在長(zhǎng)沙拿地是不是要注冊(cè)公司

|劇組將其獨(dú)家演繹成學(xué)院的鬧劇|

文章|羅干波

趨勢(shì)1:土地狀況越來(lái)越高

1. 日益嚴(yán)格的政府控制:在過(guò)去,它基本上是由村民委員會(huì),從而吸引投資本身;自2018年以來(lái),政府參與的深度日益加強(qiáng),主要是因?yàn)楫?dāng)村里安排本身在過(guò)去,許多問(wèn)題都暴露在許多項(xiàng)目中,導(dǎo)致腐敗等不良事件,村民利益受損、上訪，實(shí)力不足的企業(yè)簽約后閑置。由于長(zhǎng)沙聯(lián)安土地涉及到民生問(wèn)題、城市發(fā)展問(wèn)題、農(nóng)村和社區(qū)利益等，政府不再讓村寨自行經(jīng)營(yíng)土地，避免了上述問(wèn)題。

基于以上問(wèn)題，政府在雙安土地的管控上做出了三大變革:

第一，政府平臺(tái)公司可以直接接管并運(yùn)營(yíng)土地。例如，岳麓區(qū)許多聯(lián)安地塊只能與政府旗下的平臺(tái)公司進(jìn)行洽談，村內(nèi)不再負(fù)責(zé)。

二、新項(xiàng)目必須在兩安地塊上進(jìn)行公共投資，并根據(jù)村委會(huì)(或村委會(huì))到街道到區(qū)政府上報(bào)的三種方式，經(jīng)政府批準(zhǔn)后方可正式對(duì)外招商公告(在區(qū)局網(wǎng)站發(fā)布或公告公告或邀請(qǐng)函等)，然后開(kāi)始按規(guī)劃進(jìn)行招商引資洽談、交易;

第三，為了有效避免多年來(lái)雙安土地項(xiàng)目運(yùn)行中出現(xiàn)的主要問(wèn)題，有效保障社區(qū)、街道、政府和開(kāi)發(fā)商的和諧發(fā)展與繁榮，政府重點(diǎn)調(diào)整了村級(jí)治理結(jié)構(gòu)。

從去年11月開(kāi)始，每個(gè)村莊的行政治理模式都發(fā)生了很大變化。每個(gè)村最初都設(shè)有村書(shū)記和村長(zhǎng)兩個(gè)核心職務(wù)，村長(zhǎng)兼任居民委員會(huì)或村集體單位的法定代表，這是二元制的典型結(jié)果。在這種結(jié)構(gòu)下，村支書(shū)和村長(zhǎng)之間存在著一些不和諧。所有改革今年3月開(kāi)始的秘書(shū)村一個(gè)負(fù)擔(dān),黨和業(yè)務(wù)工作一起抓的秘書(shū)村,法定代表人轉(zhuǎn)移到村里的書(shū)記,仍然是副書(shū)記和主任秘書(shū)配合相關(guān)工作,為了實(shí)現(xiàn)書(shū)記在核心團(tuán)隊(duì)的指導(dǎo)下必須團(tuán)結(jié)一致，保證村二安的配合有效合理的項(xiàng)目運(yùn)作。

2、投資門(mén)檻逐步提高:

經(jīng)過(guò)近40年的發(fā)展演變，特別是近年來(lái)，政策的良性引導(dǎo)，村民的意識(shí)和意識(shí)，信息在不同村莊的快速傳遞，土地資源的不斷減少，市場(chǎng)供求矛盾的加強(qiáng)等，投資門(mén)檻要么是村委會(huì)提高的，要么是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈造成的。經(jīng)瑞成研究院分析，主要有以下12個(gè)新變化，可供開(kāi)發(fā)商拓展雙安土地項(xiàng)目參考:

