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2022-07-05 10:38:59
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逐漸成為“高端”的虹橋區(qū)購(gòu)房者為何不買賬？
天津市六區(qū)之一的“小透明”虹橋區(qū)近日傳來(lái)了重磅消息。
4月1日，虹橋區(qū)與河西區(qū)舉行教育項(xiàng)目合作簽約儀式。未來(lái)，金鹿園地塊將引進(jìn)河西第二小學(xué)和上海道小學(xué)作為教育設(shè)施。
（簽約儀式現(xiàn)場(chǎng)）
上海道小學(xué)作為天津市一所老牌重點(diǎn)小學(xué)，對(duì)家長(zhǎng)來(lái)說極具吸引力?？梢韵胂螅@個(gè)項(xiàng)目未來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)會(huì)非?！盎鸨?。
01
我們先來(lái)看看金鹿園的劇情。
土地方面，2021年1月20日，仁恒以15億元總價(jià)收購(gòu)金鴻基（掛）2020-021號(hào)，相當(dāng)于成交底價(jià)15418元/平方米。
該地塊是在原團(tuán)結(jié)村社區(qū)搬遷后組織的。因東鄰金鹿園小區(qū)而得名金鹿園地塊。
（金鹿園地塊位置）
規(guī)劃方面，3月26日，該地塊規(guī)劃圖曝光，共12棟住宅，其中5-7層洋房4棟； 2棟樓有11棟從上到下的小高層； 6棟高層24-27層至頂層，共670間套房。
（金鹿園地塊規(guī)劃圖）
據(jù)悉，該項(xiàng)目將分兩期建設(shè)。八卦發(fā)布的高層均價(jià)為 萬(wàn)元/平方米。
不過，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)高于這個(gè)價(jià)格。畢竟項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，還有地鐵1號(hào)線、虹橋公園、上海路重點(diǎn)學(xué)校引進(jìn)等配套加持。
本項(xiàng)目高端人物設(shè)計(jì)“立身”，吸引買家的亮點(diǎn)不少。
但是，這一項(xiàng)不能代表整個(gè)區(qū)域。
02
眾所周知，虹橋區(qū)一直是城市房?jī)r(jià)的“洼地”。
這是地域價(jià)值與購(gòu)買力的矛盾。簡(jiǎn)單地說，就是剛需，買不起，改進(jìn)不可取。
為什么？有三個(gè)原因。
1.城市界面差。
虹橋區(qū)可以說是天津市區(qū)棚戶區(qū)改造的重點(diǎn)區(qū)域。因?yàn)殚_發(fā)太早，虹橋的老房子太多了。
散落的洋房多，房屋布局凌亂，街道衛(wèi)生差，讓大家很難改變對(duì)虹橋片區(qū)界面的印象。
（改造前的金鷺園）
雖然經(jīng)過三年的清理工作，虹橋很多老小區(qū)已經(jīng)清理完畢，但更新面積需要時(shí)間，需要更換更多的新房。
2.學(xué)區(qū)資源一般
很多購(gòu)房者爭(zhēng)相在市區(qū)買房的重要原因之一就是學(xué)區(qū)。天津的優(yōu)質(zhì)教育資源基本集中在市區(qū)，包括小學(xué)、初中、高中。
虹橋區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)和第三中學(xué)是重點(diǎn)，師范附小和第五中學(xué)略差，其他學(xué)區(qū)一般。
如果要在學(xué)區(qū)買房，都是和平、河西、南開。虹橋重點(diǎn)學(xué)區(qū)資源少，也會(huì)導(dǎo)致部分學(xué)區(qū)失去購(gòu)房者。
3、配套資源貧乏
從地圖上可以清楚地看到，天津運(yùn)營(yíng)著6條地鐵，只有1號(hào)線北段貫穿虹橋區(qū)。薄，與河西、南開相比競(jìng)爭(zhēng)力減弱；
