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2022-06-23 12:41:35
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8月12日，國務院發(fā)布《國務院關于取消和調(diào)整若干行政審批事項的決定》，取消房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格和認證等11項職業(yè)資格。這一舉措被普遍認為有助于降低房地產(chǎn)市場的交易成本，而隨著許多網(wǎng)絡房地產(chǎn)平臺的出現(xiàn)，“獨立經(jīng)紀人”的時代即將到來。
更重要的是，現(xiàn)在國家鼓勵人們創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)的成本很低。依托房地產(chǎn)平臺，一個人只是一家經(jīng)紀公司，行業(yè)競爭會更加激烈。
在取消了房地產(chǎn)中介的職業(yè)資格許可證和認證后，注冊房地產(chǎn)中介公司與注冊一般類型的公司沒有區(qū)別。
具體公司注冊可以參考我上次的經(jīng)驗。
2017年如何注冊公司
另外，一些房地產(chǎn)中介公司需要注意的事項。
1. 房地產(chǎn)中介公司的注冊資本是多少?
原則上，即使注冊資本是人民幣，也可以注冊公司，但是你需要在實際經(jīng)營的過程中考慮情況，比如在上海，剛有好的一套順帶支付下來的都是幾百萬，那當客戶跟你公司簽約的時候，發(fā)現(xiàn)公司的注冊資本是50萬，后來如果賠償出現(xiàn)問題，那最多就是50萬，而客戶的損失可能在幾百萬!要求客戶也要敢合作，公司的注冊資本是公司的責任范圍，超出注冊資本范圍，只要申請破產(chǎn)清算，即不賠償。
所以房地產(chǎn)中介公司的注冊資金在100萬~ 500萬之間是最合適的。
2、公司的注冊地址在哪里?
在上海注冊公司，公司注冊必須是商業(yè)性質(zhì)的，不能是住宅性質(zhì)的。
通常有兩種選擇:
一是租賃一個店鋪，在這個店鋪不用作公司注冊地址的前提下，提供租賃合同和產(chǎn)權(quán)證復印件，該店鋪就可以作為公司注冊地址使用;
第二，選擇留在公園里登記地址由園區(qū)提供。
兩者的區(qū)別在于，當一個店鋪以地址注冊的時候，首先，隨著獨立經(jīng)紀人時代的到來，依靠房地產(chǎn)信息平臺，不需要租門面，所以也不需要花這么一筆租金(在上海這是一個不小的成本)。
第二，隨著業(yè)務的變化，店鋪租賃不再續(xù)期后，公司地址也發(fā)生了變化，所以需要去工商局更改公司地址，這又是一種成本和麻煩。
進公園怎么樣?在上海，有很多園區(qū)一直在招商引資，都會提供免費的注冊地址，并且是永久的注冊地址，也就是以后無論公司在哪里工作，都不需要更改公司地址。更可怕的是，這些園區(qū)都有優(yōu)惠的退稅政策，如松江、奉賢、金山、寶山等園區(qū)區(qū)域的退稅政策可達12~15項，崇明園區(qū)更是高達30項。
3.目前的政策
現(xiàn)在隨著上海樓市的調(diào)控已經(jīng)開始限制房地產(chǎn)中介公司的數(shù)量，首先是從注冊開始，現(xiàn)在上海市，即使是注冊的房地產(chǎn)中介公司，也不能叫上海XX房地產(chǎn)中介公司(或銷售公司)，而是叫上海XX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，因為有明確的規(guī)定，不能在注冊上產(chǎn)生“房地產(chǎn)代理/銷售”字樣的公司，所以只能打邊際球，注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，而且即便如此，現(xiàn)在松江區(qū)已經(jīng)明確規(guī)定，不能注冊房地產(chǎn)公司，連房地產(chǎn)經(jīng)紀都不行，連邊際球都打不了，
所以10月，11月，12月這三個月，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司都是扎堆注冊的。
這就是分享的結(jié)束。
上海注冊公司需要房產(chǎn)
在上海注冊公司，如何以公司的名義買房?
一、公司購買有哪些資質(zhì)?
公司可以分為在中國注冊的公司和在國外注冊的公司。在中國注冊的公司不受可購買住房類型和數(shù)量的限制。在海外注冊的公司不能在限購城市購買住房?？芍薪橘I非住宅的名義。
二、如何購買公司貸款?
以公司名義買房可以避開限購政策，但由于大部分銀行的按揭貸款業(yè)務僅面向個人購房者，公司需要一次性付款買房，這意味著初始投資成本較高。要取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進行抵押貸款。
三、公司購買需要繳納哪些稅費?
購買公司的稅比購買個人的稅要高得多:
1. 契稅及印花稅
無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購買的房屋，契稅按照房價3繳納，稅率不得減半;還需繳納印花稅。
2. 房產(chǎn)稅
根據(jù)1986年10月施行的《中華人民共和國房地產(chǎn)稅暫行條例》，對于公司名下的房地產(chǎn)，需要每年繳納房地產(chǎn)稅，具體稅額為:每年的房地產(chǎn)原值×70×。在具體操作過程中，不同地區(qū)可對不同性質(zhì)的企業(yè)(如高新技術企業(yè)、扶貧單位等)實行三年的房產(chǎn)稅免征。
3.土地使用稅
土地使用稅按“建筑面積*30元/年”計征。如房產(chǎn)稅、土地使用稅未按時繳納，需按每日 的滯納金繳納。
另外，公司采購所需繳納的稅目較多，計算較為復雜，最好向相關稅務部門詳細咨詢具體的稅額。
四、公司如何持有房屋進行交易?
