎn)公司獲得土地的機(jī)會。

截至今年8月底，南昌市本級土地已出讓萬畝，僅完成年度計(jì)劃。

分區(qū)域看，本月，市級高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)破“零”，高新區(qū)2個，經(jīng)開區(qū)1個，其他區(qū)域年度用地計(jì)劃完成。成功率保持不變。目前，高新區(qū)后來居上，竣工率暫居首位；新區(qū)和青云浦緊隨其后，各自完成了年度計(jì)劃。

顯然，面對平躺的開發(fā)商，僅剩3個月，南昌今年的土地供應(yīng)計(jì)劃可能仍難以完成。

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