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2022-06-27 16:03:47
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“就政策影響而言，肯定有?！?/p>
劉繼定是在北京和鄭州兩地經(jīng)營的房地產(chǎn)中介，他將在2021年聚焦北京，而今年他計劃認(rèn)真布局鄭州業(yè)務(wù)，特別是3月1日，鄭州市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)周期健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)。
《通知》包含18項樓市救助政策，調(diào)整為支持合理住房需求，改善住房供應(yīng)，加大信貸融資支持，促進(jìn)安置房建設(shè)和改造，優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境。鄭州新政也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是今年最大的樓市救市政策。
那么，已下發(fā)10天的《通知》對鄭州房地產(chǎn)市場有何影響?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此進(jìn)行了調(diào)查采訪。
鄭州某小區(qū)圖片由每名記者王家飛拍攝
大半夜的買房子
“2021年是鄭州樓市最困難的一年。由于幾場流行病和暴雨，市場已經(jīng)觸底。”
“說實話，我在鄭州沒有任何生意，”在鄭州從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的姜健(音譯)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示?，F(xiàn)在感覺鄭州樓市走上正軌，逐步在復(fù)蘇。這幾天，咨詢和指導(dǎo)明顯增加。有些人還在半夜咨詢，這種情況不常見，但實際成交量沒有明顯變化。”
蔣健認(rèn)為，該通知將在一定程度上緩解鄭州市目前的房地產(chǎn)市場形勢。
“信心的恢復(fù)是明顯的，除了二手房成交量激增，我們的售樓處也比以前更受歡迎。但畢竟政策發(fā)布時間還很短，實質(zhì)性的交易促進(jìn)還有待觀察。政策說要給企業(yè)項目貸款支持，那大家一定很高興啊，現(xiàn)在河南很多房企都有流動性問題?！?/p>
資料諸葛尋房
據(jù)諸葛住房數(shù)據(jù)顯示，新政第一周(2月28日- 3月6日)，鄭州新房市場受政策影響不明顯，開發(fā)商銷售熱度不高，減持不理想。這兩個項目的總降幅約為19。二手房改善，咨詢量明顯增加，市場價格止跌回升，房價上漲，占比擴大，市場活躍度明顯改善。
不僅是房地產(chǎn)從業(yè)者，政策對一般買房的心理沖擊也較大。
2021年底，張女士在鄭州滎陽訂了一套公寓，她買下它的原因之一是開發(fā)商大幅降價。“精裝房比周圍的公寓便宜得多，”她說。開發(fā)商承諾，她可以在簽約前隨時退房。
“當(dāng)時房地產(chǎn)市場不好，我擔(dān)心這個項目會被毀，所以我想把房子還回去，他欣然同意了。不過，鄭州最近出臺的一系列樓市政策，我也在猶豫要不要退房，說不定將來房子還能升值呢?！?/p>
前所未有的政策強度
3月1日，鄭州市發(fā)布了5項大事項、18項小事項的通知，其中有不少重磅表述。
如鼓勵大學(xué)生、農(nóng)民工、占用住房的養(yǎng)老保險等住房需求，“農(nóng)民工在鄭州繳納住房公積金，可以根據(jù)本市住房公積金繳存職工同等條件提取住房公積金業(yè)務(wù)，在鄭州買房，可以根據(jù)申請住房公積金貸款繳存職工在本市同等條件提取住房公積金?！?/p>
與此同時，鄭州成為全國第一個取消“房貸并舉”政策的主要城市。根據(jù)《通知》，銀行業(yè)金融機構(gòu)將對已擁有1套住房并已償還相應(yīng)購房貸款的家庭提供首套房貸款，并申請貸款購買普通商品住房，改善其居住條件。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供項目貸款支持?！岸ㄆ诮M織銀企對接，鼓勵金融機構(gòu)對困難企業(yè)進(jìn)行貸款展期和續(xù)期，在風(fēng)險可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的原則下，依法依規(guī)加大對房地產(chǎn)企業(yè)并購并購的貸款支持力度，有效緩解市場主體資金鏈運作壓力?！?/p>