目前，公司持有房屋主要有兩種交易形式，一種是直接出售房屋;一種是以股權(quán)變更的形式進行交易，根據(jù)房屋在公司資產(chǎn)中的比例確定股權(quán)份額。但這種方法涉及到公司的資產(chǎn)、債務、利潤等因素，潛在風險較大。另外，股權(quán)變更的形式不能變更不動產(chǎn)權(quán)利人的登記。
五、倒賣公司物業(yè)需要繳納什么稅?
以公司名義出售物業(yè)的，交易期間應支付以下款項:
1. 增值稅和附加稅
(不含稅所得-原價不含稅)×;
2. 土地增值稅
按(轉(zhuǎn)讓所得-扣除項目金額)×四級超額稅率的累進稅率征收;或由稅務機關按交易價格5次核定征收;
土地增值稅四級超稅率累進稅率表
3.印花稅
以成交價格×征稅。
另外，以公司名義轉(zhuǎn)售物業(yè)，還要繳納企業(yè)所得稅，一般按轉(zhuǎn)讓物業(yè)所得凈利潤*25征收。企業(yè)所得稅一般按季度預繳，年末結(jié)算繳納。
六、公司名稱買入、賣出有哪些信息?
當賣方(買方)是國內(nèi)公司時，需要11個備件。是:
1. 房地產(chǎn)權(quán)屬證;
2. 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或者事業(yè)單位法人證明;
3.批準設立法人或者其他組織的文件;
4. 法定代表人或者負責人的合法身份證明;
5. 當?shù)囟悇盏怯涀C或財務許可證復印件;
6. 中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證復印件;
7. 法人授權(quán)委托書;
8. 代理人的合法身份證明;
9、國資委批準書(國有產(chǎn)權(quán))、集體表決書(集體產(chǎn)權(quán))、股東決議(股份制企業(yè));
10. 映射表;
11. 公章。
當賣方(買方)為海外公司時，需要8個備件。是:
1. 有關管理部門出具的境外機構(gòu)在京設立分支機構(gòu)或代表機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或登記證明;
2. 經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記證或者登記證書，以及外國法人或者其他組織的公司登記文件，應當經(jīng)注冊地公證后，由中國駐該國使、領館證明;
3.法定代表人或者負責人的法定身份證;
4. 商務主管部門頒發(fā)的外商投資企業(yè)批準證書;
5. 法人授權(quán)委托書;
6、代理人的合法身份證明;
7、各國駐華大使館、各組織駐華代表機構(gòu)須提交外交部同意其采購須知;
8、符合自用、獨立原則的書面承諾(但境外注銷，可按規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓商品房登記手續(xù));
七、本公司購買的二手房材料如下:
1、轉(zhuǎn)讓:營業(yè)執(zhí)照復印件+法人身份證復印件+現(xiàn)場法人或(委托書+經(jīng)辦人身份證原件及復印件)+公章
2、公司購買營業(yè)執(zhí)照無需登記時間要求，只要在有效期內(nèi)即可
3、公司購置稅:契稅3
4、本公司所購房屋自購買5年后出售。
5、銷售企業(yè)繳納營業(yè)稅和土地增值稅的差額30_60，不征收個人所得稅，但每年有房產(chǎn)稅:總價核定
6、公司不購買貸款，一次性支付;
八、以原價轉(zhuǎn)售公司物業(yè)能否避稅?
對于這種“陰陽合同”(即正式合同做低住房總價，余額另簽補充合同)，首先這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為;其次，一家企業(yè)的每一個賬戶都有出入明細，不易造假。另外，在房屋交易過程中，會有相關部門做房價評估，價格一般都是過低的通過。
九、公司購買的特殊性是什么?
1. 公司所有的房屋可以不經(jīng)過交易中心通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進行轉(zhuǎn)讓。
但是，這種交易只是改變了股權(quán)和實際控制人，最適合這種交易的是公司沒有其他房地產(chǎn)和資產(chǎn)，否則是不現(xiàn)實的;
2、公司產(chǎn)權(quán)變更為個人名稱的房屋，必須通過買賣，從交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更登記;
以公司名義購買的房地產(chǎn)為公司資產(chǎn)，由公司全體股東共同享有。資產(chǎn)處置應當經(jīng)全體股東同意、授權(quán)或者經(jīng)董事會決議。
上海的住房，不是你可以用錢買的，因為限購。而買房子的公司名稱也取決于此譜嗎?值得嗎?
建議您咨詢房產(chǎn)中介和專業(yè)的財務咨詢公司，幫助您仔細衡量以公司名義買房過程中的稅負差異，讓您對合理合法納稅有一個清晰的認識。
注冊不同行業(yè)的公司/個體戶，詳情會有所差異，為了精準快速的解決您的問題，建議您向?qū)I(yè)的工商顧問說明詳細情況，1對1解決您的實際問題。
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