上海小區(qū)業(yè)主大會(huì)如何做賬

村主大會(huì)賬號(hào)不見公益導(dǎo)致行業(yè)權(quán)威質(zhì)疑:有另一個(gè)賬號(hào)

原標(biāo)題:查多鎮(zhèn)的公共收入賬目飽受質(zhì)疑

夏多公共福利的幽靈困擾著每一個(gè)房主

業(yè)主:這里有1247個(gè)停車位。每月租金80-150元。為什么半年公共收入只有10萬元

■物業(yè):停車費(fèi)收入有其他賬戶;行業(yè)主管:將錢存入維修基金管理系統(tǒng)，使用時(shí)出現(xiàn)“賬戶故障”

近日，一則帖子在閔行區(qū)下朵小鎮(zhèn)公開公告板上發(fā)布了上海商品住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)賬號(hào)的聲明，引發(fā)了小區(qū)業(yè)主的熱議。報(bào)告顯示，20年上半年，夏多鎮(zhèn)的公共收入為元。

“我們不知道10多萬元的公共收入是怎么計(jì)算出來的。”下沱小鎮(zhèn)的一位業(yè)主表示，該鎮(zhèn)地面上的1247個(gè)停車位為所有業(yè)主所有，每個(gè)停車位的月租金在80元至150元之間?！案鶕?jù)我們的物業(yè)合同，小區(qū)半年的公共收入，即使只包括停車費(fèi)，也應(yīng)該超過40萬元?！?/p>

老板:

錢去哪了?

今年11月，廈都鎮(zhèn)物業(yè)與業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，將小區(qū)地面停車費(fèi)由80元/月上調(diào)至150元/月。消息傳出后，引起了社區(qū)業(yè)主的普遍關(guān)注:為什么要漲價(jià)?社區(qū)公益收入不夠?

出于好奇，一些業(yè)主開通了小區(qū)維修基金管理系統(tǒng)，試圖從公益支出中尋找一些線索。然而，養(yǎng)護(hù)基金管理系統(tǒng)顯示，業(yè)主們非常驚訝:20年上半年，夏朵小鎮(zhèn)的公共收入由三部分組成:兩筆停車費(fèi)收入5萬元，以及兩筆季度利息收入，分別為元和元。

根據(jù)下島鎮(zhèn)物業(yè)服務(wù)合同，下島鎮(zhèn)地面可使用停車位1247個(gè)。這些露天停車位為所有車主的共有財(cái)產(chǎn)，車位使用者每月按每輛車80-150元的標(biāo)準(zhǔn)繳納停車費(fèi)，停車管理服務(wù)費(fèi)收入的30歸物業(yè)所有。按此計(jì)算，夏朵小鎮(zhèn)每半年的停車費(fèi)收入應(yīng)該在40萬元以上。

“小區(qū)的收入不只是停車費(fèi)啊，廣告在電梯里、門口的蜂窩式拾取箱，都是收入?！睒I(yè)主小行動(dòng)者指出。

有業(yè)主參考小區(qū)往年的公共收入發(fā)現(xiàn)，20和，夏花鎮(zhèn)每年的公共收入只有10元左右。維修基金管理系統(tǒng)顯示，20年上半年，夏多鎮(zhèn)公共財(cái)政收入為元。下半年，公共收入為1美元。上半年是元，下半年是元。收入項(xiàng)目都是按季度計(jì)算的。兩年來，社區(qū)公共收入沒有支出。

錢去哪了?

有一段時(shí)間，夏都小鎮(zhèn)的業(yè)主們對(duì)此表示懷疑。

屬性:

停車收入單獨(dú)入賬

“老板說我把錢喝了。這不是誹謗嗎?對(duì)于業(yè)主對(duì)公益的質(zhì)疑，上海農(nóng)工望都物業(yè)管理有限公司小鎮(zhèn)物業(yè)管理處經(jīng)理?xiàng)钅碀M腹牢騷。

楊振寧解釋說，社區(qū)的公共收入和社區(qū)的維護(hù)費(fèi)一樣，都用于社區(qū)的改造:“這些錢是從人民手里拿出來的，為人民所用。事實(shí)上，這些錢是由行業(yè)管理局控制的，維修資金用于走廊粉刷、更換窗戶、以及外部防水、井蓋停車費(fèi)、道路養(yǎng)護(hù)等?！?/p>

那么，為什么在業(yè)主大會(huì)的賬目中，社區(qū)業(yè)主看不到公共收入的收支情況呢?