1)從小公司合作到大集團(tuán)或上市公司合作

2)在此之前完成2 -2個(gè)以上“雙保土地”項(xiàng)目的企業(yè)可參加資格

3)由前期簽約定金5-10萬(wàn)元至5-10萬(wàn)元

4)從以往單純的財(cái)產(chǎn)返還或現(xiàn)金返還模式基本轉(zhuǎn)變?yōu)榇寮?jí)財(cái)產(chǎn)和現(xiàn)金同時(shí)返還的模式

5)將收益率從之前的18倍逐步統(tǒng)一到35倍

6)村民社會(huì)保障成本由原來(lái)計(jì)入業(yè)務(wù)的成本有所調(diào)整

7)原商業(yè)回報(bào)物業(yè)給村本身招商轉(zhuǎn)變?yōu)榕c開(kāi)發(fā)商成功合作，承諾招商運(yùn)營(yíng)10-15年，村只負(fù)責(zé)年收租金

8)與以往關(guān)注開(kāi)發(fā)商實(shí)力不同，我們更關(guān)注參與開(kāi)發(fā)商的資金和短期現(xiàn)金流、品牌和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力

9)從之前的緩慢監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)楸仨氃谡胶灱s之日起18個(gè)月內(nèi)完成整體監(jiān)管，并達(dá)到土地委、掛牌退市階段

10)前現(xiàn)金返還部分可延期至簽訂合同后立即延期支付部分，并在成功退市后分期支付相應(yīng)比例等

11)由以前的項(xiàng)目進(jìn)度足西瓜皮，得哪里算哪里;對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)度的變更必須在36個(gè)月內(nèi)完成(300畝及以上項(xiàng)目，30畝以下項(xiàng)目不包括在內(nèi))。

12)以前的以實(shí)力+資源+關(guān)系為核心要素，將關(guān)系型、酒桌項(xiàng)目拓展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合拓展模式

3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇:過(guò)去基本上是本地小公司或外地小老板做的，但現(xiàn)在已經(jīng)演變成要么是大集團(tuán)直接從一級(jí)項(xiàng)目開(kāi)始，要么是中小平臺(tái)公司牽頭，上市公司支撐底層。過(guò)去只有2-3家，現(xiàn)在申請(qǐng)招商的企業(yè)通常有7-8家，甚至15家以上。例如，在2019年12月的第一輪招商活動(dòng)中，雨花區(qū)桃花村有26家企業(yè)申請(qǐng)招商。雨花區(qū)白田村兩處102畝安防工程，有18家大小公司報(bào)名，硝煙彌漫，刺刀見(jiàn)紅。

趨勢(shì)二:開(kāi)發(fā)商拿地混搭的模式參與，優(yōu)質(zhì)土地資源繼續(xù)聚集主流企業(yè)

由于歷史原因，土地政策和政府管理的變化，市場(chǎng)征地壓力越來(lái)越大(特別是今年土地集中供應(yīng)的環(huán)境下)，以及村委會(huì)和村民意識(shí)的不斷覺(jué)醒，瑞成研究院認(rèn)為，目前市場(chǎng)主要有以下幾種情況:

1. 合同已經(jīng)簽了很多年了，但是還有一些問(wèn)題沒(méi)有解決

這類(lèi)項(xiàng)目主要是由于拆遷安置引起的土地價(jià)格變化、區(qū)域規(guī)劃變化、債務(wù)、沉默周期長(zhǎng)、平臺(tái)公司與村組利益沖突等原因，不得不不斷在市場(chǎng)上漂浮。以開(kāi)福區(qū)彩云社區(qū)項(xiàng)目為例，在2019年10月9日投資過(guò)程中，雖然在長(zhǎng)灘八家公司PK中，新項(xiàng)目最終勝出，但由于村民的利益問(wèn)題，如社會(huì)保障問(wèn)題和土地價(jià)格等導(dǎo)致項(xiàng)目目前沒(méi)有進(jìn)展，據(jù)悉，部分村民代表以原有投資情況等損害村民利益為由提出上訴。