其次，大型商業(yè)很少，除了西站、水城等，大悅城、永旺等大型商業(yè)綜合體非常稀缺。
（虹橋區(qū)地鐵線）
4、新房供應(yīng)量少且價(jià)格昂貴
據(jù)統(tǒng)計(jì)，20年至今，虹橋區(qū)僅售出6塊地塊，新房寥寥無(wú)幾。 “去把事情弄得更糟?！?/p>
然而，誰(shuí)能想到，這樣一座紅橋，會(huì)賣出越來(lái)越貴的新房。
（虹橋區(qū)新房待售）
可以看出，2017-2018年新房入市均價(jià)，如九合府、AD Grand View等，均保持在3萬(wàn)以下；新房均價(jià)4萬(wàn)元，如萬(wàn)達(dá)水喜泰、榮盛碧桂園云頂?shù)取?/p>
但對(duì)于城市家裝買家來(lái)說，虹橋區(qū)的城市界面和價(jià)值潛力不足以吸引他們買單。
要知道，現(xiàn)在河西區(qū)的中海作安欄很火。天津瑞富苑38000-39000元/平方米；中海天鏡只要45000元/平方米左右。
雖然產(chǎn)品、地段不同導(dǎo)致價(jià)格差異，但對(duì)于虹橋購(gòu)房者來(lái)說，2萬(wàn)元以上是正常的，3萬(wàn)到4萬(wàn)元是沒有必要的。
03
那么，虹橋區(qū)沒有房產(chǎn)價(jià)值嗎？
當(dāng)然不是。
俗話說，存在即合理。作為天津商業(yè)的發(fā)祥地，虹橋區(qū)擁有無(wú)數(shù)代表天津地域文化的老字號(hào)。
聚一街、子牙河、三岔口、二顏炸糕、狗不理，這些天津名片都源于虹橋。
虹橋的文化底蘊(yùn)是其他新興地區(qū)無(wú)法比擬的。
如今，棚戶區(qū)改造完成、西站副中心建設(shè)、海河柳林副中心建設(shè)、子牙河沿江片區(qū)規(guī)劃、廣榮路重點(diǎn)建設(shè)科技產(chǎn)業(yè)園無(wú)不表明虹橋區(qū)域發(fā)展正在推進(jìn)。命令。
（西站副中心）
不久前，虹橋區(qū)召開了中小學(xué)教育集團(tuán)成立大會(huì)。正式宣布，文昌教育集團(tuán)和三中、五中、民族中學(xué)三個(gè)中小學(xué)辦學(xué)集團(tuán)正式掛牌成立。
據(jù)了解，文昌教育集團(tuán)成員學(xué)校包括文昌宮民族小學(xué)、虹橋區(qū)中心小學(xué)、虹橋區(qū)西站小學(xué)。
三中教育集團(tuán)成員學(xué)校包括清遠(yuǎn)路小學(xué)和桃花源小學(xué)。
全國(guó)中學(xué)教育集團(tuán)成員學(xué)校包括躍進(jìn)里小學(xué)和邵公莊小學(xué)。
第五中學(xué)教育集團(tuán)成員學(xué)校包括洪湖里小學(xué)和虹橋小學(xué)。
不得不說，集團(tuán)辦學(xué)是緩解教育資源短缺的有效手段之一，而虹橋區(qū)也敢于嘗試，這也意味著區(qū)域教育資源的短板正在上升。
值得一提的是，虹橋區(qū)的土地也在加速亮相。
2019年，在“聚焦生產(chǎn)過程一體化新機(jī)遇2019北京天津市虹橋區(qū)招商推介會(huì)”上，虹橋區(qū)16塊地塊曝光，總建筑面積10000平方米。
可以看出，未來(lái)虹橋的土地供應(yīng)也將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。發(fā)送。
（2019虹橋土地推介會(huì)地塊信息）
04
其實(shí)從購(gòu)房需求來(lái)看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)虹橋區(qū)的購(gòu)房需求是非常大的。
數(shù)據(jù)顯示，2021年天津市各區(qū)商品房供需對(duì)比中，虹橋的供給遠(yuǎn)低于需求。
此外，還有越來(lái)越多的區(qū)域建設(shè)計(jì)劃和實(shí)現(xiàn)。
虹橋區(qū)區(qū)域升級(jí)之路，蓄勢(shì)待發(fā)，只待一根細(xì)毛。
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