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2022-03-07 12:46:06
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題目應(yīng)該是小產(chǎn)權(quán)的商住兩用房，又稱酒店式公寓或商務(wù)式公寓。
讓我簡單談?wù)勍顿Y公寓的風(fēng)險。
首先是稅費(fèi)問題。商品房買賣的時候，稅是很高的。一般要交20左右的增值稅，是額外的費(fèi)用。此外，商住公寓通常不是住的人買的，買的人也不是住的。大多數(shù)商業(yè)和住宅公寓都是為了投資而購買的，購買后出租。因此，還必須考慮商業(yè)稅。買房，營業(yè)稅還是可以免一點(diǎn)的，如果掛在公司名下只能多加10左右的稅費(fèi)。
二、商業(yè)水電，無煤氣。這將使您以后出租更加困難；
第三，升值潛力小于住宅。雖然商品房的租金回報率高于住宅，但由于其自身的屬性（無法落戶、無學(xué)位、貸款利息高），未來轉(zhuǎn)售的目標(biāo)人群非常少，因此你賣掉它并實現(xiàn)它是一個大問題。
深圳注冊空殼公司購買公寓
剛剛，深圳實施新政：個人限售3年，企業(yè)禁止購買，商品房只租不賣
就在剛剛（7月31日晚），繼2010年10月4日深圳出臺“104”新政后，深圳再次收緊監(jiān)管，時隔21個月發(fā)布最新政策。
《通知》主要內(nèi)容
★ 企業(yè)采購限制
自通知發(fā)布之日起，暫停企事業(yè)單位購買新建商品房和二手房。
★ 商品房限售
在各類新增供應(yīng)地塊上新建的商務(wù)公寓只租不售；個人、企事業(yè)單位新購入商品房，5年內(nèi)不得銷售。
★ 個人限售
居民家庭新建商品房和新購二手房，3年內(nèi)不得出售。
★ 打壓離婚炒房
購房者離婚后2年內(nèi)申請住房貸款，貸款首付比例不低于70%；執(zhí)行，如果購房前2年內(nèi)有2次以上離婚記錄，70%會執(zhí)行。
★ 熱盤公平彩票銷售
對關(guān)注度高的項目，采用“線上誠意報名、公證抽簽”、“線下公證選房”等模式開展相關(guān)銷售工作.
本政策自發(fā)布之日起執(zhí)行！
不久前，深圳出現(xiàn)雙喜、潤富三期等熱點(diǎn)樓盤“倒掛房價”、“企業(yè)購房”、“離婚購房”等現(xiàn)象，反映市場炒作依然存在。這一調(diào)控政策將目前購房者關(guān)心的商業(yè)公寓、公司買房、離婚買房的熱點(diǎn)全部“堵死”?？梢哉f是相當(dāng)嚴(yán)格了。
該政策側(cè)重于
一、暫停企業(yè)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體等法人單位在本市購買商品房。
（通知印發(fā)之日起，停止企業(yè)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體等法人單位購買新建商品房、二手房的網(wǎng)上簽約手續(xù)；已申請的網(wǎng)簽通知發(fā)出之日前可繼續(xù)完成交易。）\n
2、在各類新增供應(yīng)用地（包括招拍掛、城市更新、征地退還用地等）上新建的商業(yè)公寓，只能出租，不得出售，不得改變用途。企業(yè)整體持有期限與土地出讓期限一致，對外租賃的單次租賃期限原則上不超過10年。通知發(fā)布之日前已申請網(wǎng)上簽字但尚未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，不納入禁止轉(zhuǎn)讓范圍。
3.居民家庭新購商品房（不含人才住房和保障性住房），自取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
（通知下發(fā)前已網(wǎng)上簽約但尚未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的新建商品房、二手房不屬于禁止轉(zhuǎn)讓范圍。）
4、購房人離婚后2年內(nèi)申請商品房貸款或公積金貸款，商業(yè)銀行和市政公積金中心執(zhí)行不低于70%的貸款首付比例；無抵押記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的，貸款首付比例不低于30%；離婚前，如果家庭只有1套住房證明，貸款首付比例不得低于50%。
5、對社會關(guān)注度高、預(yù)期購房人數(shù)多的樓盤，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡量采用“網(wǎng)上誠意登記、公證抽簽”和“網(wǎng)下公證選房”等模式開展相關(guān)銷售工作，以及預(yù)售商品房的公證抽簽順序選擇整個過程受到監(jiān)督。
官方解釋