該通知還表示，將實施貨幣化安置，推動安置房改造。
祝你好運研究院高級分析師潘浩向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，“去年鄭州市遭受了特大洪水和疫情的影響，以及房地產(chǎn)市場和企業(yè)也遭受了較大的壓力，鄭州第十八條有利于穩(wěn)定市場，促進(jìn)市場合理需求，保證企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定。”其中，合理采購需求的定好順佳支持方法都有明確的闡述，可操作性強。”
值得攜帶的是，3月8日，鄭州市進(jìn)一步發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)大棚戶區(qū)改造工程貨幣化安置工作的實施意見》，稱“通過實施貨幣化安置，滿足多元化安置群眾需求，縮短安置周期，提高安置效率，減少臨時費用，集約建設(shè)用地，消化存量住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。”
鄭州市城鄉(xiāng)發(fā)展局局長邱紹介紹了工作目標(biāo)，“結(jié)合安置房建設(shè)三年行動，重點用三年時間大力推進(jìn)貨幣化安置，確保2024年前完成安置工作?！?/p>
以防房價再次上漲
“一項政策生效需要一定的時間，根據(jù)我的經(jīng)驗，應(yīng)該需要6個月甚至9個月來做出判斷。”
劉繼定說，關(guān)鍵問題是二手房市場還沒有激活?！拔业暮芏嗫蛻舳际翘娲蛻?，他們需要賣掉自己的房子來籌錢買房。我沒有看到任何針對二手房的18項政策。雖然取消了‘房貸確認(rèn)’，但它是否能在市場上發(fā)揮作用，還需要再次觀察?！?/p>
在劉繼定看來，房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵是普通購房者是否有錢。官方數(shù)據(jù)顯示，2020年河南省居民人均可支配收入為元，較上年有所增長。人均消費支出為元，比上年下降。
鄭州近幾年新房價格走勢數(shù)據(jù)
“在購買力回升之前，房地產(chǎn)市場不會真正回暖。”
劉繼定表示，二手房政策其實是暗流涌動。市場消息人士稱目前，鄭州市“鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、中牟、港區(qū)均有差稅變動，二手房正常銷售稅差20和稅1，買賣雙方可自由選擇。”也就是說，二手房流通領(lǐng)域的成本將大大降低，將促進(jìn)市場流通。
蔣健告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞記者，這項政策確實存在。“一旦降低二手房交易稅，一波觀望的客戶很快就會產(chǎn)生一系列二手房交易。”
對于鄭州樓市新政的效果，蔣健也持謹(jǐn)慎態(tài)度?！岸址渴袌鲆呀?jīng)釋放，但新房銷售仍然面臨壓力。而對于各種鼓勵買入的措施，其實暗中已經(jīng)有項目放開限價買入，但買入熱情還是不高。至于貨幣安置，需要考驗鄭州的財政能力?！?/p>
“根據(jù)我的觀察，鄭州集中配送的項目大多是在2017年前后市場高峰期售出的。由于利潤壓縮，導(dǎo)致部分項目延期，很多項目質(zhì)量較差，也影響了今天的購買意愿?？偠灾?，這項政策的效果還有待觀察。
根據(jù)鄭州市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降。CRR統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年，鄭州商品住宅成交面積約1398萬平方米，同比下降約25;商品住宅成交金額約1769億元，同比下降約22。
或許，這就是劉繼定所說的鄭州樓市“真的是觸底了”。
但2022年后情況會更好。2022年前兩個月，河南地產(chǎn)“一哥”建筑行業(yè)累計實現(xiàn)物業(yè)合同銷售總額1億元，同比增加總合同銷售面積409785平方米，同比增加至。
在北京工作的河南人鄭林在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示:“看到鄭州的房地產(chǎn)政策后，我覺得我需要盡快實施我的家鄉(xiāng)房地產(chǎn)計劃，以防房價再次上漲?！?/p>
(劉繼定、蔣健、張璐、鄭林為應(yīng)采訪對象要求使用的化名)
記者|王Jiafei
編輯|陳文怡韋文怡孟馮何小濤陳拉維尼亞杜恒峰
校對|孫志成
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