對(duì)此，夏花物業(yè)管理處經(jīng)理助理龔女士告訴記者，這是因?yàn)橥＼囐M(fèi)收入有另一個(gè)賬戶，大部分錢還在賬戶中，并沒有進(jìn)入業(yè)主可以看到的維修基金系統(tǒng)?！敖衲旯嫉?0萬元可以暫時(shí)從停車費(fèi)中轉(zhuǎn)入維修基金。不僅是10萬元，而且大部分錢都在賬上，剩下的都在停車費(fèi)賬上。其余的收入還沒有入賬。店主只看到了表面上的東西，以為只要10萬元，但沒有一個(gè)人問?！?/p>

龔女士強(qiáng)調(diào):“錢還沒劃，到年底再收，四分之一收，年底余額也劃過去，這是行業(yè)主管部門決定的?！?/p>

行業(yè)權(quán)威:

一個(gè)單獨(dú)的帳戶是為了減少麻煩

根據(jù)《上海市商品房維修基金管理辦法》第十三條:“業(yè)主委員會(huì)收取的允許他人使用房屋公用部分設(shè)立廣告級(jí)經(jīng)營(yíng)設(shè)施的費(fèi)用，應(yīng)存入維修基金賬戶?！蓖瑫r(shí)，“業(yè)主委員會(huì)允許他人使用物業(yè)管理區(qū)公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告及其他經(jīng)營(yíng)設(shè)施所收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入維修基金賬戶?！?/p>

為什么酒莊的公共收入與業(yè)主大會(huì)賬戶分開列出?

對(duì)此，夏花小鎮(zhèn)業(yè)主委員會(huì)桑主任告訴記者，這樣做是因?yàn)榘彦X投入了維修基金管理系統(tǒng)，用了時(shí)間“做賬麻煩”。

桑處長(zhǎng)說:“如果把公共收入、停車費(fèi)劃入維修基金管理系統(tǒng)，從維修基金中拿出一分錢，是合理的，但當(dāng)賬很麻煩?！惫彩杖胗糜谔羁?、修燈修管道，一周至少五、六份清單，如果沒有在業(yè)主大會(huì)上算賬，一般維修一件事，物業(yè)先報(bào)價(jià)，五六千元的小支出由業(yè)委會(huì)五六人開會(huì)討論，大支出則召集居委會(huì)參與討論。

桑處長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)，雖然設(shè)立了分賬，但全鎮(zhèn)的公共收入都是“從民取民用”:“就像這里那里的水一樣，都是一樣的，不會(huì)少，審計(jì)都能通過?！?/p>

桑園主任向記者展示了夏花鎮(zhèn)的一處住宅——夏花花園201個(gè)月至6月的公益收入進(jìn)行表。從表中可以看出，下挪園20年上半年的總收入為1365692元，與物業(yè)37分，劃入維修基金賬戶5萬元，其他公益收入用于社區(qū)事務(wù)支出的28項(xiàng)活動(dòng)，包括行業(yè)管理津貼、房屋維修、門禁系統(tǒng)更換材料等，其中支出最多的為元。在20年的前半段，沙杜因余額為負(fù)188330元。

(新聞)

未將公共收入列入業(yè)主大會(huì)帳戶涉嫌違反規(guī)定

不過，桑強(qiáng)調(diào)，該鎮(zhèn)所有的公共收入都用于改善居民的生活。但夏多小鎮(zhèn)對(duì)這種行為又設(shè)立了一個(gè)賬戶，但不少業(yè)主對(duì)此表示懷疑:“既然是花在業(yè)主身上的，為什么不能將維修基金管理系統(tǒng)的收支情況公示呢?”