王峰（住建部專家、深圳房地產(chǎn)研究中心主任）
關(guān)于企業(yè)采購限制。近期，一些熱點(diǎn)項目以公司名義購房數(shù)量占房屋總數(shù)的20多套，部分資金量大的購房者通過注冊公司購房，擠壓了剛性需求。為此，深圳借鑒北京、上海等城市限制企業(yè)購房的做法；一是有利于堵塞漏洞，防止個人規(guī)避限購政策炒房；人們追求利益。”該政策的出臺是及時和必要的。
關(guān)于商品房限售。近五年，我市已售出再轉(zhuǎn)售的商務(wù)公寓占總成交量的70%左右；近一年半，企業(yè)購買的一手商務(wù)公寓占總成交量http://m.opentagclosetag.com/，個人和企業(yè)炒作商務(wù)公寓較為明顯。 2017年以來，北京、上海、廣州等地都加大了抑制商業(yè)公寓投機(jī)的力度。該政策的出臺是為了抑制投機(jī)行為，阻斷社會資金炒作商品房；二是保障工業(yè)用地供應(yīng)，充分發(fā)揮商業(yè)公寓的基礎(chǔ)支撐作用。三是增加租賃供給，促進(jìn)企業(yè)和個人持有的商品房出租業(yè)務(wù)。政策的實施可能會影響開發(fā)商參與城市更新的積極性，但對于規(guī)范市場、抑制炒作、保障未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間具有積極意義。
關(guān)于個人限制。 2017年，我市3年內(nèi)兩次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的房屋占二手房總成交量的46%，二手房炒作明顯。近兩年，北京、成都、西安等50多個城市出臺限售令，遏制市場投機(jī)行為，穩(wěn)定房價預(yù)期。該政策的實施有利于遏制短期投機(jī)和非理性購房，防范未來因過度拋售可能帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險；政策只限制新房銷售，不追溯購房，有利于住房的合理流動和人性化。
關(guān)于打壓離婚和炒房。今年以來，我市離婚人數(shù)快速增長，存在通過離婚投機(jī)炒房規(guī)避“深八”限購貸問題。目前，北北京、廣州等城市也出臺了類似政策，限制通過離婚炒房。該政策的出臺進(jìn)一步完善了差別化信貸政策，填補(bǔ)了政策漏洞，也有利于矯正社會公德和公共道德；政策措施更加細(xì)化，有利于避免“一刀切”對剛需的危害，具體而精準(zhǔn)的措施也體現(xiàn)了人性的變化。
此外，《通知》還提出加大整頓市場力度，嚴(yán)厲打擊侵害群眾利益、治理市場亂象等措施；提出“網(wǎng)上公證彩票”、“網(wǎng)下公證選房”等彩票購房模式。這些政策有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，貫徹落實住建部七部委關(guān)于治理市場亂象的指示，確保房地產(chǎn)市場開放運(yùn)行。 ，公平公正的態(tài)度。
行業(yè)解讀
董董牛豪斯：打擊投機(jī)性購房，但深圳供需矛盾難以撼動
此次深圳新政，基本上涉及了市場上大家能想到的所有監(jiān)管漏洞。短期內(nèi)對深圳樓市無疑是一個沖擊。同時，進(jìn)一步擠壓了市場的投資和投機(jī)需求，有利于真正的住房需求，但必然會再次影響改善需求。
這一新政策的最大殺手無疑是“限售”。限售令純粹投機(jī)的購房者受到打擊，延長了他們的持有周期，提高了擁有成本，緩解了市場短期供需失衡。比如不久前的華潤城三期，據(jù)老牛所知，在短短2-3年的時間里，有不少投機(jī)者集資或做好。
所以，限售其實是市場上的一種短期保護(hù)措施，更符合實際住房需求。然而，限制銷售并不是長久之計。在目前投資渠道依然缺乏的環(huán)境下，有一定實力的投資者已經(jīng)做好了長期投資計劃，短期炒作空間早在新政出臺之前就被堵死了。同時，限售也在一定程度上造成短期流動性短缺，供需失衡可能加劇。
禁止銷售商業(yè)公寓也是如此。但商業(yè)公寓的投資周期比住宅要長，租金回報是主要支柱。實際影響可能不大，可以釋放更多的出租房屋。可能是有益的。
如果沒有補(bǔ)充規(guī)定限制企業(yè)購房，那么強(qiáng)度遠(yuǎn)不及上海。上海企業(yè)購買房屋必須同時滿足納稅金額和員工人數(shù)的要求，而不是空殼公司。如果深圳不補(bǔ)充打擊空殼公司購房的細(xì)則，那么對企業(yè)購房的限制意義不大，因為在實踐中，現(xiàn)有的限售行為可以在沒有交易行為的情況下規(guī)避。 .
總體而言，這一新政策較好地彌補(bǔ)了市場尚存的政策漏洞，也體現(xiàn)了調(diào)控的長效機(jī)制，也較好地打擊了投資性和投機(jī)性購房。然而，深圳的供需矛盾依然難以撼動。
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