2. 地塊規(guī)模太小，小平臺(tái)公司不夠強(qiáng)大做不來(lái)，大公司不感興趣，沒(méi)人接手

3、商業(yè)比例過(guò)高規(guī)劃條件，使人氣餒

例如長(zhǎng)沙大道附近的大沱村項(xiàng)目，由江西商會(huì)簽約，計(jì)劃自行興建商會(huì)大樓。然而，由于其實(shí)力，該項(xiàng)目在市場(chǎng)上沉寂了好幾年。去年，該項(xiàng)目在長(zhǎng)沙大道附近的大沱村建成主要由欣和碧桂園在這兩家公司聯(lián)合摘牌,可能是一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目和建造兩座200米高的建筑(包括47層服務(wù)公寓1 m, 1 48層建筑米,主要是辦公室,酒店和商業(yè)),5月13日相關(guān)行業(yè)新聞或股本表明中國(guó)已辭職,而劇中湖南房地產(chǎn)的互補(bǔ)性，前者持有80塊，后者持有20塊。

4. 目前正在招商或未來(lái)將招商的新項(xiàng)目的土地資源仍在村里

以上1 - 3類(lèi)為與平臺(tái)公司合作的遺留項(xiàng)目，4類(lèi)為新項(xiàng)目。(注:我們不討論岳麓區(qū)情況，只討論市場(chǎng)情況)

鑒于上述種種情況，開(kāi)發(fā)商如何有效介入這兩個(gè)保障用地項(xiàng)目?

首先，那些已經(jīng)在中小型平臺(tái)公司手中的公司可以被收購(gòu)或聯(lián)合開(kāi)發(fā)。這是最簡(jiǎn)單的，無(wú)需進(jìn)一步闡述。

第二，新項(xiàng)目介入的主要方式有三種:

首先，我直接參與了從第一階段到第二階段的開(kāi)發(fā)。如新長(zhǎng)海天心區(qū)咸豐街新路村項(xiàng)目，自與該村簽約以來(lái)，一直自主開(kāi)發(fā)。

二是平臺(tái)公司與上市公司采用聯(lián)合模式。例如，長(zhǎng)沙市雨花區(qū)立沱街道花橋村項(xiàng)目由奧元土地與長(zhǎng)沙德勝地產(chǎn)聯(lián)合收購(gòu)，德勝為前期平臺(tái)，退市時(shí)進(jìn)入奧元控股80。

三是本土企業(yè)的聯(lián)合干預(yù)。如雨花區(qū)荔沱街道和豐社區(qū)項(xiàng)目，是由興旺地產(chǎn)、江河地產(chǎn)、潤(rùn)河市共同開(kāi)發(fā)的。

第四，國(guó)有大型集團(tuán)公司直接干預(yù)一級(jí)市場(chǎng)，典型的企業(yè)是聚洲地產(chǎn)。除以上方法外，公司還為雙安建立了土地使用團(tuán)隊(duì)，從一開(kāi)始就逐步參與雙安項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。

瑞成研究院分析:如前文所述，隨著集中式土地供給模式的不斷深化和有力擠壓，未來(lái)將有更多的全國(guó)性大公司和上市公司逐步滲透到雙安的土地領(lǐng)域。例如，金輝地產(chǎn)拿下雨花區(qū)白田社區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)始試水涌現(xiàn)。

最終形成大型集團(tuán)或上市公司，直接或間接贏得優(yōu)質(zhì)新聯(lián)安因此，本地中小企業(yè)在聯(lián)安地戰(zhàn)場(chǎng)上的空間越來(lái)越小，逐漸退化為平臺(tái)型企業(yè)。