上海市物業(yè)管理事務(wù)中心工作人員明確表示，將不會(huì)把社區(qū)公共利益納入業(yè)主大會(huì)戶口的行為，涉嫌違規(guī)。

根據(jù)2006年7月11日發(fā)布的《上海市住房和國(guó)土資源局關(guān)于加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理工作的通知》:“使用住宅分成部分收益的收入，應(yīng)納入業(yè)主大會(huì)專項(xiàng)維修資金賬戶，在每季度末進(jìn)行結(jié)算(對(duì)于結(jié)算時(shí)間另行從合同約定)，并在下月5日轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金賬戶?！?/p>

上述工作人員告訴記者:“我們對(duì)行業(yè)的要求是，如果有社區(qū)公共收入，應(yīng)該上繳業(yè)主大會(huì)賬戶。業(yè)主大會(huì)賬戶移交后，可通過信息系統(tǒng)或公開賬戶向社會(huì)業(yè)主公示，透明公開。為有效監(jiān)督社區(qū)公共收入，將公共收入納入業(yè)主集合賬戶，并在維修基金管理系統(tǒng)中顯示收支聯(lián)動(dòng)情況。

該工作人員表示，社區(qū)公共收入是社區(qū)自身的收入，主要由業(yè)主自行裝配管理。政府不知道社區(qū)實(shí)際產(chǎn)生了多少公共利益。因此，我們也要求把這筆錢納入業(yè)主代表大會(huì)賬戶，讓更多的業(yè)主了解，形成社會(huì)監(jiān)督力量。我們希望通過互聯(lián)網(wǎng)上的開放方式，讓業(yè)主們關(guān)注，進(jìn)了多少錢的小區(qū)，如果沒有賬戶，業(yè)主們可以去該方式投訴。我們掌握情況后，也會(huì)給予指導(dǎo)和監(jiān)督。把所謂的“盈余”從公共收入轉(zhuǎn)移到業(yè)主的集會(huì)賬戶是不可取的，就像夏朵鎮(zhèn)的例子一樣:“我們一直很強(qiáng)大轉(zhuǎn)帳時(shí)，這個(gè)賬戶是收支兩條線，錢只有進(jìn)帳才能做到透明，否則我們不知道物業(yè)公司總共收了多少錢?！?/p>

該消息人士補(bǔ)充說:“不把錢存入車主的集會(huì)賬戶本身就是一種違規(guī)行為。”上海對(duì)物業(yè)企業(yè)的誠(chéng)信整合，在這方面也有了要求。物業(yè)公司沒有把社區(qū)公共收入存入業(yè)主大會(huì)賬戶，所以在誠(chéng)信的物業(yè)公司，會(huì)有相應(yīng)的處理。”

【相關(guān)鏈接】

登錄上海房產(chǎn)APP，查看社區(qū)公共收入情況

社區(qū)公共收入一直是廣大業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)，那么，業(yè)主平時(shí)如何才能查到自己的社區(qū)公共收入呢?

事實(shí)上，市民可以下載并登錄上海房產(chǎn)APP。

點(diǎn)擊上海物業(yè)APP的“小區(qū)信息”，業(yè)主可以在“了解我小區(qū)”功能中看到小區(qū)名稱、地址、區(qū)域、性質(zhì)、竣工時(shí)間、小區(qū)管理員姓名、電話、物業(yè)企業(yè)名稱、資質(zhì)、行業(yè)主管部門主任、副主任姓名;還可以看到小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則、業(yè)主管理規(guī)定等。了解物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

住宅小區(qū)公共收入是指住宅物業(yè)服務(wù)公司利用住宅小區(qū)公共部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所取得的收入。公共公共收入包括:社區(qū)公共區(qū)域停車位收入;社區(qū)公共區(qū)域租用攤位收入;使用活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池等公共設(shè)施營(yíng)業(yè)收入;部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi);社區(qū)公共設(shè)施損害賠償;物業(yè)管理收入等。

