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2022-06-30 08:36:01
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南京商辦新政下最真實(shí)的行情:還有29個(gè)月消化不完的18萬(wàn)套商辦庫(kù)存!
5月8日，深圳商業(yè)市場(chǎng)終于啟動(dòng)了!從出臺(tái)的管制文件來(lái)看，與南京3月10日的商業(yè)新政頗為相似。最重要的提到:商業(yè)、辦公、研發(fā)等建筑布局不應(yīng)采用住宅設(shè)計(jì)的形式。
看看這份文件的細(xì)節(jié)，南京的人可能會(huì)覺(jué)得很眼熟:
＂
1. 在建筑布局上，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房的建筑平面不得設(shè)計(jì)為住宅套間形式;
2. 衛(wèi)生間、茶室、陽(yáng)臺(tái)(含露臺(tái))及各類管井、煙道、風(fēng)井應(yīng)集中設(shè)置;
3.嚴(yán)格限制外墻開(kāi)槽;
4. 商業(yè)建筑的每層之間，原則上應(yīng)有寬度不小于米的自動(dòng)扶梯或開(kāi)放式樓梯;對(duì)于具有商業(yè)功能的綜合樓，原則上應(yīng)將商業(yè)用房集中布置在裙房?jī)?nèi)。
注:關(guān)于建筑面積，《通知》規(guī)定，建筑面積≤150平方米的單一套辦公建筑在同一樓層的建筑面積總和，不得超過(guò)該樓層建筑面積的50。單套研發(fā)用房建筑面積不低于180平方米。
對(duì)于深圳商辦新政的出臺(tái)，多家地方媒體發(fā)布了一個(gè)判斷:對(duì)深圳公寓市場(chǎng)影響較大，尤其是有商業(yè)指標(biāo)和辦公指標(biāo)的項(xiàng)目要在未來(lái)轉(zhuǎn)為公寓。另外，對(duì)于有公寓項(xiàng)目的房企來(lái)說(shuō)，資金回款會(huì)受到影響，后期的銷售推廣也會(huì)更加困難。
要說(shuō)這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)的影響，其實(shí)可以參考南京市，早在3月10日就已經(jīng)實(shí)施了這個(gè)政策。
3月10日，南京市各部門(mén)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商辦等非住宅建筑項(xiàng)目管理工作的通知》:
1. 商業(yè)寫(xiě)字樓不得設(shè)計(jì)為單元式或住宅套間式，套間面積不得超過(guò)建筑面積20平方米，不得分售;
2、不得利用潛伏的高度設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)除土地出讓合同中約定提供服務(wù)式公寓外，寫(xiě)字樓和非住宅建筑不得標(biāo)識(shí)為服務(wù)式公寓功能。
3、住房企業(yè)在銷售商品房等非住宅建筑時(shí)，明確告知房屋的基本情況，并在認(rèn)購(gòu)和購(gòu)買(mǎi)合同中與購(gòu)房人明確約定使用范圍、用途等。
背景:3月10日，南京出臺(tái)新的商業(yè)政策，到現(xiàn)在已經(jīng)2個(gè)月了，這2個(gè)月，南京商業(yè)市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化?
1、最直觀的數(shù)據(jù)——當(dāng)月成交量飆升63 !
從下圖可以看出，3月份成交量最為突出，這是南京商辦新政實(shí)施的第一個(gè)月。我清楚地記得，當(dāng)時(shí)無(wú)論是媒體還是開(kāi)發(fā)商都在炒作一個(gè)概念——南京的公寓產(chǎn)品已經(jīng)絕版，少賣一套。
因此，3月份的成交量為:1121個(gè)單位。成交量較上月(688套)上升63套!
當(dāng)時(shí)，城東某小公寓項(xiàng)目的銷售人員開(kāi)始在朋友圈分享自己的業(yè)績(jī)和交易。由此可見(jiàn)，被南京商業(yè)新政“嚇倒”的買(mǎi)家確實(shí)不少。
(數(shù)據(jù)來(lái)自:鉆石數(shù)據(jù)研究中心，研究對(duì)象僅為:40年酒店式公寓)
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，這股熱潮只是暫時(shí)的。朋友說(shuō)，購(gòu)房者都很精明，逐漸冷靜下來(lái)，小戶型市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)，就會(huì)顯露出來(lái)。
因?yàn)樯晕⒘私饽暇鞘械娜硕济靼?，為什么南京?huì)有生意成交?因?yàn)槟暇?/p>
2、29個(gè)月消化不完的商業(yè)庫(kù)存!
南京在線地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年5月11日，南京辦事處銷量為1萬(wàn)套(183452套)。以最近6個(gè)月的月平均交易量計(jì)算，銷售時(shí)間為1個(gè)月。
3、還有一點(diǎn)要強(qiáng)調(diào):公寓產(chǎn)品是不會(huì)絕版的!