拿地要在長(zhǎng)沙注冊(cè)公司

對(duì)于很多創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，公司注冊(cè)是一件必須要做的事情，但是做起來(lái)也很麻煩。很多朋友都不這么認(rèn)為，以為公司注冊(cè)只需要準(zhǔn)備好相關(guān)材料，然后跑幾趟去工商局就萬(wàn)事俱備了，其實(shí)不然。要想成功注冊(cè)一家公司，有很多事情是需要我們注意的。讓我們?cè)敿?xì)討論幾個(gè)更重要的問(wèn)題。

1. 選擇注冊(cè)公司的地址

首先，大家都知道，公司注冊(cè)只需要一個(gè)地址就可以做承諾書(shū)了。一般來(lái)說(shuō)，需要有商業(yè)辦公空間才能滿(mǎn)足要求，而我國(guó)的民用住宅、民用住宅等物業(yè)的場(chǎng)地都不用于商業(yè)用途，所以這種地址不能使用。而在長(zhǎng)沙租寫(xiě)字樓等商業(yè)辦公空間，成本比較高，對(duì)于很多創(chuàng)業(yè)老板來(lái)說(shuō)，壓力也比較大。

但是，在長(zhǎng)沙注冊(cè)的公司可以使用虛擬地址，與以前相比成本很低。此外，長(zhǎng)沙也有不少公司提供虛擬注冊(cè)地址，已在工商稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。企業(yè)不用擔(dān)心有關(guān)部門(mén)的檢查，就可以安全地使用和運(yùn)營(yíng)。只是不同地區(qū)的虛擬地址稅收需求也有所不同，具體看自己的選擇。

2、公司注冊(cè)資金的選擇

所謂公司注冊(cè)資本，是指在設(shè)立企業(yè)的銀行管理部門(mén)注冊(cè)的資本總額，即投資者認(rèn)繳的資本總額。現(xiàn)在公司的注冊(cè)資金是認(rèn)購(gòu)制的，也是很多創(chuàng)業(yè)的朋友頭疼的。雖然說(shuō)現(xiàn)在公司什么時(shí)候都不需要交，注冊(cè)資本寫(xiě)多少都沒(méi)關(guān)系。但也需要看自己公司的實(shí)際情況和承受能力。如果注冊(cè)資本過(guò)大，會(huì)給公司造成太大的壓力。公司注銷(xiāo)、解散或清算時(shí)，該部分認(rèn)繳的未繳注冊(cè)資本需要作為公司的清算資產(chǎn)，股東應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)繳的資本承擔(dān)個(gè)人連帶責(zé)任在填寫(xiě)公司注冊(cè)資本時(shí)，需要著重考慮。

3.公司的注冊(cè)名稱(chēng)

注冊(cè)公司需要面對(duì)名字的問(wèn)題，眾所周知，公司的名字是非常重要的，但是想要取一個(gè)自己喜歡的公司名字往往是困難的，為什么呢?首先，在公司名稱(chēng)注冊(cè)已經(jīng)被其他公司注冊(cè)的情況下，可能會(huì)花費(fèi)大量的時(shí)間來(lái)研究公司名稱(chēng)注冊(cè)。其次，不能使用諧音名稱(chēng);另外，公司名稱(chēng)是有編號(hào)和行業(yè)的，如長(zhǎng)沙XXX企業(yè)服務(wù)有限公司，這里的“XXX”是指注冊(cè)公司名稱(chēng)，再批準(zhǔn)也是批準(zhǔn)號(hào)。因此，公司注冊(cè)名稱(chēng)也是需要特別注意的問(wèn)題。

長(zhǎng)沙公司如何注冊(cè)?以上就是我們?cè)谧?cè)公司時(shí)需要特別注意的三點(diǎn)。工商登記對(duì)很多人來(lái)說(shuō)確實(shí)是一個(gè)頭疼,需要大量的時(shí)間來(lái)做這個(gè),不過(guò)幸運(yùn)的是,現(xiàn)在還有很多業(yè)務(wù)代理注冊(cè)公司,我們可以尋求專(zhuān)業(yè)幫助,咨詢(xún),以便公司登記變得更加簡(jiǎn)單。