潘浩在鄭州注冊(cè)的公司

“就政策影響而言，肯定有?！?/p>

劉繼定是在北京和鄭州兩地經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)中介，他將在2021年聚焦北京，而今年他計(jì)劃認(rèn)真布局鄭州業(yè)務(wù)，特別是3月1日，鄭州市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)周期健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

《通知》包含18項(xiàng)樓市救助政策，調(diào)整為支持合理住房需求，改善住房供應(yīng)，加大信貸融資支持，促進(jìn)安置房建設(shè)和改造，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。鄭州新政也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是今年最大的樓市救市政策。

那么，已下發(fā)10天的《通知》對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此進(jìn)行了調(diào)查采訪。

鄭州某小區(qū)圖片由每名記者王家飛拍攝

大半夜的買(mǎi)房子

“2021年是鄭州樓市最困難的一年。由于幾場(chǎng)流行病和暴雨，市場(chǎng)已經(jīng)觸底。”

“說(shuō)實(shí)話，我在鄭州沒(méi)有任何生意，”在鄭州從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的姜健(音譯)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示?，F(xiàn)在感覺(jué)鄭州樓市走上正軌，逐步在復(fù)蘇。這幾天，咨詢和指導(dǎo)明顯增加。有些人還在半夜咨詢，這種情況不常見(jiàn)，但實(shí)際成交量沒(méi)有明顯變化?！?/p>

蔣健認(rèn)為，該通知將在一定程度上緩解鄭州市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。

“信心的恢復(fù)是明顯的，除了二手房成交量激增，我們的售樓處也比以前更受歡迎。但畢竟政策發(fā)布時(shí)間還很短，實(shí)質(zhì)性的交易促進(jìn)還有待觀察。政策說(shuō)要給企業(yè)項(xiàng)目貸款支持，那大家一定很高興啊，現(xiàn)在河南很多房企都有流動(dòng)性問(wèn)題?！?/p>

資料諸葛尋房

據(jù)諸葛住房數(shù)據(jù)顯示，新政第一周(2月28日- 3月6日)，鄭州新房市場(chǎng)受政策影響不明顯，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售熱度不高，減持不理想。這兩個(gè)項(xiàng)目的總降幅約為19。二手房改善，咨詢量明顯增加，市場(chǎng)價(jià)格止跌回升，房?jī)r(jià)上漲，占比擴(kuò)大，市場(chǎng)活躍度明顯改善。

不僅是房地產(chǎn)從業(yè)者，政策對(duì)一般買(mǎi)房的心理沖擊也較大。

2021年底，張女士在鄭州滎陽(yáng)訂了一套公寓，她買(mǎi)下它的原因之一是開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)?！熬b房比周?chē)墓⒈阋说枚啵彼f(shuō)。開(kāi)發(fā)商承諾，她可以在簽約前隨時(shí)退房。

“當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，我擔(dān)心這個(gè)項(xiàng)目會(huì)被毀，所以我想把房子還回去，他欣然同意了。不過(guò)，鄭州最近出臺(tái)的一系列樓市政策，我也在猶豫要不要退房，說(shuō)不定將來(lái)房子還能升值呢?！?/p>

前所未有的政策強(qiáng)度

3月1日，鄭州市發(fā)布了5項(xiàng)大事項(xiàng)、18項(xiàng)小事項(xiàng)的通知，其中有不少重磅表述。

如鼓勵(lì)大學(xué)生、農(nóng)民工、占用住房的養(yǎng)老保險(xiǎn)等住房需求，“農(nóng)民工在鄭州繳納住房公積金，可以根據(jù)本市住房公積金繳存職工同等條件提取住房公積金業(yè)務(wù)，在鄭州買(mǎi)房，可以根據(jù)申請(qǐng)住房公積金貸款繳存職工在本市同等條件提取住房公積金。”

與此同時(shí)，鄭州成為全國(guó)第一個(gè)取消“房貸并舉”政策的主要城市。根據(jù)《通知》，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將對(duì)已擁有1套住房并已償還相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭提供首套房貸款，并申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，改善其居住條件。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供項(xiàng)目貸款支持?！岸ㄆ诮M織銀企對(duì)接，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)困難企業(yè)進(jìn)行貸款展期和續(xù)期，在風(fēng)險(xiǎn)可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的原則下，依法依規(guī)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)并購(gòu)的貸款支持力度，有效緩解市場(chǎng)主體資金鏈運(yùn)作壓力?！?/p>

該通知還表示，將實(shí)施貨幣化安置，推動(dòng)安置房改造。

祝你好運(yùn)研究院高級(jí)分析師潘浩向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，“去年鄭州市遭受了特大洪水和疫情的影響，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)也遭受了較大的壓力，鄭州第十八條有利于穩(wěn)定市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)合理需求，保證企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定?！逼渲?，合理采購(gòu)需求的定好順佳支持方法都有明確的闡述，可操作性強(qiáng)。”