社區(qū)的公共收入由所有業(yè)主共同分享，由具體的業(yè)主大會(huì)決定由誰來控制。目前物業(yè)管理比較多，也可以由業(yè)主委員會(huì)代管，但代管方需要事先做好使用計(jì)劃，之后再使用。

在上海物業(yè)APP中，業(yè)主可以看到小區(qū)近半年的房屋維修資金和停車費(fèi)用以及其他公共收入賬戶。(張一偉、沈思廷)

上海農(nóng)村業(yè)主代表大會(huì)怎么辦

村委會(huì)怎么辦張

分開核算。

公益金設(shè)立在應(yīng)付賬款下，按社區(qū)劃分。例如:應(yīng)付賬款-公益基金(海濱社區(qū))。收到款項(xiàng)時(shí)，請(qǐng)記住“借款:現(xiàn)金(或銀行存款)信貸:應(yīng)付帳款-社區(qū)公益金(泳灘社區(qū))”。當(dāng)社區(qū)公益金需要使用時(shí)，如為社區(qū)舉辦新年社區(qū)活動(dòng)，則“借款:應(yīng)付賬款-社區(qū)公益金(海濱社區(qū))貸款:銀行存款”，年終應(yīng)付賬款-社區(qū)公益金(海濱社區(qū))信用余額為儲(chǔ)蓄社區(qū)公益金。

小區(qū)公共收入是指小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司通過對(duì)小區(qū)公共部分的經(jīng)營(yíng)而獲得的收入。公共公共收入包括:社區(qū)公共區(qū)域停車位收入;社區(qū)公共區(qū)域租用攤位收入;使用活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池等公共設(shè)施營(yíng)業(yè)收入;部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi);社區(qū)公共設(shè)施損害賠償;物業(yè)管理收入等。

社區(qū)的公共收入由所有業(yè)主共同分享，由具體的業(yè)主大會(huì)決定由誰來控制。目前物業(yè)管理比較多，也可以由業(yè)主委員會(huì)代管，但代管方需要事先做好使用計(jì)劃，之后再使用。

《物權(quán)法》和新頒布的《物業(yè)管理辦法》都明確規(guī)定，社區(qū)公共部分的經(jīng)營(yíng)收入歸所有業(yè)主所有，公共收入可以用于補(bǔ)充住房維修基金，也可以用于改善社區(qū)服務(wù)，增強(qiáng)公共服務(wù)能力。業(yè)主對(duì)公用賬目提出疑問，經(jīng)全體業(yè)主同意，可以要求有關(guān)審計(jì)部門對(duì)收支賬目進(jìn)行審核。

社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任

(1)召集和主持業(yè)主大會(huì);

(二)選擇、解散物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同;

(三個(gè)(負(fù)責(zé)公共維修資金的續(xù)期工作，并根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章監(jiān)督使用管理;

(四)審查物業(yè)管理企業(yè)提交的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)預(yù)決算;

(五)聽取物業(yè)業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)活動(dòng);

(六)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

(七)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;

(八)監(jiān)督業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行情況;

(九)支持物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)活動(dòng);

(十)業(yè)主大會(huì)授予的其他職權(quán)。

前款第(二)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)、第(四)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)接受物業(yè)管理部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的管理制度由物業(yè)管理行政主管部門制定。

因此，當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司有意見時(shí)，首先要向業(yè)主委員會(huì)反映，業(yè)主委員會(huì)也會(huì)出面為業(yè)主做出決定。不得采取不合理的措施“制裁”物業(yè)管理公司。

村委會(huì)怎么辦張?社區(qū)業(yè)主委員會(huì)按會(huì)計(jì)制度，分開核算。社區(qū)公共部分的經(jīng)營(yíng)收入歸所有業(yè)主所有。公共收入可以用于補(bǔ)充住房維修基金，也可以用于改善社區(qū)服務(wù)，增強(qiáng)公共服務(wù)能力。業(yè)主對(duì)公用賬目提出疑問，經(jīng)全體業(yè)主同意，可以要求有關(guān)審計(jì)部門對(duì)收支賬目進(jìn)行審核。