在南京的新商業(yè)政策中明確提到:商業(yè)辦公建筑不得按單元類型或住宅套房類型設(shè)計(jì)。那不是指nan北京不會(huì)有小戶型產(chǎn)品。
揚(yáng)子晚報(bào)資深記者馬作波認(rèn)為，這是一般開(kāi)發(fā)商玩出來(lái)的花招。關(guān)于這個(gè)政策，我從相關(guān)部門(mén)了解到，商業(yè)建筑可以分為兩類:一類是住宅，一類是非住宅。后來(lái)在實(shí)物住宅產(chǎn)權(quán)土地上，還可以有住宅產(chǎn)權(quán)存在公寓，但在非住宅產(chǎn)權(quán)土地上，嚴(yán)格禁止住宅產(chǎn)權(quán)公寓。
這些主要是根據(jù)土地的性質(zhì)來(lái)區(qū)分的。如果將地塊的土地性質(zhì)規(guī)劃為服務(wù)式公寓的土地性質(zhì)，則該產(chǎn)品仍將存在。
目前對(duì)商辦領(lǐng)域的調(diào)控主要集中在北上廣等一線城市和南京等熱點(diǎn)二線城市，上一個(gè)周期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，推動(dòng)了商辦市場(chǎng)的上漲。
政府對(duì)商辦的調(diào)控作用明顯:明確區(qū)分住宅產(chǎn)權(quán)和商業(yè)產(chǎn)權(quán)。
商業(yè)產(chǎn)品回歸商業(yè)本身，以抑制商業(yè)項(xiàng)目過(guò)熱。另一方面，中心指導(dǎo)精神也被再次強(qiáng)調(diào):房子是用來(lái)住的!
讓我們來(lái)看看，過(guò)去6個(gè)月，哪些城市的商業(yè)市場(chǎng)受到了調(diào)控:
北京:一個(gè)月內(nèi)兩次加大對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)控力度，商品房改房停，這是前所未有的，也是歷史上最嚴(yán)格的。
●3月26日、4月18日雙增:
1. 禁止擅自將商業(yè)、辦公項(xiàng)目改作居住用途。新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目的最小分割單位不得低于500平方米，不得出售給個(gè)人;
2. 現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目可以出售給個(gè)人，但在執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策時(shí)，不允許銀行貸款。
上海:從土地端精準(zhǔn)控制，商品房按樓層銷售，違章住房將收回土地
●4月21日，上海市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)上海市商業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用地出讓的管理:
1. 辦公用地出讓合同應(yīng)當(dāng)明確，辦公用地上不得建設(shè)公寓辦公樓;商業(yè)用地上不得建設(shè)公寓酒店，但商業(yè)用地出讓合同另有約定的除外公共和商業(yè)部分可以作為一個(gè)單元分層銷售。商業(yè)、辦公、商業(yè)住宅自有面積不得全部或者部分轉(zhuǎn)讓;
2. 受讓人因自身原因不按時(shí)開(kāi)發(fā)、建設(shè)土地，造成土地閑置的;擅自改變土地用途和建設(shè)條件，情節(jié)嚴(yán)重，出讓人不予改正或者接受處罰的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地使用權(quán);
3.早在今年1月7日，上海市住建委就宣布對(duì)全市商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中檢查，并在此期間暫停了此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。3月，上海和閔行、嘉定兩區(qū)較為集中的住宅類型開(kāi)始試點(diǎn)整治。
廣州:積極向北京“看齊”，商品房政策調(diào)整具有更大殺傷力。
●3月30日，廣州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》。除了對(duì)限購(gòu)作出規(guī)定外，還指出了商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的管理:
1. 未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目變更為居住用地;
2. 規(guī)劃建設(shè)商業(yè)性服務(wù)項(xiàng)目，持房地產(chǎn)證的最低建筑面積不得低于300平方米;
3.初級(jí)商業(yè)服務(wù)物業(yè)只能出售給法人單位作商業(yè)和辦公用途，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)才能出售給法人單位。
成都:從供給端規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
●4月21日，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控首次涉及商辦調(diào)控。與北京和其他城市相比，該政策相對(duì)溫和。它只是從供給端規(guī)范了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，并不限制商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)，也不影響商業(yè)地產(chǎn)的存量。
1. 嚴(yán)禁商業(yè)辦公用地轉(zhuǎn)為居住用地;
2. 不得設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，并嚴(yán)格規(guī)定陽(yáng)臺(tái)高度;
3、不能通風(fēng)、水電按商用價(jià)格;
4. 不得出現(xiàn)酒店式公寓、商業(yè)公寓等違規(guī)廣告用語(yǔ);
5、禁止銷售沒(méi)有堅(jiān)實(shí)墻壁空間的“網(wǎng)格店”;
6. 查處違規(guī)企業(yè)，將違規(guī)企業(yè)全部納入征信體系;
7. 已建立的業(yè)務(wù)類不能更改。
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