值得攜帶的是，3月8日，鄭州市進(jìn)一步發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)大棚戶區(qū)改造工程貨幣化安置工作的實(shí)施意見(jiàn)》，稱(chēng)“通過(guò)實(shí)施貨幣化安置，滿足多元化安置群眾需求，縮短安置周期，提高安置效率，減少臨時(shí)費(fèi)用，集約建設(shè)用地，消化存量住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。”

鄭州市城鄉(xiāng)發(fā)展局局長(zhǎng)邱紹介紹了工作目標(biāo)，“結(jié)合安置房建設(shè)三年行動(dòng)，重點(diǎn)用三年時(shí)間大力推進(jìn)貨幣化安置，確保2024年前完成安置工作?！?/p>

以防房?jī)r(jià)再次上漲

“一項(xiàng)政策生效需要一定的時(shí)間，根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該需要6個(gè)月甚至9個(gè)月來(lái)做出判斷?！?/p>

劉繼定說(shuō)，關(guān)鍵問(wèn)題是二手房市場(chǎng)還沒(méi)有激活?！拔业暮芏嗫蛻舳际翘娲蛻簦麄冃枰u(mài)掉自己的房子來(lái)籌錢(qián)買(mǎi)房。我沒(méi)有看到任何針對(duì)二手房的18項(xiàng)政策。雖然取消了‘房貸確認(rèn)’，但它是否能在市場(chǎng)上發(fā)揮作用，還需要再次觀察?！?/p>

在劉繼定看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵是普通購(gòu)房者是否有錢(qián)。官方數(shù)據(jù)顯示，2020年河南省居民人均可支配收入為元，較上年有所增長(zhǎng)。人均消費(fèi)支出為元，比上年下降。

鄭州近幾年新房?jī)r(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)

“在購(gòu)買(mǎi)力回升之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)真正回暖?！?/p>

劉繼定表示，二手房政策其實(shí)是暗流涌動(dòng)。市場(chǎng)消息人士稱(chēng)目前，鄭州市“鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、中牟、港區(qū)均有差稅變動(dòng)，二手房正常銷(xiāo)售稅差20和稅1，買(mǎi)賣(mài)雙方可自由選擇?！币簿褪钦f(shuō)，二手房流通領(lǐng)域的成本將大大降低，將促進(jìn)市場(chǎng)流通。

蔣健告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?，這項(xiàng)政策確實(shí)存在?！耙坏┙档投址拷灰锥?，一波觀望的客戶很快就會(huì)產(chǎn)生一系列二手房交易?！?/p>

對(duì)于鄭州樓市新政的效果，蔣健也持謹(jǐn)慎態(tài)度。“二手房市場(chǎng)已經(jīng)釋放，但新房銷(xiāo)售仍然面臨壓力。而對(duì)于各種鼓勵(lì)買(mǎi)入的措施，其實(shí)暗中已經(jīng)有項(xiàng)目放開(kāi)限價(jià)買(mǎi)入，但買(mǎi)入熱情還是不高。至于貨幣安置，需要考驗(yàn)鄭州的財(cái)政能力?！?/p>

“根據(jù)我的觀察，鄭州集中配送的項(xiàng)目大多是在2017年前后市場(chǎng)高峰期售出的。由于利潤(rùn)壓縮，導(dǎo)致部分項(xiàng)目延期，很多項(xiàng)目質(zhì)量較差，也影響了今天的購(gòu)買(mǎi)意愿?？偠灾@項(xiàng)政策的效果還有待觀察。

根據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2021年鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降。CRR統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，鄭州商品住宅成交面積約1398萬(wàn)平方米，同比下降約25;商品住宅成交金額約1769億元，同比下降約22。

或許，這就是劉繼定所說(shuō)的鄭州樓市“真的是觸底了”。

但2022年后情況會(huì)更好。2022年前兩個(gè)月，河南地產(chǎn)“一哥”建筑行業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷(xiāo)售總額1億元，同比增加總合同銷(xiāo)售面積409785平方米，同比增加至。

在北京工作的河南人鄭林在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示:“看到鄭州的房地產(chǎn)政策后，我覺(jué)得我需要盡快實(shí)施我的家鄉(xiāng)房地產(chǎn)計(jì)劃，以防房?jī)r(jià)再次上漲?！?/p>

(劉繼定、蔣健、張璐、鄭林為應(yīng)采訪對(duì)象要求使用的化名)

記者|王Jiafei

編輯|陳文怡韋文怡孟馮何小濤陳拉維尼亞杜恒峰

校對(duì)|孫志成

原創(chuàng)文章，NBdNews

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